【公司研究】中南建设-美好就现在成长引擎全开-20200924（27页）.pdf

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1、敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 中南建设中南建设（000961000961） 公司研究/深度报告 主要观点： 房地产房地产业务业务：践行高周转践行高周转，业绩业绩持续释放持续释放 公司 2016-2019 年销售面积、销售金额复合增速分别达 55%、57%。 销售规模的大幅提升主要受益于公司清晰的快周转战略， 随着 “囤地即 盈利”的淡化，行业粗放发展模式渐行渐远，公司通过（1）向向小盘开小盘开 发发倾斜倾斜； （； （2）高激励、跟投机制高激励、跟投机制提升执行力提升执行力； （； （3）短平快的组织架构短平快的组织架构提提 升效率升效率积极推进快周转，项目获取到销售的平均周期

2、保持在 7-8 个月。 截至 2020H1 末，公司在建及待建项目合计建面约 4411 万平方米（可 竣工资源） ，其中一二线占比约 35%，三四线占比 65%；公司合并报表 范围内已售未结的合同负债达 1247.5 亿元，覆盖 2019 年房地产业务 结算收入约 2.4 倍，业绩释放有保障。 建筑施工业务建筑施工业务：业务升级业务升级，探索，探索产业化、标准化产业化、标准化 公司以建筑起家，经过多年发展，中南建筑已形成“投资商、承建商、 运营商”三商一体并提供“投资、设计、建造、运营”四位一体全产业 链服务的业务构成。 在与房地产业务协同发展的同时， 建筑业务也在积 极转型，探索发展的产业化

3、、标准化。2020 年上半年，公司建筑业务 新承接（中标）项目合同总金额 148.3 亿元，同比增 18.4%。其中 3 亿 元以上项目 19 个，占新增合同额的 64%。截至 2020H1 末，建筑业务 未完工部分住宅占比 56%， 公建、 政府和社会合作项目占比分别为 21%、 23%。 财务财务数据：数据：负债结构优化、负债结构优化、融资融资成本成本改善、改善、杠杆杠杆水平水平下行下行 截至 2020H1 末，公司净负债率降至 147%；短期债务占比由 2014 年的 58.3%下行至 2020H1 末的 30.3%，长短期债务结构的调整，有效缓解 公司短期的偿债压力；货币资金达 282

4、 亿元，货币覆盖短债约 1.2 倍， 短债偿付能力提升。截至 2020H1 末，有息负债 781.4 亿元，较 2019 年 末增加 10.7%。其中，银行贷款余额 371.5 亿元，占比 47.5%；债券等 融资工具占比近 30.0%；其他渠道占比约 22.5%。受益于公司良好的信 用水平， 银行贷款作为公司主要的融资方式， 负债结构的调整有助于融 资成本的改善。 投资建议投资建议 公司 2016-2019 年销售规模大幅提升，当前业绩已步入释放期。股权激 励较高的业绩考核条件彰显公司对未来发展的信心。 公司通过项目规模 小盘化、高激励与跟投机制、短平快的组织架构，积极推动高周转的开 发战略

5、，坚持大众主流住宅产品的定位，适应当下行业发展趋势。建筑 板块协同房地产开发的同时， 积极探索业务升级。 多元化的融资渠道助 力公司负债结构持续优化、 融资成本改善及净负债率的下行。 预计公司 2020-2022 年 EPS 分别为 1.89、2.41、2.87 元/股，相对当前股价 PE 为 4.9、3.9、3.2 倍。首次覆盖予以“买入”评级。 美好就现在美好就现在，成长成长引擎全开引擎全开 投资投资评级：买入评级：买入（首次首次） 报告报告日期日期： 2020-09-24 收盘价（元） 9.31 近 12 个月最高/最低（元） 11.15/6.91 总股本（百万股） 3779.6 流通股

6、本（百万股） 3765.3 流通股比例（%） 99.6 总市值（亿元） 351.9 流通市值（亿元) 350.5 公司价格与沪深公司价格与沪深 300300 走势比较走势比较 分析师：分析师：邹坤邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱： 研究助理研究助理：王洪岩王洪岩 执业证书号：S0010120060026 邮箱： -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 中南建设沪深300 中南建设中南建设（000961000961） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 27 证券研究报告 风险提示风险提示 销量不达预期， 重点布局城市调控政策趋严， 融资成本