【研报】房地产行业不动产投资系列报告：投资视角看公募型REITs的关注点-20200812[19页].pdf

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1、万联证券 请阅读正文后的免责声明 证券研究报告证券研究报告| |房地产房地产 投资视角看投资视角看公募型公募型 REIREIT Ts s 的的关注关注点点 不动产投资不动产投资系列报告系列报告 日期：2020-08-12 Table_Summary 投资要点：投资要点： REITs 的本质在于实现资产的“独立上市”， 公募型基础设施 REITs 的试点和推广弥补了我国股权类 REITs 的市场空白， 具 有重大的历史意义。公募型 REITs 的核心要义在于“公募” 与“股权”， 实现了基础设施投资领域从私募到公募、 债权到 股权、 融资到资产管理的转变。 从债权投资到参与股权投资的从债权投资到

2、参与股权投资的 角色和角色和身份转变， 意味着不仅要关注到期现金流情况， 而是要身份转变， 意味着不仅要关注到期现金流情况， 而是要 综合考虑综合考虑底层资产的布局、底层资产的布局、管理人管理人的运营能力的运营能力等因素。等因素。 公募型公募型 REITsREITs 的价值增值主要来自股利的增加和的价值增值主要来自股利的增加和底层底层资产的资产的 增值两个方面增值两个方面。 公募型 REITs 是一种较为稳健的投资工具， 穿 透来看收益主要来自底层资产贡献的现金流以及底层资产的 增值， 对应产品维度就是股息分红与每股净资产的增值。 股利 能够以两种方式增长，一是增加 REITs 现有资产的现金

3、流来 获得内部增长， 另外一种方式是通过收购、 开发等方式的创造 来获得外部增长。 每股净资产的增值： 由于 REITs 的底层资产 为能产生现金流的不动产， 不动产的资产增值也来源于两个方 面。 一是资产自身的抗通胀性及增值， 二是未来无风险利率的 下降，有助于提升存量资产的估值。 金融产品的核心环节在于定价，估值的合理性是投资金融产金融产品的核心环节在于定价，估值的合理性是投资金融产 品的出发点和根本逻辑品的出发点和根本逻辑， REITsREITs的的评估评估的测算可以采用的测算可以采用FFOFFO法。法。 公募型 REITs 的估值兼具股性和债性的特点。 考虑到 REITs 的 不动产的

4、特殊性， 美国房地产信托协会在 1991 年提出 FFO （营 运资金）的估值方法。FFO 即不动产经营产生的现金流，等于 净收入加上资产折旧和摊销再减去非经常性损益。 在会计上房 地产折旧总是被当作费用来处理， 但是不动产领域许多物业不 仅能够随着时间保留其价值， 有很多还能显著升值。 这主要是 由于上涨的土地价格、通货膨胀、上涨的建造成本、稳定增长 的租金率和运营收入以及物业升级等导致的， 所以加回折旧和 摊销的 FFO 估值法更贴近某些 REITs 产品的实际情况。 寻找成长型寻找成长型 REITs:REITs:从收益大小、现金流稳定性、违约从收益大小、现金流稳定性、违约风险、风险、 处

5、置难易程度等各个方面来比较不同底层资产所发行的处置难易程度等各个方面来比较不同底层资产所发行的 REITsREITs 产品， 底层资产的属性至关重要。产品， 底层资产的属性至关重要。 不同的历史发展阶段， 不同的底层资产的综合收益率差异非常大。 以美国为例， 90 年 代旅馆类 REITs 取得了高速发展，20 世纪初工业类、物流类 REITs 随着在海外业务的推进，取得了更快的发展。 分析师分析师: : 王思敏王思敏 执业证书编号： S0270518060001 电话： 01056508508 邮箱： 证 券 研 究 报 告 证 券 研 究 报 告 行 业 深 度 报 告 行 业 深 度 报

6、 告 行 业 研 究 行 业 研 究 万联证券 证券研究报告证券研究报告| |房地产房地产 万联证券研究所 第 2 页 共 19 页 最近十年随着网络和信息技术的发展，新经济领域的物流中心、医疗健康、数据中心、无线通讯铁塔的收 益率表现率相对较好。以亚洲区为例，近年来医疗健康、工业物流等有相对较好的表现。值得注意的是数据中 心等成长类 REITs 年化收益率主要来自股价增长。以 15 年来美国数据中心为例，每年 80%以上的收益来源均来 自股价的增长。相对应一般 REITs 产品股价增长贡献 50%的收益，标普 500 股价增长贡献 70%的收益。 对海外成熟市场的对海外成熟市场的 REITs