【公司研究】南都物业-公司首次覆盖报告：规模成长科技赋能第三方均好物管龙头持续发力-20200806[20页].pdf

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1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 南都物业南都物业（603506.SH） 2020 年 08 月 06 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次） 日期 2020/8/6 当前股价(元) 27.17 一年最高最低(元) 33.40/16.20 总市值(亿元) 36.44 流通市值(亿元) 9.11 总股本(亿股) 1.34 流通股本(亿股) 0.34 近 3 个月换手率(%) 536.7 股价走势图股价走势图 数据来源：贝格数据 规模规模成长，科技赋能，第三方均好成长，科技赋能，第三方均好物管物管龙头持续龙头持续发发 力力 公司首次覆盖

2、报告公司首次覆盖报告 齐东（分析师）齐东（分析师） 陈鹏（联系人）陈鹏（联系人） 证书编号：S0790520060001 证书编号：S0790120060038 A 股稀缺股稀缺物管物管标的，标的，横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。横向项目外拓、纵向业态延伸，均好性企业成长性佳。 南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司， 成立二十余载， 服务版图已经布 局全国。服务类型除住宅外，公司纵向延伸到写字楼、商业综合体、会展场馆、 政府办公楼宇、 城市道路、 河道码头等业态。 公司品牌优势明显， 外拓方式丰富。 预计公司 2020-2022 年归母净利润 1.45、1.85、2.28

3、亿元，对应 EPS 为 1.08、 1.38、1.70 元，当前股价对应 PE 为 25、20、16 倍。首次覆盖给予“买入”评级。 行业行业格局：格局：拓展拓展空间空间较较大，集中度持续攀升。大，集中度持续攀升。 1）2019 年，我国城镇化率达 60.6%，相较发达国家 70-90%水平，我国城镇化进 程还有超过 10 年的光景。随着城镇化率的持续提升，每年可自由流入物管市场 的新房规模可达 7-8 亿平米，存量市场仍有 18 亿平米体量尤待整合，市场拓展 空间较大。2）物管行业在产业链中具备较强的话语权，对上下游的占款规模较 为可观。同时现金流较为充沛，靠内生性发展就能获得较为可观的增长

4、。3）物 管行业集中度上升是必然逻辑， 优质的物业公司在招投标时具备更大的中标优势 及决策自主权，另外资本助推物管行业集中度在持续攀升。 规模增长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。规模增长可期、科技赋能，均好性企业成长性佳。 截至 2020 年一季度，公司总签约项目 499 个，签约面积 6075 万平方米，2017- 2019 年签约面积复合增速达 25%。公司通过收并购、合资公司等方式持续发力， 在住宅、 非住宅物业方面平衡拓展。 物管服务毛利率稳中有升， 2019 年同比提升 0.5 个百分点至 19.73%。此外公司持续优化悦嘉家 APP、 “物业+互联网”数据中 心密切跟踪在管项目

5、状态，智能化管理有效压缩人工成本，科技提效、大数据赋 能为后期增值服务的拓展奠定技术基础。目前增值服务收入体量较低，占比仅 8%，但增速高、利润厚的特征有效助力公司后续业绩更为坚挺。 风险提示：风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩；行 业限价政策影响盈利情况。 财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 1,059 1,244 1,467 1,761 2,029 YOY(%) 29.2 17.6 17.9 20.0 15.2 归母净利润(百万元) 92 114 145 185 22

6、8 YOY(%) 22.7 24.1 27.7 27.3 23.1 毛利率(%) 22.1 22.4 23.7 24.8 25.9 净利率(%) 8.7 9.2 9.9 10.5 11.2 ROE(%) 14.8 16.4 18.0 19.5 20.0 EPS(摊薄/元) 0.68 0.85 1.08 1.38 1.70 P/E(倍) 39.7 32.0 25.0 19.7 16.0 P/B(倍) 5.7 5.0 4.4 3.7 3.1 数据来源：贝格数据、开源证券研究所 -40% 0% 40% 80% 120% 2019-082019-122020-042020-08 南都物业沪深300 开