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1、 研究报告 1 2024 年商业地产行业年商业地产行业运行运行半年报半年报 2024 年上半年，商业地产行业新开工面积进一步走低，但开发投资完成额降幅有所收窄，销售额降幅基本保持稳定，后续去库存仍有赖于需求的提振和投资回报率的改善。运营方面，上半年四大一线城市写字楼租金水平均尚未止跌，除广州以外的其他一线城市零售物业运营有企稳态势。展望下半年，居民消费仍处于筑底修复阶段，核心城市零售物业运营有望逐步企稳；宏观经济增长承压，办公楼租金水平预计仍将震荡下行；消费基础设施 REITs 进入常态化发行阶段，规模有望加速扩张并纳入更多业态的底层资产。联合资信 工商评级三部 罗星驰 研究报告 2 一、商业

2、地产行业一、商业地产行业 2024 年年上半年上半年运行运行概况概况 2024 年上半年，中国宏观经济延续恢复向好态势，外需有所回暖，但内需仍面临较大挑战，房地产市场尚处于调整转型过程中。在商业地产领域，上半年新开工面积进一步走低，但开发投资完成额降幅有所收窄，销售额降幅基本保持稳定，随着新增供应的整体缩减，延续去库存态势。（一）（一）开发开发投资端投资端 2024 年上半年年上半年，商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有商业营业用房及办公楼开发投资完成额延续下行趋势但降幅有所收窄，新开工面积降幅扩大，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。所收窄，新开工面积降幅扩大，未来几

3、年商业地产新增供应量预计将显著下滑。2024 年上半年，我国国内生产总值同比增长 5.0%，经济总体运行平稳，但依然面临着国内有效需求不足、企业经营压力较大的挑战。房地产作为重点风险领域之一，上半年开发投资完成额同比降幅进一步扩大。从商业地产细分行业来看，2024 年上半年，商业营业用房开发投资完成额为 3611.49 亿元，新开工面积 2381.41 万平方米，同比分别下降 13.20%和 29.30%；办公楼开发投资完成额为 2160.45 亿元，新开工面积 963.98 万平方米，同比分别下降 5.6%和 28.70%。商业营业用房和办公楼开发投资完成额降幅有所收窄，但新开工面积降幅均有

4、所扩大，预计未来几年商业地产新增供应量将显著下滑。图图 1 2014 年以来年以来全国商业地产开发投资情况全国商业地产开发投资情况 数据来源：联合资信根据国家统计局数据整理 研究报告 3 图图 2 2014 年以来年以来全国商业地产全国商业地产新开工面积情况新开工面积情况 数据来源：联合资信根据国家统计局数据整理（二）（二）销售端销售端 2024年上半年，商业营业用房和办公楼销售额同比降幅均在年上半年，商业营业用房和办公楼销售额同比降幅均在10%左右，实体商业左右，实体商业运营仍面临较大挑战，办公楼去化承压。运营仍面临较大挑战，办公楼去化承压。2024年上半年，消费市场进一步复苏，商品零售额和

5、餐饮收入同比分别增长3.2%和7.9%。但从不同业态来看，百货店和品牌专卖店零售额同比分别下降3.0%和1.8%，实物商品网上零售额同比增长8.8%，实体商业运营在电商冲击下仍面临较大挑战。上半年商业营业用房销售额2832.98亿元，同比下降9.7%，降幅较2023年小幅扩大。办公楼方面，宏观经济景气度和租金水平的整体持续下调对办公楼销售形成较大压力，上半年办公楼销售额1566.88亿元，同比下降9.0%，降幅略有收窄。图图 3 2014 年以来全国商业地产销售情况年以来全国商业地产销售情况 数据来源：联合资信根据国家统计局数据整理 研究报告 4（三）（三）供求关系供求关系 2024年上年上半

6、年，商业营业用房和办公楼新增供应量处于低位，后续半年，商业营业用房和办公楼新增供应量处于低位，后续去库存去库存仍有赖仍有赖于需求的提振于需求的提振和投资回报率的改善和投资回报率的改善。近年来商业地产供需规模持续缩减，同时受出行限制及房地产企业流动性压力等因素影响，供需格局存在较大波动。2024 年上半年，商业地产新增供应量处于低位，竣工销售比大幅下降，但考虑到库存压力，整体供大于求的状况尚未得到根本性改善。后续商业地产供求矛盾的缓解仍有赖于宏观经济提振需求，加之当前商业地产项目投资回报率处于较低水平，行业仍将持续面临新增供应消化及优胜劣汰的压力。图图 4 2014 年以来全国商业营业用房供求情