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1、2024年9月14日新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权新城发展和新城控股分析师杨凡邮箱电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦证券研究报告行业评级：看好目录C O N T E N T S新城发展和新城控股关系0102新城控股商业运营和开发情况2新城体系债务及现金流情况03新城发展和新城控股的估值探讨04eWfWmUfUgUtUlYMB8ViZdVeXiYbY8O9R7NpNrRmOrNkPoOwPlOnMwP8OqQxOxNoMxPwMoNwP新城发展和新城控股关系01Partone3新城发展和新城控股关系014资料来源：Wind，公司公告，浙商证

2、券研究所；注：股权关系截至2023年末。4三十年沉浮，父子同台打造“双轮驱动”业务模式新城控股发展历程回顾：新城发展和新城控股是母子公司关系，集团由王振华先生于1993年在常州创建。2001年公司在上海证券交易所实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产企业之一。2003年公司住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司跨越。2007年开辟商业地产，2008年第一个商业地产新城吾悦广场落地。2009年新城控股总部搬迁到上海，同时提出了长三角战略，即深耕“以长三角作为基点，以三小时高铁为半径的泛长三角模式”。2014年，新城控股扩张版图并加速了全国化布局。2015年新城控股确立住宅地产

3、与商业地产双轮驱动战略。2015年底新城发展吸收合并新城控股，并向除新城控股以外的全体股东发行A股股票，完成B转A的方案，实现A股上市。新城发展和新城控股股权结构：新城发展和新城控股实控人为王振华，现任董事长王晓松为王振华长子。王振华持有新城发展63.33%股权，通过新城发展持有新城控股67.2%的股权和新城悦68.86%股权。新城控股的业绩并表新城发展。1.1 新城控股发展历程和股权王振华Chen Ting Sen(PTC)LimitedInfinity Fortune Development Limited First Priority Group Limited陈静富域香港投资公司新城发

4、展（01030.HK）家族信托受托人100%100%100%63.33%Set Hero Developments Limited 1.43%新城控股（601155.SH）61.09%配偶常州德润咨询管理有限公司6.11%香港创拓发展有限公司100%富域发展集团有限公司100%100%新城悦（01755.HK）68.86%开发和商业物业图：新城发展及新城控股股权情况新城发展和新城控股关系015资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 5关联紧密，新城发展超9成收入来源于新城控股以2023年新城发展和新城控股收入结构为例：新城发展主要收入来自于新城控股的房地产开发业务，占总收入90%。商业管

5、理和租金收入业务与新城控股的物业出租和管理类似，均为以“吾悦广场”为主的商业资产产生的租金收益和管理费收入，占收入比重9%。1.2 新城发展和新城控股收入结构新城发展业务分类营业收入（亿元）占比（%）物业销售1,07390%商业管理494%租金收入575%其他收入161%新城控股业务分类营业收入（亿元）占比（%）房地产开发1,07391%物业出租和管理1069%持有型物业贡献表：2023年新城发展收入结构表：2023年新城控股收入结构新城控股商业运营和开发情况02Partone6新城控股商业运营和开发情况027资料来源：公司公告，公司业绩宣讲材料，浙商证券研究所；注：时间截至2024年6月末。

6、7吾悦广场版图辽阔，广泛分布于全国137个城市，已开业165家新城控股的商业广场品牌为“吾悦广场”，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态于一体的一站式消费体验中心。截至2024年6月末，在全国137个城市已经布局201座吾悦广场，其中158座为重资产，占比79%。已开业165家商场，其中144座重资产，21座轻资产，出租率97%。长三角吾悦广场密度最高，共有83座，占比41%。2.1 新城控股商业运营情况吾悦广场商业版图长三角 83座（41%）江苏47浙江19安徽15上海2中西部 75座（37%）湖北9湖南8四川6陕西7河南10云南6广西5重庆5贵州4江西4山西3新疆4青海2甘肃1宁夏1