2021年房地产行业信用风险回顾与未来前景分析报告（17页）.pdf

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1、2021年深度行业分析研究报告#page#一、行业基本面五线两集栓屋牛，熨平地产周期，确立地产融资长效机制，“一城一策+松紧结合+高频微调”或是促进地产行业稳步发展的重要方式我国房地产行业政策敏感度高，受行业调控政策影响较大，现在的行业政策倾向于左手去泡沫，右手稳投资。2020年4月，政治局会议重提“房住不炒”：5月政府工作报告在“房住不炒”的基础上增加“因城施策”；7月中共中央政治局会议重申：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”；2021年3月，政府工作报告再次重申“稳地价、稳房价、稳预期”以及“房住不炒”。疫情初期到2020年4月份，多个城市密集出台稳楼市

2、政策扶持房地产企业“渡难关”，但倾向于支持供给端，缓解了房企资金面压力；此后向户籍、土地等长期改革层面转变，有助于项目错峰入市，维护市场平稳；随着疫情压力的逐步释放，销售和投资显著回暖下，带动土地市场热度提升，调控政策转向边际收紧。从2008年以来几次地产周期来看，地产政策由收紧转向宽松的信号为：商品房销售面积增速大幅走负、土地溢价率低于5%，代表地产基本面变差，政策面开始转向宽松。销售及土地基本面在2018年以来已整体稳定，2020年疫情得到有效控制、地产基本面刚恢复稳定，“五道红线”、“两级中”则随之而来，将熨平地产周期，确立地产融资长效机制，控住这头“灰屏牛”。此外，“一城一策+松紧结合

3、+高频微调”是促进地产行业健康稳步发展的重要方式。图1：2008年以来房地产调控周期情况图2：“五道红线”、“两级中”政策：累计同比100大中城市：成交土地溢价率：当月值五道红线两集中：共地公告色信率70净负使车100%集中出让（3批）现金短债比100%额占比余额占资料来源：Wind，东方金诚整理国内房地产长效机制趋势确定，预计2021年在置业人口触顶、居民杠杆超稳、城镇化和都市圈推进、抗全球通胀属性等影响下，销售面积持平或微增，销售额增速为6%左右2020年来，疫情对房地产行业销售及回款均产生不利影响，但随着国内疫情好转复工深化，供需双向改善助力销售逐步修复，全年国内商品房销售面积为17.6

4、1亿平方米，同比增长2.60%，略略好于我们增速为0的预期；商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.70%。#page#2021年12月，商品房销售面积同比增长104.90%，主要源于：1.去年疫情基数低，且受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响；2.“五道红线”全面实施前，银行给地产加杠杆，地产开发资金来源、按揭超预期，同比增长50%60%左右，居民中长期贷款同比增长70%左右；3.国际疫情不确定下，中国房地产抗通胀保值的属性增强。需求侧中长期稳中偏弱，为长效机制趋势确定的核心理由，预计2021年销售面积持平，或在抗全球通胀属性下微增，销售额增速6%。房地产需求端

5、来源于消费者和购买力，消费者主要来源于置业人口、人口迁移、住房结构及消费升级。置业人口方面，国内1564岁人口于2014年起触顶缓降，将于2028年开始加速下滑；人口迁移方面，2019年我国城镇化率已达60.60%，根据政府工作报告，预计未来十年年均提升1%，年均1300万农村人口转变城市人口，但难以带来增量购房需求；住房结构及消费升级方面，我国2018年住房套户比为1.09，虽低于发达国家美国和日本的1.15和1.16套户比，但已基本告别短缺。购买力方面，我国2020年居民杠杆率61.4%，接近国际63.7%平均水平，为这几年增速最快的国家，货币政策方面也出台了个人房贷余额管控，空间有限；按

6、揭投放趋稳到5万亿增量以内，房贷利率趋稳11连平，首套二套贷款利率有上升趋势，购买力也是上升空间有限。图3：置业人口及商品房销售面积情况图4：全国商品房销售面积及销售额增速单位：亿平方米、亿人单位：%104.9010.502011010.00159.50609.008.50108.007.501AO7.002592黑薄黛左轴：商品房销售面积商品房销售面积：累计同比#page#图5杠杆率：居民部门图6：房贷利率与LPR-5年单位：%单位：%120.007.00100.006.00发达经济体：75.3%80.00自际享场：z60.00新兴市场：152%5.0040.0020.004.000.008