戴德梁行：商业不动产资本化率调研报告第二期（20页）.pdf

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1、北京：外资机构活跃，法拍项目集中释放受新冠疫情及经济下行的双重考验，2020年北京不动产大宗交易活动受到一定程度的抑制，全年交易额为人民币 519 亿元，同比下降 31%，但 2020 年仍是北京历史上交易额第三高的年份，仅次于 2019 年与 2018 年。从资金来源看，虽然内资买家仍为北京市场主力，但与上一年相比外资机构的交易额比例明显上升，30% 的外资投资占比使得北京首次超过上海成为在内地外资投资占比最高的城市。其中新加坡GIC表现尤为积极，参与收购望京万科时代中心、LG双子座大厦及悦秀城项目，成交金额占全年外资在北京总成交额的 85%。2020 年北京法拍项目持续受到投资者关注，全年

2、法拍成交明显增多，交易数量达 7 宗，交易金额约为 69.8 亿，占总交易额的 13%。这些资产大多地理位置优越，类型覆盖酒店、写字楼、商业、公寓等多种物业。2020 年北京市场所呈现的另一个特征是市场需求逐渐从核心商圈外溢，通州、丽泽、上地等新兴商圈受到越来越多投资者的关注。年内这三个区域的成交金额占到市场总额的三成，交易标的主要以写字楼及商务园区为主。2020 年 9 月国务院印发了中国（北京）自由贸易试验区总体方案，中关村 - 上地及通州分别作为科技创新片区和国际商务服务片区位列其中。未来随着自贸区政策的推进与商圈内配套设施逐步完善，预计这些区域将吸引更多投资者进入。上海：城市更新热度不

3、减，2021 年不动产投资预计将回暖上海大宗交易市场表现连续三年出现下滑，2020 年成交总额共计 722 亿元，同比下降 13%，但依然是国内交易金额排名第一的城市。上海办公市场短期内供需失衡、空置率上升、租金承压影响了投资者对于办公市场的信心，是整体成交金额下降的主要原因。此外疫情放缓了外资投资人来中国内地考察项目、商务谈判的脚步，对于成交额一向以外资机构占比较高的上海市场造成较大影响。2020 年上海高达 84% 的投资额是由内资买家完成的，远高于过去两年约 50% 的占比，达到历史最高水平。值得注意的是，内资机构中自用型买家贡献了上海全年近四成的交易额。2020 年上海城市更新类交易热

4、度不减，投资者积极物色合适的城市更新项目。例如，黑石于四季度以 10.2 亿元的价格从融创手中收购位于普陀区的香溢花城三期公寓和酒店项目，以期重新设计改造为长租公寓来实现租金及资本价值的增长。此外，国家出台的多项降杠杆政策及企业高负债率等原因使得上海不良资产及法拍市场投资机会增加，其中不少区位佳、单价低的优质商办类项目吸引了众多投资人开始关注这一领域，代表项目如上海核心区地标建筑明天广场经过三次拍卖最终由上海国盛集团以 19.9 亿元的总价竞得 7 至 32 层写字楼物业，成交单价仅为 5.5 万元 / 平方米。经过一年的市场沉淀，上海不动产大宗交易市场预计将于 2021 年逐步复苏。作为国内

5、交易流动性最好的城市，上海依然是境内外投资人首选的投资目的地之一。写字楼物业伴随着 2020 年供应量到达顶峰后，空置率及租金表现将迎来拐点，给投资人带来更强的市场信心。随着境外投资者的回归及自用买家持续的购置需求，写字楼市场将迎来新一轮的投资机会，推动上海不动产交易市场保持活跃态势。位于产业聚集地的产业园区项目以更稳定的租金收益和租户粘性也在吸引投资人的关注。核心地段具有稳定现金流的办公类物业、具有改造增值空间的资产、上海区域内资本化率较高的物流仓储、产业园区及数据中心项目依然将受到投资人的追捧。深圳：大宗交易额减少五成，资产类别呈多元化趋势深圳全年录得大宗交易额 282 亿元，同比减少近

6、50%，但究其原因主要是由于 2019 年深圳市前三大交易合计贡献了 250亿元的成交，推高了上一年交易总量。2020 年深圳市场仍保持近 300 亿的交易规模，其中下半年随着新冠疫情得以有效控制半年内成交超 200 亿元，占全年交易额的七成。写字楼及商务园区资产依然是深圳大宗成交的主力，占年度总交易额的 75%。全年这两类资产交易多以企业自用为目的，在粤港澳大湾区发展机遇下越来越多外地企业通过购买资产进入深圳。而面对当下深圳写字楼市场整体空置率较高的状况及在未来供应持续放量且租金上涨乏力的预期下，投资型买家对写字