【公司研究】蓝光发展-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（7）重仓成渝及长三角拿地强度回升-20201026（19页）.pdf

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1、 1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览。公司总览。1 1）历史沿革。）历史沿革。蓝光发展 1989 年成立于成都，2008 年开 始全国化拓展，2015 年在上交所上市，2019 年公司销售金额 1015.4 亿 元，排名前 35。2 2）公司治理。）公司治理。公司实际控制人为杨铿先生，截至 2020 年 6 月 30 日，合计控制公司股权58.31%。管理架构上，2019 年以来公 司围绕“精总部、强区域”进行组织架构调整。3 3）业务概）业务概览。览。公司以 房地产开发为核心主业，2019

2、年物业销售、物业管理各占营业收入的 93.2%、4.0%。 历史报历史报表视角下的信用资质分析。表视角下的信用资质分析。1 1）从）从资产可持续资产可持续来看，来看，存货方存货方 面，面，公司2019-2020H1 新增土储主要位于二线、三四线城市，占比分别 为 52.5%、47.5%；从区域来看主要聚焦长三角、成渝城市群；2020H1 拿地强度上升至 66.6%。固定资产和投资性房地产方面，固定资产和投资性房地产方面，公司商业项 目涵盖写字楼、街区商业、购物中心、酒店等业态，其中在租商业项 目主要布局成都、北京。2020 年上半年公司实际出租建筑面积 29.4 万 方，出租率为 77.9%。

3、2 2）从从广义负债可持续广义负债可持续来看，来看，债务结构方面，债务结构方面， 公司融资以银行及其他借款为主，有息负债抵质押率、短债占比高于 TOP50 房企中位。偿债能力方面，偿债能力方面，2020H1 公司现金短债比、净负债 率、剔预资产负债率分别为 0.8 倍、105.7%、75%。表外不确定性方表外不确定性方 面，面，公司少数股东权益占比高于 TOP50 中位，其他应付款、其他应收 款、长期股权投资占比均低于 TOP50 中位。 未来经营视角下的信用资质变化。未来经营视角下的信用资质变化。1 1）未来资产可持续）未来资产可持续：拿地方面，拿地方面， 公司今年拿地能级有所下降，在长三角

4、地区土储布局力度加大，拿地 集中度相比 2019 年有所回落，1-9 月拿地强度上升至47.5%。资产出资产出 售方面，售方面，2020 年 7 月公司出售持有的迪康药业股权。销售方面，销售方面，1-9 月全口径销售金额同比回落 14.1%。2 2）广义负债可持续）广义负债可持续：公开市场融 资顺畅，1-9 月美元债、公司债、中票等累计获得净融资 47.8 亿元，发 行利率多数回落、久期总体拉长；3 3）公司治理可持续）公司治理可持续方面，方面，物业板块 较为成熟，2020 年 7 月剥离医药业务。 风险提示：数据统计偏差、风险提示：数据统计偏差、公司披露公司披露数据不完整、数据不完整、房地产

5、调控超预期房地产调控超预期 等。等。 Tabl e_Ti t l e 2020 年年 10 月月 26 日日 蓝光发展蓝光发展深度深度报告：报告：重仓成渝重仓成渝及及长三角长三角，拿地强度回升拿地强度回升 一一篇报告看懂一家房篇报告看懂一家房企系列企系列（7） Tabl e_BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 池光胜池光胜 分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 相关报告相关报告 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 内容目录内容目录

6、 1. 公司总览公司总览. 4 1.1. 历史沿革 . 4 1.2. 公司治理 . 4 1.2.1. 实际控制人 . 4 1.2.2. 管理架构 . 5 1.3. 业务概览 . 5 2. 分析方法介绍：从分析方法介绍：从“可持续性可持续性”看蓝光发展看蓝光发展. 6 3. 公司可持续性和信用公司可持续性和信用资质分析资质分析 . 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 . 7 3.1.1. 资产可持续 . 7 3.1.1.1. 存货 . 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 . 8 3.1.2. 广义负债可持续 . 9 3.1.2.1. 债务结构 . 9 3.1.2.2. 偿债能力