锦和商业-公司研究报告：服务城市升级打造全价值链商业运营商-20210308（16页）.pdf

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1、目前，公司主营业务收入以租赁收入为主，辅以物业管理及其他收入。2019 年，公司分别实现上述分项主营业务收入为 6.10 亿元、2.11 亿元，占比分别为 74%、26%。从细项业务类型看，包括租金收入、物业管理费收入、能源收入、停车费收入、公共服务收入、其他收入。2019 年前三季度，公司上述各细项收入占比分别为 74%、11%、 9%、3%、1%、2%。 锦和商业公司毛利率稳定，负债水平趋降，短期偿债能力快速回升 近年来公司主营业务毛利率和净利率保持相对稳定。2020 年前三季度，公司主营业务毛利率和净利率分别为 33.4%和 21.3%。2019 年，公司租赁收入和物

2、业管理及其他收入毛利率分别为 38.3%和 35.1%。 近年来公司三项费用率保持基本稳定。2020 年前三季度，公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 2.53%、9.46%、-0.11%，三项费用率为 11.88%。近年来公司负债水平趋降。2020 年三季度末，公司资产负债率为 25.2%，逐步回落。 受益于 IPO 融资，2020 年来公司短期偿债能力快速回升。2020 年三季度末，公司流动比率为 2.08 倍。受 IPO 融资的影响，2020 年来公司资产回报率高位回落。2020年前三季度，公司实现年化 ROE 和年化 ROA 分别为 13.3 %和 12.7

3、7%。公司的有息负债水平极低，未来公司举债空间大，发展受到的资金限制小。2019年底，公司有息负债（短期借款、中长期借款等）为 5597 万元，有息负债率为 4.36%；2020 年三季度末，公司有息负债降低至 0。IPO 主要募投项目分析IPO 募投项目概况 公司IPO 公开发行股份9450 万股，发行价格为7.91 元/股。公司IPO 实际募集资金扣除发行费用后的净额全部投于以下项目：  IPO 募集资金投资项目具体情况 （一）越界金都路项目越界金都路项目定位于文化创意产业园区，打造以文化创意原生内容的研发生产基地，以及梅陇镇板块创新、创业、文创、科

4、创新领地。 本项目位于上海市闵行区金都路 1199 号，房屋所有人及土地使用人为上海优生婴儿用品有限公司，由 1 栋厂房及食堂、配电间等组成，锦和商业向业主上海优生承租以上物业，租赁期限为 20 年。 本项目为改造工程，通过对建筑外立面修复改造、内部功能增强以及平面设计实现园区人车分流，充分挖掘项目自身优势，将特色建筑重新改造包装，打造符合现代城市发展与更新的服务与功能一体化的文化创意产业园。 （二）智慧园区信息服务平台建设项目（1）建设园区运营管理平台，实现对公司园区的日常运营管理工作的支持。实现对园区客户服务的统一入口、面向园区工程改造环节及运营关节的招商、物业等工作的综合运营管理、园区运营财务系统的优化以及运营管理平台内部的数据资源整合与共享。 （2）建设园区智能监控平台，实现对公司项目现场的园区日常运行管理的智能化采集和管控。实现分级的综合业务指挥体系、对各项目视频监控的整合与综合展示、实现对各项目设施设备运行情况的智能物联监控采集以及对园区典型业务场景的客户智能化体验的运营管控。