合富辉煌：2021中国代表城市房地产市场预测（121页）.pdf

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1、全国房地产市场发展情况分析“疫情经济”下的土地及商品住宅市场超额修复。二季度起，全国 98 城商住用地成交快速复苏。全年成交宅地总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高，均价保持上升趋势。购地资金及购房资金进一步往“优势城市”、“优质区域”集中。四大城市圈中，长三角宅地溢价幅度最大，大湾区深圳、东莞等优势城市宅地溢价较好。杭州、宁波等城市“日光盘”频出，深圳、东莞、广州等优势城市“有价有量”。环渤海、华中 / 华西城市群，多个城市区域市场仍需“以价换量”。1. 大势向好，土地及商品住宅市场超额修复“疫后”土地市场成交规模快速修复。年初疫情叠加春节，土地市场成交低迷

2、，3 月后维稳政策激励土地成交，房企拿地积极，6 月成交总建面累计同比回正。在宽裕流动性及融资环境刺激下，2020年全国重点城市成交楼面地价走高，9 月后“三道红线”划定对“一路高歌”的土地市场起到必要的“镇静作用”，土地成交溢价率有所回落，但房企对“优势区域”(重点城市 + 中心城区 / 近郊)土地的争夺仍然激烈。从商品住宅市场看，2020 年全国 98 个重点城市商品住宅成交总建面 5.5 亿，同比上升 13%。98 城商品住宅平均成交价格稳步提升，同比上升 11%。不同区域商品住宅库存分化发展，长三角、粤港澳大湾区整体仍处去库存阶段，商品住宅库存分别同比减少 3.7% 和 0.5%。环渤

3、海、华中华西商品住宅库存分别同比上升2. 加剧分化，资金进一步往“优势城市” 、“优质区域” 集中房企资金集聚于优势城市“拿地”的特征明显。 / / / 四类城市 2020 年成交建面同比分别提升27%、1%、4%、14%;成交金额同比则分别提升 43%、10%、17%、18%。可见，I 类(一线)及类(强二线)城市土地市场相较其它类型城市更加活跃。按土地市场热度划分，长三角>粤港澳大湾区>华中华西>环渤海。2020 年长三角、粤港澳大湾区“地王” 频出，“地价 TOP10 榜单”中产生于 2020 年成交宅地的占比分别达 42%、56%，土地市场热度较高。华中华西、环渤海则分别为 35% 和 24%。