【研报】土拍新政点评：规模与效率之间的再平衡（3页）.pdf

上传人：木***

编号：33508

2021-04-08

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1、事件：2 月18 日，自然资源部内网信息，2021 年住宅用地供应分类调控相关工作要求，22 个重点城市将施行住宅用地供应“两集中” 新规，其中22 个重点城市包括北上广深 4 个一线城市和南京，苏州，杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18 个二线城市，“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过 3 次。近日青岛、郑州、天津已率先发布相关文件，要求 2021 年度住宅用地实行 “两集中”同步公开出让。政策出台的核心思路是什么?根据已有公开信息，政策文件中要求各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，住宅用地

2、出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案，其中重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。土地的集中供应一方面将为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性;另一方面土地短时的放量供应将保障供给端的充裕。土地供给侧改革升级会有什么深远影响?对于房企而言，土拍市场集中供应意味着房企拿地需要极强的现金流匹配能力。根据 2020 年 22 个重点城市的土地成交情况，全年共推出 3916 宗地块，实际成交3507 宗，土地出让金合计达到 27861 亿元，占全国国有土地使用权出让收入的 33.1%。尽管各地全年三次供地节奏大概率将形成时间错配，但单个城市一次性供地数量的增加仍将造成短时资金需求的暴增，以土地保证金的角度，拍地前房企需要缴纳的意向保证金比例普遍在出让底价的20%-30%，若想一次性在该城市获得更多地块，那么将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，显然，账面可调用资金充足及具有加杠杆能力的房企将更为收益。

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