【公司研究】贝壳（BEKE)-房产服务标准制定者ACN平台拓宽公司护城河（35页）.pdf

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1、贝壳主要通过新房销售从地产开发商赚取销售佣金，当房地产开发商收到的关于赚取佣金的条款和条件得到满足时，或者收到服务费时，贝壳将销售佣金确认为收入。贝壳与其他经纪公司分包，从而履行与房地产开发商的服务条款，并与这些经纪公司分摊佣金。当贝壳为主经纪人时，有权决定服务价格和服务义务，同时对其它经纪公司的服务有控制权，贝壳也对合约完全负责。贝壳在这种情况下的佣金将以总额佣金收取。贝壳的竞争优势将扩大，龙头效应明显。第一，贝壳平台运转越发顺畅，正循环开启。贝壳庞大的平台与中小中介的合作双向互利，能够让贝壳触及原先无法介入的新盘，同时也给了中小中介更大的生存空间，从而拉动业务进入一个正向循环，持续形成并扩

2、大自己的竞争优势。第二，贝壳的服务门店和经纪人数量逐年增长，截至 2020 年 12 月，贝壳共有46,946 家门店和 493,088 名经纪人，可铺范围广，从而进一步促进市占率的提升。第三，单一门店和经纪人效率继续提高，2020 年门店数量增速 25.1%，经纪人数量增速 37.9%，明显低于新房 GTV 增速 85.0%，门店和经纪人增速已连续两年低于新房 GTV 增速。同时，新店业务店均 GTV 为 0.29 亿元，同比增长 47.8%;人均 GTV 为 280.5 万元，同比增长 34.2%，服务效率明显提升。计算贝壳新房业务 GTV 在通过中介进行的新房交易总额中的占比，以及新房业

3、务营业收入在新房业务佣金市场中的占比，可以衡量贝壳的新房业务市占率。 2020 年，贝壳新房业务的市占率按收入计算已经达到 41.0%，按 GTV 计算也已经达到 35.5%，说明贝壳在该领域已积累大量资源，龙头效应日渐显著。佣金率出现较大下滑可能性低。根据 CIC 数据，2019 年，中国新房佣金收益额为 818 亿元，预计在 2024 年，中国新房佣金收益额将增至 1722 亿元。佣金率方面，随着经纪业务的重要性提升，中国的平均新房佣金率也在逐年提升，2017 年，中国平均新房佣金率为2.1%;2018 年，中国平均新房佣金率为 2.2%;2019 年，中国平均新房佣金率为 2.3%。公司近年来新房交易佣金率持续提升，从 2017 年的 2.54%增加到 2020 年的 2.74%，这可以表明公司相对于开发商的议价能力有所提升。但佣金率增速有所放缓，这可能是由于近年来新房渠道行业竞争逐渐加剧而导致的结果。因此，费率提升的空间已经有限，未来贝壳的佣金率或将维持在现有水平。