【研报】房地产行业：城市更新深度系列之一城市更新政策演变、项目分类及流程概述-210308（43页）.pdf

1、_ueditor_page_break_tag_城市更新项目分类按照改造程度分类：拆建类、改建类和保留类 定义及特点 按照改造程度分类表面上是对发生的改造建设行为进行分类，实质上是按照土地利用强度的变更程度进行分类，按照改造程度从大到小总体上可分为拆建类、改建类和保留类。 拆建类即拆除重建，是指进行了完全的物质形态改变的项目，至少发生了整栋建筑的拆除，其开发强度和功能也随之发生变化。改建类即局部改建是指更新后对原有建筑进行了部分（而非全部）的拆除，并进行了一定程度的改建、加建。保留类即保留原建筑。包括两种情形，一是对现状的维护，如老小区修缮；二是在保留现有建筑物的

2、基础上赋予其新的用途，如在既有厂区注入艺术设计、电商产业等。 不同城市更新办法中对分类的命名有所不同，但是本质含义是相同的。比如，广东分为“全面改造”和“微改造”，“全面改造”就相当于拆建类，而改建类和保留类统称为“微改造”。深圳分为拆除重建类、功能改变类和综合整治类，分别对应拆建、改建和保留。 拆建类是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面，社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利影响，而且在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。 房地产企业可通过参与改造和持有运营来参与项目。 改建类项目开发强度适中，用

3、地功能一般没有大的改变。但是对于改建类项目的认定容易产生分歧，比如对一栋数千平方米的楼房和对一片数十公顷的地块进行“改建”就完全不同，因为后者已经发生了大面积的新增建筑物建设，在深圳可能就会归于“拆除重建类”。房地产企业既可参与改造，也可持有运营。 保留类主要适用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。这种方式需要的时间相对短，也可以减轻重置居民的压力，投入的资金也较少。房地产企业主要通过持有运营来参与项目。 在各个改造程度分类中，各地区的侧重是不同的。在珠三角地区，拆除重建类的项目在几种改造程度的项目

4、中不论是从数量上还是面积上来看都占主导地位，这与当地过去用地粗泛的“村村点火”发展模式有关。通常，改造后并非大面积的单一功能区，而是会形成商业、办公、居住、公共服务等多功能混合的功能区，赋予新的城市功能和形象。而上海则是以综合整治和功能改变项目为主，这也是由上海本身高度城市化的特性决定的。而且城市更新项目在实际改造中并不局限于某一种分类，有时同一个项目会根据不同地块的特点同时采用多种更新方式。 典型案例 （1）海珠区琶洲村全面改造项目广州海珠区琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻琶洲国际会展 商贸中心，区位优越但村内环境差，与周围发展建设对比鲜明。2009 年，广东推进城中村

5、改造工作，琶洲村成为“三旧”改造首先启动的九个村落之一。该项目改造规划总用地面积75.76 公顷，划分为十三个地块，改造范围内的集体土地全部转性为国有土地。 （2）广州海珠区仑头村微改造项目仑头村属广州市海珠区官洲街道，位于海珠区东部，村内主要以廉租房、厂房、仓库出租以及少量商业服务为主要业态，整体产业低端、低效、低利率。相较于广州中心区的城中村，仑头村街道环境更加脏乱差，建筑密度极高。但是区位优良，交通便利。不过，由于开发建设行为受到严格管控（建筑限高 25 米，容积率 1.8），市场导向的整体改造很难达到经济平衡，开发商难以介入仑头村的整体改造，因此开发商通过持有运营等方式参与。 目前仑头村通过村集体成立股份制有限公司与地产公司合作，在“企业建设运营、村集体所有、村民分红”的模式下运营，即由地产公司建设运营，将利润分红给村集体，再由村集体根据物业面积分红给村民。