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1、此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https:/交银国际研究交银国际研究行业剖析行业剖析2024 年 12 月 23 日物流房地产物流房地产 电商时代的中流砥柱电商时代的中流砥柱我们首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级，并给予安博（我们首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级，并给予安博（PLD US）及顺丰房托（）及顺丰房托（2191 HK）买入评级。考虑到未来几年多个需求增长动力和供求关系的改善，我们对行业的长期前景持乐观态度。我们还认为，从租金增长和潜在资本收益两方面来看，物流房地产可比其他房地产资产

2、提供超额回报。我们认为，美联储进一步降息将继续推动物流房托基金（）买入评级。考虑到未来几年多个需求增长动力和供求关系的改善，我们对行业的长期前景持乐观态度。我们还认为，从租金增长和潜在资本收益两方面来看，物流房地产可比其他房地产资产提供超额回报。我们认为，美联储进一步降息将继续推动物流房托基金（REITs）的重估，并在短期内表现领先。）的重估，并在短期内表现领先。预计物流房地产将产生超额回报。预计物流房地产将产生超额回报。世邦魏理仕预测，2024-28 年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为11.5%，在所有房地产类型中排名第一，这反映了现代化物流房地产租金持续增长的趋势，以及由于利率下调压

3、缩资本化率而带来的潜在资本收益。降息启动后，降息启动后，REITs 将在将在 12-18 个月内表现领先。个月内表现领先。由于加息和高利率环境，全球 REITs 在 2022-24 年表现落后于大盘约 30%。然而，我们的研究表明，在过去三次主要的降息周期中，REITs 的表现在降息开始后逆转，特别是在降息周期开始后的 12-18 个月。需求持续增长，供求关系改善。需求持续增长，供求关系改善。我们认为，物流房地产需求将继续受到以下因素的推动：1）电子商务的蓬勃发展和日益普及；2）冷链物流需求不断增长；3）外包物流利用率提高；以及 4）为以满足自动化和 ESG 的要求，对现代化设施的需求日增。由

4、于高利率环境打断了建设进度，许多国家的新开工项目也降至十年来的低点。我们预计，未来几年供应减少将支撑租金水平。主要风险：主要风险：1）宏观不确定性导致需求减弱；2）降息慢于预期；3）重点城市土地资源稀缺；4）建设和物流运营成本增加；5）意外的供应链中断。估值概要估值概要资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司)行业与大盘一年趋势图行业与大盘一年趋势图资料来源:FactSet本文翻译自报告“Logistics Real Estate Sector-Logistics properties as the backbone of e-commerce era”，原报告发布

5、于 2024 年 11 月 15 日物物流流房房地地产产行行业业行行业业评评级级领领先先公公司司名名称称股股票票代代码码评评级级目目标标价价收收盘盘价价-每每股股盈盈利利-市市盈盈率率-市市账账率率-股股息息率率FY24EFY25E FY24E FY25E FY24E FY25EFY24E(当当地地货货币币)(当当地地货货币币)(报报表表货货币币)(报报表表货货币币)(倍倍)(倍倍)(倍倍)(倍倍)(%)安博PLD US买入134.94112.753.4313.89633.029.12.042.053.4顺丰房托2191 HK买入4.592.990.2910.32410.29.20.560.5

6、69.7RexfordREXR US 未评级NA41.411.2101.26131.530.21.011.004.4EastGroupEGP US 未评级NA174.304.6504.79034.733.72.352.423.3丰树物流信托MLT SP 未评级NA1.290.0680.06918.718.40.930.936.3ESR-LOGOS REITEREIT SP 未评级NA0.270.0170.01815.314.00.820.828.7平均23.922.41.291.306.011/233/247/2411/24-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%行业