【公司研究】保利地产-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（25）聚焦珠三角拿地能级提升-20201230（18页）.pdf

《【公司研究】保利地产-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（25）聚焦珠三角拿地能级提升-20201230（18页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【公司研究】保利地产-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（25）聚焦珠三角拿地能级提升-20201230（18页）.pdf（18页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览。公司总览。1 1）历史沿革。）历史沿革。保利地产为保利集团旗下控股子公司，主 要负责房地产开发，2006 年于上交所上市，2019 年销售金额 4618.5 亿 元，排名前 10。2 2）公司治理。）公司治理。实际控制人为保利集团，合计持有公司 40.61%的股权。3 3）业务概览。）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1 房地产销售收入占总营业收入的 90.4%。 历史报历史报表视角下的信用资质分析。表视角下的信用资质分析。1 1）从资产可持续

2、来看，存货方）从资产可持续来看，存货方 面，面，公司土储主要布局二线及三四线城市，聚焦珠三角、长江中游、 长三角城市圈，项目布局相对分散；2020H1 项目开发周期中位数为4.5 年，高于样本房企中位数 3.9 年，主要源于其平均项目体量相对较大， 为 38.3 万方， 大于样本房企中位数 22 万方； 2020H1 拿地强度为 36.5%， 低于监管要求。固定资产和投资性房地产方面，固定资产和投资性房地产方面，截至 2020H1，公司 （投资性房地产+固定资产）/总资产为 2.6%，商业管理面积共计 287 万方。2 2）从从广义负债可持续广义负债可持续来看，来看，债务结构方面，债务结构方面

3、，公司较依赖银行 及其他借款，有息负债抵质押率、短债占比均较低。偿债能力方面，偿债能力方面， 公司现金短债比、 净负债率、 剔预资产负债率分别为 2 倍、 87.5%、 70.1%， 均满足监管要求。表外不确定性方面，表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应 付款、其他应收款、长期股权投资占比略高于 TOP10 房企中位数；对 外担保/净资产为 5.7%，处于较低水平。 未来经营视角下的信用资质变化。未来经营视角下的信用资质变化。1 1）未来资产可持续：拿地方面，）未来资产可持续：拿地方面， 公司今年拿地能级有所上升，新增土储依旧集中在珠三角，在中原、 东北地区拿地力度有所加大；拿地集中度较

4、 2019 年小幅下降，拿地强 度较 2019 年小幅上升。 销售方面，销售方面， 1-11 月累计销售金额 4630.4 亿元， 同比增长 10.3%，已超过 2019 年全年销售金额 4618.5 亿元。回款方回款方 面，面，2020H1 公司销售回款率小幅降至 90.1%，仍处于相对较高水平。 2 2） 广义负债可持续：广义负债可持续：2020 年以来公司公开市场融资顺畅，1-11 月累计获 得净融资 172.2 亿元，发债利率有所下行、发债久期整体拉长。3 3）公）公 司治理可持续：司治理可持续：多元化方面，多元化方面，2018 年公司确定了以不动产投资开发 为主体，以综合服务与不动产

5、金融为翼的一主两翼业务板块布局 ， 物业、商业等业务相对成熟。 风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Tabl e_Ti t l e 2020 年年 12 月月 30 日日 保利地产保利地产深度报告：深度报告：聚焦聚焦珠三角，拿地能级提升珠三角，拿地能级提升 一一篇报告看懂一家房篇报告看懂一家房企系列企系列（25） Tabl e_BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 相关报告相关报告 交易行情还能持续多久？ 2020-12-27 韦尔转债持续发力的 CMOS 图像传感器设计龙头 2020-12-26 远洋集团深

6、度报告：聚焦一 二线， 加大长三角布局|一篇 报告看懂一家房企系列 （24） 2020-12-25 首开股份深度报告：重仓北 京&长三角，拿地强度回升 一篇报告看懂一 家房企系列（23） 2020-12-25 细数 2020 年地方债的 10 大 特点：8 变 2 不变 2020-12-24 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 内容目录内容目录 1. 公司总览公司总览. 4 1.1. 历史沿革 . 4 1.2. 公司治理 . 4 1.2.1. 实际控制人 . 4 1.2.2. 管理架构