【研报】房地产行业深度报告：物管行业专题报告一物管三重场景远期估值在于业务边界延展性-210131（30页）.pdf

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1、房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 32 房地产房地产 2021 年 01 月 31 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持） 行业走势图行业走势图 数据来源：贝格数据 行业周报-全年需求景气度高位，上 海房地产调控升级-2021.1.24 行业点评报告-开工、投资可圈可 点 ， 需 求 景 气 度 持 续 超 预 期 -2021.1.19 行业周报-一二手成交有所分化，央 行持续房地产金融监管-2021.1.17 物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于 业务边界延展性业务边界延展性 行业深度报告行业深度报告

2、市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切 物管公司核心要素在于人， 其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑， 中 短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。 随着形态进阶， 服务对象不再束缚于 小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下， 对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的 业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推 荐行业龙头标的碧桂园服务， 成长性标的金科服务、 新城悦服务、 永升生活服务； 受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。 不同不同场景运营模式

3、各异，内在驱动力有所不同场景运营模式各异，内在驱动力有所不同 （1）住宅物管：目前仍处在跑马圈地阶段，呈现物管打通渠道，增值服务创利）住宅物管：目前仍处在跑马圈地阶段，呈现物管打通渠道，增值服务创利 局面。局面。在资本加持、行业整合提速阶段，企业对规模诉求强于口碑打造；同时增 值服务仍在持续探索，目前呈现百花齐放态势。 （2）商业物管：管理运营费与商）商业物管：管理运营费与商 场租金、零售额呈正相关性。场租金、零售额呈正相关性。商业整体呈现供大于求局面，优质商业运营能力较 为稀缺，商业物管具备提价逻辑顺畅、进入门槛高、格局分散的优点，且其外部 性更强，运营的好坏对物业价值的影响更为密切。经预测，商管公司最终实现的 商管、运营收入可占纯租金收入的 70%以上（包含开业前一次性收费） 。 （3）公）公 建物管：建物管：单项目规模大，项目订单式，项目获取较为依赖于运营能力及资源禀赋 优势。 市场