仲量联行：千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告(21页).pdf

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1、研究报告 中关村办公市场格局研究报告 2020年12月仲量联行研究部 千帆竞渡 2 总览： 大中关村区域全景 详述： 中关村的“内循环”机制 结语： 限制因素与解决方案 03 07 16 2 中关村办公市场格局研究报告 仲量联行 目录目录 大中关村区域全景 总览 仲量联行4 大中关村区域的多元化概念 大中关村区域全景及层级示意 二环路 三环路 四环路 五环路 大中关村区域 北清路 上地 中关村 资料来源：仲量联行研究部 400+ 1,500+万万 大中关村区域各类办公物业共计 各类办公面积总体量达 1/3为达到基本办公标准的甲乙级办公楼和但是，仅 平方米。 产业园区，其它物业和办公面积并不有效

2、作用于市场。 栋。 15%在这1/3中，甲级办公楼占比仅为。 13中关村子市场甲级办公楼租金高居全世界第位。 “中关村”的概念分为很多类，涵盖多种不同的地域划分、国家级政 策体系、跨行政区产业园区和IT产业氛围圈等等。因此，在讨论这一 概念时，我们需要对其不同内涵做出明确的理解和区分。 本报告所关注的“大中关村”是中关村及周边地区的地域范围概念， 如图所示基本分为四个层级，即核心中关村区域（包括我们常说的 中关村办公市场格局研究报告 中关村西区）、其周边区域、上地产业园区和北清路沿线产业园区。 在IT行业租户选址时，该区域的办公物业相互之间产生竞争，也存在 协同互补的效应，共同构成一个IT产业

3、生态体系，因此需要整体性研 究和考量。 二环路 三环路 四环路 五环路 注：红色圆形位置选取 海淀区“十三五”中关 村科学城产业空间布局 中的科技创新和科技服 务节点，作为产业布局 分布示意。 甲级办公楼市场 乙级办公楼市场 产业园区市场 各板块范围示意 资料来源：仲量联行研究部 永丰 翠湖-稻香湖 中关村软件园 中关村西区 大钟寺 东升 生命科学园 中关村 科学城 南部 地区 中关村 科学城 北部 地区 北清路 上地 存量 70+万平 空置 2.2% 租金 11-15元/平 中关村甲级中关村乙级 存量 200+万平 空置 10-15% 租金 7-10元/平 存量 140+万平 空置 7% 租

4、金 5-6.5元/平 存量 90+万平 空置 27% 租金 3.5-5元/平 仲量联行5 大中关村区域当我们谈论“中关村”时，我们在谈论什么？ 大中关村区域产业布局及办公租赁选择分布示意 大中关村区域物业概况：大中关村区域物业概况： 符合基本现代化、标准化办公条件的物业共 120+栋栋，总建筑面积约500万平方米万平方米，仅占该 区域各类办公面积总量的1/3，其它面积并不 有效作用于租赁市场。 办公楼物业和产业园区存量大致对半而分：办公楼物业和产业园区存量大致对半而分： 办公楼面积约270万平方米万平方米，包含10+栋甲级办 公楼和40+栋乙级办公楼； 产业园区项目面积约230万平方米万平方米

5、，共计60+个。 中关村区域甲乙级办公楼宇租金差距较小：中关村区域甲乙级办公楼宇租金差距较小： 甲级平均租金为12元元/天天，最高可达15元/天； 乙级约为7-10元元/天天； 由于区位和物业类型差异，产业园区租金均约 为5-6元元/天天。 该区域高品质办公楼宇需求旺盛该区域高品质办公楼宇需求旺盛，可租赁面积最可租赁面积最 为紧俏：为紧俏： 甲级办公楼空置率仅为2%； 乙级办公楼空置率约为10%-15%，但空置多 为非标准类面积，剔除后空置率不足10%； 产业园区空置率约为15%（上地区域仅7%）。 中关村办公市场格局研究报告 20世纪80年代 中关村的初生 中关村起源于80年代的中关村电子一

6、条街中关村电子一条街。 中关村在80年代快速发展，由1983年11家科 技企业增长到1987年的148家。80年代多数科 技企业集中在白石桥、海淀路和中关村路。 大中关村地区发展史 仲量联行6 中关村办公市场格局研究报告 中关村是由政策创立、以政府政策支持为 核心驱动力的办公楼子市场。它是中国第 一个国家级高新技术产业开发区、第一个 国家自主创新示范区、第一个国家级人才 特区。成熟及强有力的政策扶持体系，推 动从初创企业到行业巨头等多种多样的租 赁需求源源不断地涌入该区域。 1988年-1999年 初步发展 1988年北京市高新技术产业开发试验区获批， “中关村”正式诞生“中关村”正式诞生。1