保利发展-公司研究报告：行业龙头地位稳固强化“中心城市+城市群”深耕战略-241111（27页）.pdf

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1、 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 保利发展（保利发展（600048.SH600048.SH）：行业龙头行业龙头地位稳固，强化“中心城市地位稳固，强化“中心城市+城市群”城市群”深耕战略深耕战略 2024 年 11 月 11 日 推荐/首次 保利发展保利发展 公司报告公司报告 业务以不动产投资开发为主。业务以不动产投资开发为主。公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。坚持“中心城市坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名城市群”深

2、耕战略，销售排名稳居稳居行业第一行业第一。2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%；销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中，32 个市占率排名前五，11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024M1-M9 高能级城市拿

3、地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%；待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。积极提升优质新货占比

4、，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升，2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。盈利预测及投资评级：盈利预测及投资评级：我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、0.97 和 1.10 元，11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13

5、/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示：风险提示：市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。公司充电量提升不及预期。财务指标预测 指标指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元）281,016.7 346,828.1 321,899.6 309,111.4 279,071.6 增长率（%）-1.37%23.42%-7.19%-3.97%-9.72%归母净利润（百万元）18,346.8 12,067.2 11,037.9 11,550.8 13,169.8 增长率（%）-33.01%-

6、34.23%-8.53%4.65%14.02%净资产收益率（%）9.36%6.11%5.47%5.54%6.10%每股收益（元）1.53 1.01 0.92 0.97 1.10 PE 7.6 11.5 12.6 12.1 10.6 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 公司简介：公司简介：公公司务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续 15 年保持房地产行业央企第一。资料来源：公司公告、同花顺 未来未来 3 3-6 6 个月重大事项提示：个月重大事项提示：2024-11-21 2024 年第五次临时股东大会 资料来源：公司公告、同花顺 交易数据