【研报】房地产行业点评报告：高成长属性驱动因素转变管理红利需持续重视-210509（16页）.pdf

上传人：木***

编号：36019

2021-05-10

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1、1.2、内在驱动正在转变，第三方外拓占比持续提升高成长属性的内在驱动因素正在逐渐转变。物管公司在上市初期规模相对较小，依靠关联地产公司交付的项目就可以实现高速成长;但当前经过几年发展，物管公司目前体量已经较为可观，在管面积超过 1 亿平米的公司已较为常见。未来仅依靠关联地产公司交付项目已维持不了公司强劲的规模增长要求，第三方外拓的重要性在持续提升。我们列举了已披露的主流物管公司在管面积及营收的结构，看到主流物管公司 2020 年来自第三方外拓的管理面积、营收均有明显提升，面积口径的第三方外拓占比从 2017 年的 24%持续提升至 2020 年的 54%;收入口径的第三方外拓占比从 2017

2、年的14%到2020 年的34%。市拓模式主要通过品牌输出及招投标方式获取，较收并购而言获取项目初期并不需要投入资金，属于轻资产运营模式。市拓模式较为直观地体现出公司在市场化环境下的外拓竞争力，较好的服务品质、品牌效应使得公司在招投标市场上更受青睐。目前来看具备较强市拓能力的公司更容易被认可，比如碧桂园服务、绿城服务、金科服务、永升生活服务 2020 年新增合约面积中来自市拓模式的项目占比分别为53%、93%、96%、87%。在管面积口径方面，绿城服务、永升生活服务、金科服务2020 年新增在管面积中来自市拓模式项目占比分别为108%、101%、78%。(存在项目退出情况，因此新增市拓项目占管理面积净增量可能超 100%)此外，物管公司通过收并购方式提升管理规模较为容易，但收并购本身也是一把双刃剑，收并购后的整合能力至关重要。若收并购后由于自身管理运营效益原因丢失掉一些品质尚可的物管项目，则无疑是较为失败的收并购。

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