2021年通信行业数据中心REITs化趋势分析报告（20页）.pdf

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1、2021年深度行业分析研究报告#page#IDC：算力爆发撤数字化新基建浪潮#page#REITs政策明确将IDC纳入数据中心资产2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知。文件聚焦七大领域，其中数据中心作为新基建的重要环节，具备长周期、重资产、收益稳定等“地产属性”试点范围项目主要内容仓储物流仓储物流项目交通运输收费公路、铁路、机场、港口项目公用环保城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医处理、大宗固体废弃物综合利用项目公共事业城镇供水、供电、供气、供热项目数据中心数据中心、人工智能、智能计算中心项目通信基

2、建5G、通信铁塔、物联网、工业物联网、宽带网络、有线电视网络项目融合基建智能交通、智慧能源、智慧城市项目料来源：国家发改革委，中信证券研究部#page#为何说数据中心是未来最优质商业地产？数据中心具有典型的“商业地产”特性第一，都是以拿地盖楼收取租金为主，越接近核心地段/城市，企业数量越多，需求量越大；第二，合同周期都很长，价格在签订合同时基本谈定，后续现金流稳定；第三，两者受到宏观经济环境的影响都比较大。但数据中心从宏观政策、产业趋势、需求格局来看都将获得更大发展。数据中心的“地产属性”可以充分满足国内契约型REITs的底层要求类别内容组织形式契约型仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水

3、电气热等市政设施，产业园区等其他资产类别基础设施经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较底层要求好增长潜力；现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。家发展改革委，中信证券号#page#从需求角度来看，数据量增长是数据中心发展的底层逻辑。受益于近年来云计算、5G商用、物联网等行业的发展，全球数据量与数据流量出现了爆发式的增长。数据中心作为网络数据存储与传输的重要节点，在数据量暴增的背景下显著受益，这将在很大程度上推动中国IDGREITS的发展。全球数据量从4G时代开始爆发（EB）中国移动互联网DOU数据增长情况联网DO

4、U（GB户）一同比增速（%）全球数据量200200.00100%180.00906160.0080%6010.0140.00960120.0060%100.0050%80.0040%60.0030%4.040.0020%2.0020.0010%0.000%0.00海发禁特营特发资料未源：Weohina（含预测，中信证泰研究部资料条源：工位部，中信证券研究部#page#云计算是当前及未来数据中心最主要驱动力根据信通院数据，2019年全球云计算市场规模1883亿元，2020-2023年预计复合增速约为17.6%；2019年中国云计算市场规模约为689亿元，2020-2023年预计复合增速约为35.

5、3%。随着数字革命和流量爆发，全球云计算市场将持续高速增长，而中国增速预计将显著高于全球。云计算厂商作为目前数据中心行业的重要下游，未来将带动IDC市场蓬勃发展。中国云计算市场规模与增速中国IDC市场规模及增递中国云计算市场规模（亿元）中国IDC市场规模（亿元）三0一yo92500350070.0%80.0%57.6%70.0%000860.0%200060.0%250050.0%3.7%50.0%2000150040.0%40.0%150030.0%90081000100020.0%80050010.0%00910.0%0.0%0.0%2017201820192020日2021E2022E2

6、023资料来源：信遇院含预测），中信证养研完部资科来源：DC图含预测），中信证奉研宽部#page#网络结构/客户资源/服务质量决定了一线城市IDC的区位价值。一线城市数据中心资源拥有显著区位优势：网络结构优势：一线城市的数据流量需求较大，且网络条件优异。客户资源优势：大客户集中于大城市服务质量优势：靠近客户，方便技术服务团队及时到达现场维护设备和排除故障高服务质量。国内电信骨干网络拓扑结构长春五车呼市通辽无锡北京南京核心层汇聚层当间口三超核节点高他节点接入经资科未湿：中国电信#page#从供给角度来看，一线城市呈现供不应求全球范围来看，IDC行业收入仍然集中于核心城市。全球托管数据中心市场20