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1、写字楼与零售市场概况2024年第二季度南京戴德梁行戴德梁行-2来源：当地统计局南京宏观经济概况*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。5,5493,5843,9925,11211,0984,360苏州无锡宁波杭州上海南京地区生产总值(亿元)2,4911,2581,2421,6734,6142,321苏州无锡宁波杭州上海南京社会消费品零售总额(亿元)13.0 7.5 9.7 12.5 24.9 9.5 苏州无锡宁波杭州上海南京2023年人口(百万)7.1%6.6%4.9%5.7%5.8%3.4%苏州无锡宁波杭州上海南京第三产业增长率26,01823,74126,77

2、526,11825,78125,127苏州无锡宁波杭州上海南京城镇居民人均可支配收入(元)7222412309091,352631苏州无锡宁波杭州上海南京房地产开发投资(亿元)戴德梁行戴德梁行-3来源:南京国土资源和房屋管理局,戴德梁行研究部主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号溧水区南京洪蓝街道物业服务中心有限公司2024/6/7商业/办公用地1,3891.91.21,128NO.溧水2024G08溧水区南京昱达国有资产经营管理有限公司2024/5/24商业/办公用地1,8922.51.21,101NO.溧水2024G04

3、溧水区南京苏通路桥工程有限公司2024/3/8商业/办公用地6,3419.01.5946NO.溧水2024G02溧水区南京溧水产业投资控股集团有限公司2024/3/8商业/办公用地8,61312.51.21,209NO.溧水2024G01高淳区 南京宁高教育科技集团有限公司2024/3/6商业/办公用地39,54463.82.3705NO.高淳2024G0101甲级写字楼市场概况戴德梁行戴德梁行-5来源:戴德梁行研究部主要市场指标南京写字楼市场0%5%10%15%20%25%30%35%(100,000)(50,000)050,000100,000150,000200,000250,00030

4、0,000350,000400,000450,000新增供应，净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米100110120130140150平均租金水平人民币/平方米/月存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）3,315,540 92,000 109.1 33.1%41,281环比同比环比环比同比戴德梁行戴德梁行-6河西鼓楼/湖南路新街口浦口百家湖来源:戴德梁行研究部核心区域写字楼市场各区域概况注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。总存量3,315,540平方米核心区域存量（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率新街

5、口730,069 128.928.7%鼓楼/湖南路373,224 99.533.3%河西1,622,077 111.139.6%雨花/南京南站251,170 96.115.7%百家湖230,000 89.713.2%其他109,000 74.546.7%戴德梁行戴德梁行-6雨花/南京南站戴德梁行戴德梁行-7未来供应（2024-2027）南京写字楼市场0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002024202520262027新街口鼓楼/湖南路河西雨花/南京南站百家湖其他平方米华贸中心金融城二期阿里中心一期世茂国

6、际中心德基世贸中心金地威新中心金陵中环（已入市）来源:戴德梁行研究部江北新金融中心一期江北核心区华润项目雨花核心区华润项目新玄武招商G24复地明日之城德基三期金融城三期江北新金融中心二期江北国际金融中心保利智汇中心（已入市）河西鱼嘴金融中心华新城B地块燕子矶润江大厦（已入市）中科创达项目戴德梁行戴德梁行-8来源:戴德梁行研究部租赁成交南京写字楼市场TMT33%专业服务15%制造业7%医疗健康5%金融及保险12%教育8%零售商贸3%航空航天8%建筑4%联合办公3%其他2%租赁成交比例（按产业类型划分）项目名称板块租户面积（平方米）珠江壹号新街口新众创空间800金陵中环新街口鑫山保险477河西金鹰

7、天地河西泰阿生物科技530华新城河西泰康人寿3,300世茂城品雨花/南京南站南京辰光融信技术有限公司1,600主要租赁交易戴德梁行戴德梁行-9市场总结南京写字楼市场概况 2024年第二季度，一个新项目，位于新街口板块的金陵中环竣工入市，为南京甲级写字楼市场增添92,000平方米的写字楼新面积。由此，南京全市甲级写字楼总存量累计达到3,315,540平方米，环比增长2.9%。本季度，南京写字楼租赁需求保持平稳，许多内资企业为搬迁和扩张积极寻找面积。受新增供应的影响，截至6月底，南京甲级写字楼市场的整体空置率环比上升2.3个百分点至33.1%。由于租金高企以及对经济不确定性的担忧，众多租户对租金价

8、格更为敏感。来自TMT、专业服务、金融及保险、教育、航空航天、制造业和医疗健康的租户是本季度租赁需求的主要驱动力。截至第二季度末，南京甲级写字楼平均租金报价连续第二个季度下跌，环比及同比跌幅分别为3.8%及7.0%，至人民币109.1元每月每平方米。展望6月，南京市召开十五届八次全会，对南京如何加快发展新质生产力作出部署。连同扎实的经济基础，包括不断推进的城市化进程、政府引导的先进制造业和现代服务业产业集群、以及南京作为长三角较为典型的技术枢纽型城市，将有效支持南京写字楼市场长期稳定增长。需求将继续来自于诸如TMT、金融及保险、能源、高端制造业、医疗健康及专业服务领域在内的各产业。展望未来，三

9、个写字楼项目有望于2024年下半年完工入市，为市场带来约420,000平方米的新增供应，新项目包括位于位于河西板块的金融城二期和阿里中心一期，以及位于南京南站板块的中科创达项目。有鉴于此，南京甲级写字楼市场的竞争将进一步加剧。我们预计若干现有甲级写字楼的业主在租金谈判上将更为灵活，通过提供优惠或更好的设施，以期吸引优质租户入驻。优质零售市场概况02戴德梁行戴德梁行-1184%86%88%90%92%94%96%98%100%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000新增供应,净吸纳量和出租率新增供应净吸纳量出租率平方米来源:戴德梁行研究部主要

10、市场指标南京零售市场存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）6,644,930 210,000 611.56.4%176,411 环比同比环比环比同比04008001,200平均租金水平人民币/平方米/月戴德梁行戴德梁行-12优质商圈存量（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率新街口665,851 1,402 2.9%鼓楼/湖南路198,469 564 6.0%夫子庙333,567 564 1.9%河西1,700,614 5944.8%江北1,091,557 363 9.1%城南465,872 417 13.6%百家湖510,000 468 5.8%

11、竹山路311,000 428 3.3%仙林324,000 393 4.0%其他1,044,000 2998.4%来源:戴德梁行研究部优质商圈零售市场各区域概况注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。总存量6,644,930平方米12河西鼓楼/湖南路新街口夫子庙江北百家湖竹山路仙林城南戴德梁行戴德梁行-130200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002024202520262027新街口鼓楼/湖南路夫子庙河西江北城南百家湖仙林竹山路其他平方米绿地紫金中心二期来源:戴德梁行研究部未来

12、供应（2024-2027）南京零售市场绿地紫金中心一期华贸中心百子亭天地/KUMOLL酷青年中心华侨城欢乐滨江购物中心雨花核心区万象商业越城天地中华城商业金陵中环仙林德基商业中心江北万象商业江北万达广场万汇城南区江北大悦城江北卓悦汇大校场万象城金地广场德基三期新生圩宝龙广场万汇城北区龙湖雨山天街（已入市）新北时代广场德基世贸中心阿里巴巴江苏总部项目商业弘阳秦淮里麒麟荔枝广场麒麟宝龙广场玄武招商花园城世茂国际中心正荣中心江北宝龙广场IFC国金中心（已入市）宜悦里G66（已入市）戴德梁行戴德梁行-14来源:戴德梁行研究部未来供应和租赁成交南京零售市场0200,000400,000600,00080

13、0,0001,000,0001,200,0001,400,000新增供应（按各商圈划分)新街口湖南路/鼓楼夫子庙河西江北城南百家湖仙林竹山路其他平方米项目名称商圈租户面积（平方米）德基广场新街口JESSY&JERRY200IFC国金中心河西Golden Goose300兴隆路21号江北新区山姆会员商店40,000吉印大道3788号江宁区Costco50,979主要新店开幕戴德梁行戴德梁行-15市场总结南京零售市场概况 据南京市商务局数据显示，“五一”假期五天，全市重点监测的145家商贸企业合计实现销售额18.7亿元，同比增长10.1%，客流量同比增加8%；39家重点监测商场实现销售额10.5亿

14、元，同比增长12%，客流量612万人次，同比增加15%。2024年第二季度，总商业面积约210,000平方米的龙湖雨山天街和宜悦里G66开业。截至6月底，南京中高端零售物业总存量达到6,644,930平方米，环比增长3.3%。本季度，南京零售物业市场需求活跃，净吸纳量录得约176,411平方米。尽管受新增供应的短暂影响，整体空置率环比上升0.3个百分点，但仍处在6.4%的较低水平。时尚、餐饮、生活方式，会员制仓储超市，以及3C及新能源汽车体验店为需求的主要驱动力。鉴于未来几年各区域内大量新增供应入市，购物中心间的竞争日趋激烈，一些零售物业项目已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率。季内，南京

15、中高端零售物业首层租金报价环比下跌1.2%，至每月每平方米611.5元。展望2024年6月8日，2024南京国际消费节（夏季）活动正式启动，活动从6月持续到9月，将结合夏季重要消费时点和暑期消费特色，围绕“夜购、夜食、夜宿、夜游、夜娱、夜读、夜健”等七大领域，举办近500场内容丰富、形式多样的消费促进活动，持续激发消费市场活力。受此积极的影响，南京本地消费热情将得以延续，这将支撑时尚、餐饮、生活方式、汽车、家电、娱乐、体育等行业零售商的业务发展。据估计，南京零售物业市场预计将在2024年下半年迎来共13个项目的入市，总建筑面积约为1,106,420平方米。短期内，这些大体量购物中心的同期入市，

16、将拉升南京零售物业市场的整体空置率。展望未来，随着吸引品牌入驻的难度逐步增加，购物中心的业主在租金或租赁条件等方面的让步将更为普遍。现有零售物业将通过设施翻新、调整品牌及业态组合、采用新技术、设置体验空间等方式，在日趋同质化的商业氛围中差异化定位自身项目，以期在日益激烈的市场竞争中脱颖而出。受此影响，中短期内南京零售物业市场整体空置将攀升，市场竞争将进一步加剧。为满足消费者不断变化的需求和应对新开业购物中心的竞争，业主需不断地检视品牌组合策略，并通过翻新和改造保持旗下物业紧跟市场步伐。南京零售物业市场多核发展趋势明显，江北、城南、城北等新兴区域将逐步发展成熟。尽管如此，位于核心商圈具备专业管理

17、的成熟项目之租金有望继续上涨。免责声明免责声明本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。本报告中的任何内容均不得被视为或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售购买或出售CWK或任何其他公司的证券。或任何其他公司的证券。C

18、WK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。问和代表提出任何索赔。戴德梁行戴德梁行2024年年 Shaun Brodie华东区业务拓展服务团队主管黎庆文 Kelvin Li华东区董事总经理中国江苏省南京市汉中路2号金陵饭店亚太商务楼 10 层 BC 单元Tel:+86 25 5899 微信公众号：DTZ_China冀杨 Jane Ji华东区研究部助理董事