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【研报】物流仓储行业专题研究报告：资本市场的认知与估值-210301（33页）.pdf

上传人： 云闲 编号：31004 2021-03-02 33页 1.26MB

物流地产行业中，通常会将业务分为为开发、基金管理、投资三个板块。三板块运营特点不同、轻重特点不同，因此比较适合于采用分部估值法。以各部门价值之和减去净负债和少数股东权益，就得到相应的股权价值。EV既包括了股权价值，也涵盖了债券价值，契合于物流地产企业的金融属性。以ESR为例，基金管理、开发部门和投资部门分别赋予25、8、25倍EV/EBITDA。NAV估值即净资产价值法，是目前地产行业的主流估值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔 除负债后，即为净资产价值。P/FFO和P/AFFO是国际市场中对REITs最常用的估值方法。由于REITs的分红属性，本质上FFO和AFFO对标的是公司可用于分红的现金流。AFFO比FFO更能精确的反应REITs的股利支付能力，但AFFO没有统一的编制标准。FFO=净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用 。AFFO=FFO-非现金租金-日常维护的必要支出和租赁费用

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本文主要从资本市场如何认知物流地产、资本市场如何给物流地产估值、行业公司的估值对比及影响因素三个方面对物流仓储行业进行了分析。 首先，文章指出现代物流地产具有诸多优点，如出租率高、稳定性强、抗经济波动能力强等，并分析了我国物流地产长期保持“总量充足，高标仓稀缺”的竞争格局。 其次，文章介绍了市场常用的估值模型，如NAV估值、PS估值、PB估值、PE估值和EV/EBITDA估值，并重点分析了分部估值法在物流地产行业的应用。 最后，文章通过对比重点可比公司，如Prologis、Goodman、ESR、Americold等的估值情况，分析了估值差异的来源，包括规模和增速、财务杠杆等因素。 综上所述，本文对物流仓储行业的认知、估值方法和行业公司估值进行了全面分析，为投资者提供了有价值的参考。
现代物流地产的优势是什么？ 物流地产行业供需矛盾的原因是什么？ 资本市场如何给物流地产估值？
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