【研报】房地产行业商业地产系列报告之一：购物中心行业空间测算消费长风驱动奔向星辰大海-210514（30页）.pdf

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1、我们采用两种方法计算目前商场销售额占全国社零的比例(简称渗透率)。 1、 销售额集中度法我们统计可得 868 个全国头部商场 2020 年销售额，分为三类：1)6 家头部房企*(万达商管、华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城和宝龙地产)拥有商场合计 623 个，对应销售额和 GRA 分别为 4,164 亿元和 7,803 万平;2)赢商网统计 260 家头部商场销售额，我们剔除上述 6 家房企项目后，得到头部商场 206 个，对应销售额和 GRA 合计 3,165 亿元和 2,464 万平;3)4 家港资房企(新鸿基地产、太古地产、恒隆地产和九龙仓置业)拥有商场合计 39个*，对应销售额和 G

2、RA 分别为 654 亿元和 343 万平。因此，综合上述三类商场，我们可以得到全国头部商场合计 868 个，对应 2020 年的销售额和 GRA 分别为 7,983 亿元和 1.06 亿平。至 2020 年末，赢商网统计商场行业商业面积 4.73 亿平，因此全国头部商场 GRA 集中度为 22.4%，按照该比例类推至 2020 年中国商场销售额则为 3.6 万亿。2020 年中国社零总额 39.2 万亿元，对应的中国商场销售额渗透率为 9.1%，仅相当于美国商场销售额渗透率 40%的 1/4，对比海外目前处于较低水平，未来仍有较大的提升空间。*注：1)万达和港资 4 家房企均未公布商场销售额

3、，因而其销售额我们均按照 15.0%的租售比估算得到;2)上述 4 家港资房企的销售额仅统计中国内地的商场。值得注意是，我们认为在快速城镇化的阶段，以及政府十四五期间“推行国内大循环 “+“扩内需、促消费”的发展战略，必然会伴随着居民收入的提升和消费升级;并且，在目前国家大力提倡加强县域商业的大背景下，居民提升消费和体验的场所需要品质化的商场来实现。此外，网购满足的是标准化的、相对低端的消费需求，并且目前获客红利已经基本消失、基本实现大部分的人口覆盖;而商场满足的是非标准化的、相对高端的消费需求。网购和商场作为并存的新零售形态，两者的渗透率是可以同步增长的，所侵占的是传统街铺或传统售卖渠道的市

4、场份额。并且，考虑到我们国家人口密度和贫富差距更大，后续我国的商场+网购渗透率有望高于其他国家。因此，我们中性假设 2030E 中国商场销售额渗透率为 20%(网购+购物中心渗透率合计中性假设 50-55%)，并假设未来 10 年社零增速 CAGR 为 5.0%，人口增速 CAGR 为0.25%，则可以得到 2030E 中国商场销售额为 12.8 万亿元，较 2020 年提升 236%;按照 15%的租售比估算 2030E 中国商场租管费为 1.9 万亿，较 2020 年提升 320%。假设销售坪效未来 10 年 CAGR 持平社零的 5.0%，则对应 2030E 中国商场存量 GRA9.76 亿平，较 2020 年提升 106%;在 2030E 中国城镇化率 70%的假设前提下，对应人均商场GRA*为 0.68 平*，较 2020 年提升 101%，届时将高于日本，尚未达到新加坡、澳大利亚、加拿大、美国等国家的水平。*注：本文假设行业 GRA 折算 GLA 需考虑 65%左右的得铺率，即：GLA=GRA*65%。