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【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告：基础设施REITs和产业研究-210509（38页）.pdf

上传人：木*** 编号：36180 2021-05-11 PDF PDF 36页 1.72MB

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公益性定位叠加行业管制，主业盈利能力偏弱，2019年净利率近0.22%。相对于美国、日本同期铁路运输行业平均净利率12%、7%，我国铁路盈利能力存在较大提升空间。银行贷款为主的融资模式或难为继。以国铁集团为例，近5年来，国、内外银行贷款在国铁集团资金来源占比均为50%以上，还本付息压力较大、铁路固定资产投资高企导致资金缺口大，现有的铁路建设投融资模式或难以为继。我国铁路系统资产证券化率低，对比海外优质路产存较大提升空间，REITs有望加速资产证券化进程截至2020Q3末我国铁路资产证券化率约5.4%，相比于美国、日本83%和60%的资产证券化率水平、仍相去甚远。除IPO上市外，REITs落地后或能够通过提供新途径、进一步加速铁路系统的资产证券化进程。

本文主要内容概括如下： 1. 基础设施REITs和产业研究中国REITs市场洞察系列报告，涵盖多行业不同底层资产，包括公用环保、交运、地产、科技产业、通讯等。 2. 产业园区作为公募REITs重要底层资产，具有政策支持、设施完善、服务到位、产业聚集等特点，但同时也面临效率低下、发展缓慢等现实局限。REITs试点可以解决其中的一些问题，如解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，解决不动产购置资金门槛问题。 3. 铁路资产作为公募REITs重要底层资产，具有公益性定位和行业管制，盈利能力偏弱，银行贷款为主的融资模式难以为继。REITs落地后或能够通过提供新途径、进一步加速铁路系统的资产证券化进程。 4. 固废利用行业盈利可预测性强且现金流突出，REITs有助于企业聚焦运营能力提升，提升项目产能利用率，控制成本提升盈利能力。 5. 污水处理行业盈利高度可预见且ROE稳定，适合充当底层资产。智慧水务在污水处理中的应用效果体现在从根本上解决水务行业运营管理上的难题。 6. 数据中心作为优质的商业地产，REITs有助于IDC低成本融资，支持IDC公司扩张，有利于专业化分工提升行业服务水平。 7. 物流仓储作为天然的稀缺资产，具有强者恒强的行业特性。现代物流仓储经营模式在2003年由Prologis引入中国，行业已经发展出较为完整的基金化运作模式。

基础设施REITs如何助力掘金中国REITs市场？产业园区作为公募REITs重要底层资产，有哪些优势和挑战？垃圾焚烧发电行业如何通过REITs实现提质增效？

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