【研报】房地产行业：简单明了的基本面恢复周期-210317（22页）.pdf

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1、2020 年初至今房地产行业经历了上半年的疫情影响、结算盈利能力下降体现以及疫情后重点城市房价上涨和多方政策调控，其指数也表现出疫情前后的下跌及反弹，年报后下跌，伴随房价上涨带来的波动和调控陆续出台的下跌，在各行业涨幅中位列倒数第 2 名，跑输大盘。新冠疫情：1 月底-3 月初，受到新冠疫情影响，地产指数呈现出先下跌后反弹。房企年报发布：3 月，房企集中发布 2019 年年报，年报数据体现整体盈利能力下降，地产指数再次下跌。房企一季报发布：4 月，房企集中发布 2020 年一季报，充分表达了盈利能力下降的事实，地产指数横盘数月。市场意识到房价上涨：实质上部分重点城市房价从 3 月起一直在抬升，

2、但直至 7 月初，市场开始意识到房价上涨，并预期房价上涨将使得房企进入存货质量提升周期，可以缓解毛利率下行压力，地产指数开始上涨，地产迎来行业机会。房地产工作会议的讲话：中央 7 月 24 日主持召开房地产工作座谈会，表示要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。就此，房企存货弹性重新受到压制，房价上涨的逻辑收窄。多城市出台调控：7 月 5 日深圳发布楼市调控;24 日，住建部召集北京

3、、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10个热点城市房地产工作座谈会，明确指出地方政府应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。截至 11 月中旬，30 余城市出台调控政策，期间指数波动收窄。三条红线发布：8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%;房企的净负债率不得大于 100% 。三条红线规则出台后相当于监管介入运营，房企融资增速、规模扩张受限，关于三条

4、红线政策，我们认为：1)三条红线是房地产调控的进一步细化。过去政府主要通过需求端和价格端进行管控。现在“因企施策”，监管直接介入运营，对每个房企的融资行为进行“家长式管理”，有利于控制杠杆水平，防范金融风险。2)有助于平抑地价。土地市场价格总是由乐观者决定，过去市场上总是存在“只重规模，不看利润”的开发商，通过不断加杠杆，抬高地价，导致项目利润越来越薄。三条红线通过管控行业杠杆水平，能够起到平抑地价的作用。3)持续观察监管范围是否会扩大。但由于该红线标准目前仅明确针对 12 家试点房企，部分中小房企仍然趁着窗口期继续加大杠杆，部分市场尤其是热点城市的土地市场并未出现明显的降温。后续需要持续观察

5、监管范围是否会扩大，以真正起到平抑地价的作用。整体来看，热衷于加杠杆的房企被管控后，万科、保利等资债指标良好的房企将迎来更加公平的竞争环境。历史上的高价地的问题逐渐解决。2016-2018 年，房企错拿了许多“算错帐”的项目，本质在于错估了政府对于房价调控的周期和决心。经过几年时间的消化，同时得益于 2020 年热点城市房价整体涨幅较大，目前高价地项目已逐渐消化。展望未来，调整好“算账方式”后，在热点城市核心区域拿地，即便利润微薄，也不至于再出现较大亏损。考虑到大量负利润率的尾部项目已经被消除，销售毛利率大概率会企稳回升。拿地竞争趋于理性。原先政府更多考虑房价调控，忽视地价因素，因而竞争激烈。

6、未来，随着供给端改革政策持续深入，调控更加细致，地价可能得到有效控制，有助于稳定销售毛利率。房价进入比较明显的上行周期。2020 年开始，房价进入比较明显的上行周期，我们认为 2021 年仍然延续。原因在于全国平均房价涨幅与货币政策的累计效应有关，而与边际变化关系较小。我们认为 2021 年全国房价仍然能够实现平稳上涨，预计全年平均房价涨幅 6%，但上涨的区域将偏向于小城市以及热点城市的非核心区域。我们认为，当前房地产市场被切割成了两个部分。1)热点城市的热门区域趋于“福利房