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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1 房地产房地产 Table_Date 发布时间:发布时间:2024-05-29 Table_Invest 优于大势优于大势 上次评级:同步大势 Table_PicQuote 历史收益率曲线 Table_Trend 涨跌幅(%)1M 3M 12M 绝对收益 16%1%-17%相对收益 16%-2%-11%Table_Market 行业数据 成分股数量(只)107 总市值(亿)10845.04 流通市值(亿)4930.29 市盈率(倍)18.4 市净率(倍)0.65 成分股总营收(亿)26197.24 成分股总净利润
2、(亿)-306.88 成分股资产负债率(%)76.8 相关报告 2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘-20240410 城中村改造系列深度报告(一)-20231006 Table_Author 证券分析师:吴胤翔证券分析师:吴胤翔 执业证书编号:S0550522030003 18117166023 Table_Title 证券研究报告/行业深度报告 住房制度国际比较之德国篇住房制度国际比较之德国篇-租赁市场标杆,房价长期稳定租赁市场标杆,房价长期稳定 报告摘要:报告摘要:Table_Summary 德国住房市场特点:租赁主导,房价稳定。德国住房市场特点:租赁主导,房价稳定。德国完善的法律
3、顶层设计,并以明细的税收制度作为有效的调节工具,同时严控资金供给,辅以多渠道配贷的融资体系,形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。2022 年德国住房自有率仅为 46.7%,即超过半数的人选择租房居住,而 1970 年至今德国实际房价(名义房价指数扣除 CPI)累计涨幅仅为 19%。法律制度顶层设计:供给端形成多元供给主体,需求端保障租赁权益。法律制度顶层设计:供给端形成多元供给主体,需求端保障租赁权益。德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段,政策中心从提高供给到刺激需求、从国家管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段,德国政府分别出
4、台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。住房建设法、住房补贴法、住房租赁法、私有住房促进法四部法律作为德国住房制度的“四大基石”,分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架,在供给端形成了多元化的住房供给体系,在需求端保障租赁权益,促进形成租赁主导的住房市场。德国住房税收体系:鼓励自住和出租类房屋需求,抑制投机行为。德国住房税收体系:鼓励自住和出租类房屋需求,抑制投机行为。德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中,税收制度起着有效调节作用,是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系,并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有
5、、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度,所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面,对于自住和出租类房屋,征税标准相对较低,保障刚需;另一方面,德国政府在房地产流通交易环节设置了多重税种,通过设置高额的不动产交易税,抑制投资性需求。德国住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷”抑制投机。德国住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷”抑制投机。德国奉行稳健且相对收紧的货币政策,长期以来保持着非常稳定且低速的货币供应,防止过量货币资金流入房地产市场,并维持相对收紧的信贷政策,严控全国杠杆水平。同时,德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式,
6、从而应对市场的各类住房贷款需求,并有效分散银行配贷的风险。其中,独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点,也正是德国融资制度低风险偏好的体现,同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求,政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。对国内的对国内的经验启示:租赁市场方面,健全住房租赁法律体系、建立动态经验启示:租赁市场方面,健全住房租赁法律体系、建立动态租金区间管租金区间管理制度、丰富租赁市场供给主体,激活市场活力。住房保障理制度、丰富租赁市场供给主体,激活市场活力。住房保障方面,增加方面,增加直接直接货币补贴货币补贴力度,扩大保障范围。力度,扩大保障范围。风险提示:风险提示:德国德国房地产制度
7、与国情与我国存在较大差异,经验未必可比房地产制度与国情与我国存在较大差异,经验未必可比 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2023/52023/8 2023/11 2024/2房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 2/26 房地产房地产/行业深度行业深度 目目 录录 1.德国住房市场:租赁主导,房价稳定德国住房市场:租赁主导,房价稳定.4 2.住房法律体系:供给端扶持多元供给主体,需求端保障租赁权益住房法律体系:供给端扶持多元供给主体,需求端保障租赁权益.5 2.1.住房统制经济(1945-1950):政府自主建房加之行政管控,保障稳定
8、房源供给.5 2.2.住房建设法(1950-1960):推动战后住房供应快速增长,形成多主体供给结构.6 2.3.住房补贴法(1965 年至今):政策着力点由供给走向需求,保障承租人权益.11 2.4.住房租赁法(1971 年至今):进一步规范租赁市场,加大对承租人权益保护.12 2.5.私有住房补贴法(1965-2006):平衡住房结构,补贴私有住房.14 2.6.从四部法律看德国住房政策的发展与转变.15 3.住房税收体系:鼓励自住与出租类房屋需求,抑制投机行为住房税收体系:鼓励自住与出租类房屋需求,抑制投机行为.16 4.住房资金体系:信贷政策稳定,住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷
9、先存后贷”抑制投机抑制投机.19 5.对国内的经验启示对国内的经验启示.23 6.风险提示风险提示.24 aV9WeUfVeZeZbZaYaQ8Q7NnPqQnPmQeRpPrMjMpMoPaQpOqQxNpNxPuOqQrP 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 3/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图表目录图表目录 图图 1:德国住房自有率变化情况:德国住房自有率变化情况.4 图图 2:典型国家:典型国家 2022 年住房自有率对比年住房自有率对比.4 图图 3:英美德三国实际房价指数变化趋势:英美德三国实际房价指数变化趋势.5 图图 4:住房统制经济:住房统制经济
10、.6 图图 5:政府为多元化建房主体提供资金:政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持,在供给端增加租赁房源、税收、土地支持,在供给端增加租赁房源.7 图图 6:政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅:政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅.7 图图 7:第二部住房建设法对私人建房提供的资金、土地、税收优惠:第二部住房建设法对私人建房提供的资金、土地、税收优惠.8 图图 8:住房合作社运营模式:住房合作社运营模式.9 图图 9:住房合作社优缺点:住房合作社优缺点.10 图图 10:政府对合作社提供的优惠:政府对合作社提供的优惠.10 图图 11:住房补贴政策的优点:住房补贴政策的优点.12 图
11、图 12:住房租赁法内容:住房租赁法内容.13 图图 13:住房租赁法改革前后对比:住房租赁法改革前后对比.14 图图 14:私有住房促进两大模式:私有住房促进两大模式.15 图图 15:德国住房政策发:德国住房政策发展历程展历程.16 图图 16:四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策:四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策.17 图图 17:德国住房贷款种类:德国住房贷款种类.20 图图 18:住房储蓄制度原理:住房储蓄制度原理.20 图图 19:德国住房储蓄的封闭运作:德国住房储蓄的封闭运作.21 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 4/26 房地产房地产/行业深度
12、行业深度 德国住房市场以租赁为主导,约五成居民选择租房居住。1950 年以来四部主要住房法律体系的顶层设计,促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体,需求端实现“租购同权”,保障承租人权利;同时,税收配合稳健的信贷政策、“先存后贷”的储蓄制度抑制了市场投机性需求,保障了德国房地产市场相对稳定。本篇报告首先介绍德国租赁主导的市场特点,并分三个部分对德国住房制度的形成做以分析:(1)法律顶层设计:供给端促进形成多元化主体,需求端保障承租人权益(2)住房税收体系:鼓励自住和出租类房屋需求,抑制投机行为(3)住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷”抑制投机 最后我们将结合德国经验与国内房地产市场当前阶段
13、特点总结对国内房地产市场长效机制构建的启示。1.德国住房市场:租赁主导,房价稳定德国住房市场:租赁主导,房价稳定 德国完善的法律顶层设计,并以明细的税收制度作为有效的调节工具,同时严格控制资金供给,辅以多渠道配贷的融资体系,形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。住房结构方面,据联邦统计局的统计资料显示,2022 年德国的住房自有率仅为 46.7%,远远低于其他国家,2022 年美国住房自有率 65.9%,新加坡住房自有率为 82%。复盘过去二十年德国住房自有率变动情况来看,基本维持在 40%-50%区间,近十年更是稳定在 46%上下,长期维持在较低水平。德国房地产市场相对平稳。房价涨幅
14、方面,1970-2023 年间德国实际房价涨幅为 19%,而英国房价累计涨幅达 411%,美国累计涨幅达 175%。房价波动程度方面,德国、美国、英国实际房价波动标准差分别为 11.25、22.96、32.54。无论是在累计涨幅还是在波动程度方面德国都远远低于其他发达国家。图图 1:德国住房自有率德国住房自有率变化情况变化情况 图图 2:典型典型国家国家 2022 年年住房自有率住房自有率对比对比 数据来源:德国联邦统计局,wind,东北证券;注:德国住房自有率最新官方数据仅更新至 2022 年 数据来源:wind,东北证券;注:德国住房自有率最新官方数据仅更新至 2022 年,为保证横向可比
15、,尽管美国新加坡有 2023 年数据仍选择 2022 年作为绘图截面 40.90 42.60 41.60 45.70 45.50 46.50 46.70 38394041424344454647481998200220062010201420182022德国:住房自有率46.70 65.90 89.30 0102030405060708090100德国美国新加坡住房自有率 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 5/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图图 3:英美德三国实际房价指数变化趋势英美德三国实际房价指数变化趋势 数据来源:OECD,东北证券 2.住房住房法律法律体
16、系体系:供给端扶持多元供给主体,需求端保障租赁:供给端扶持多元供给主体,需求端保障租赁权益权益 德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段,政策中心从提高供给到扶持需求、从国家管控向市场自由化逐渐转变的过程。而在不同的历史阶段,德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。住房建设法、住房补贴法、住房租赁法、私有住房促进法这四部法律是德国住房制度的“四大基石”,分别为保障房建设、低收入者的租金补贴、租赁市场行为规范和私有自住房促进搭建了法律框架。2.1.住房统制经济(1945-1950):政府自主建房加之行政管控,保障稳定房源供给 193
17、9-1945 年间的第二次世界大战摧毁了德国近半的存量住房,使得住房供需缺口十分庞大,住房供给严重不足。在此特殊历史背景下,德国政府开始进行国家大规模供给,以保障基本房源供给。政府于 1945 年开始采取“住房统制经济”政策,在供给端自主建房,并实行高度的行政管控,缓解住房供给不足问题。住房供给方面,政府通过财政支出自主兴建保障性住房,提供给战后无房可住的人;租赁者权益保护方面,政府开始执行严格的租金管控,划定租金的标准数额,防止供需严重失衡下租金的快速上涨,同时政府还禁止房东取消已有租赁合同,保证民众能获得稳定的居住房源。0204060801001201401601801970-031971
18、-101973-051974-121976-071978-021979-091981-041982-111984-061986-011987-081989-031990-101992-051993-121995-071997-021998-092000-042001-112003-062005-012006-082008-032009-102011-052012-122014-072016-022017-092019-042020-112022-06美国德国英国 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 6/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图图 4:住房统制经济住房统制经
19、济 数据来源:联邦德国住房政策研究,东北证券 在政府统制经济的作用下,住房紧张情况得到一定程度的缓解。但是,仅利用财政自主建房难以在短时间内填平供给缺口,而且会给政府带来巨大的财政压力。因此,政府需要调动市场各方力量,保障房源充足供给。2.2.住房建设法(1950-1960):推动战后住房供应快速增长,形成多主体供给结构 为进一步加快住房供给建设,德国联邦政府于 1950 年颁布第一部住房建设法。该部法律主要依靠政府和企业(包括营利性房企和大型厂矿企业)采取合作的形式来共同推动住房建设,其中合作方式主要有以下两种:首先,最具代表性的合作方式是政府与营利性建房企业的合作。在合作之初,双方需签订一
20、份建房合同,这其实是一份有条件的政府资助协议。合同规定,政府需向房企提供覆盖企业建房预算 50%的无息贷款,偿还期限 25 年,这本质上是由国家代缴了 25 年的贷款利息。作为接受政府补贴的回报,房屋所在地政府在建房合同规定年限内(通常是 2030 年)拥有建房企业建造房屋的使用权,政府可以将这些房屋以低廉的租金(约为市场租金的 50%60%)转租给有需要的民众。虽然住房产权归建房企业所有,但在合同期限内所有权的转让必须经过政府许可,且承让人必须保持住房的原有性质不变。以上的举措实质上限制了此类房屋长达 20 余年的流通性,在合同期限内住房的性质其实就是社会保障房。当合同约束年限到期之后,房产
21、便可进入自由住房市场,租金定价不再受到政策限制,房屋属性也就由保障房转变为市场化住房。政府统制经济政府投入大量财政支出兴建保障住房住房保障政府划定租金标准数额,杜绝供需严重失衡下租金的快速上涨租金管制禁止解除现有租赁合同租赁合同 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 7/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图图 5:政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持,在供给端增加租赁房源政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持,在供给端增加租赁房源 数据来源:联邦德国住房政策研究,德国住房政策对中国的借鉴,东北证券 第二种合作建房方式是政府与一些大型厂矿企业的合作,合作目标
22、是为本企业的职工建造福利性住宅,这也是社会保障房的一种。企业先进行建房预算,当自有资金筹集到建房费用的 25%时,便可以向政府申请剩余 75%费用的免息或低息(利率仅为0.5)优惠贷款,并可获得减免土地税、所得税等方面的优惠。图图 6:政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅 数据来源:联邦德国住房政策研究,德国住房政策对中国的借鉴,东北证券 联邦政府及地区政府除了与企业合作建房以外,还以设立住房公司的形式自主建房。联邦政府通过出资设立公共住房公司进行住房建设,主要向社会底层收入群体免费提供住房;地区市政也出资设立市政辖属住房公司,以低廉的租金出租给符合要求的低
23、收入家庭。实质则是各级政府承担住房建设任务,通过财政支出自主兴建社会保障房。以上政府与营利性房企在合同年限内合作所建住房、大中型企业用自有资金建造并获政府财政补贴的职工住宅、政府投入资金设立住房公司兴建的社会福利住宅均属于社会保障房范畴。为了进一步扩大住房供给主体,鼓励私人自建房,并完善保障房制度,德国政府于20年内资助受益者签订建房合同政府土地:土地出让优惠资金:无息或低息贷款税收:减免地产税企业非营利性社会机构住房合作社公民团体个人20年之后按规定标准建造公共福利住房政府为多元化主体建房提供资金、税收、土地支持建成后前20年内以特定租金出租给特定家庭进入自由流通市场租金由政府确定,低于市场
24、价(约50%-60%)分配特定家庭租住所有权转让需经过政府许可,承让人必须维持住房租住性质12商品房属性:可流通交易1.25%建房资金由厂矿企业自有资金提供;2.75%建房资金由政府提供免息/无息贷款资金优惠税收优惠土地税、所有税减免建成后,需要作为保障性住房,为职工提供住宿用途限制 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 8/26 房地产房地产/行业深度行业深度 1956 年颁布第二部住房建设法。该部法律通过各种税收优惠措施支持私人建造普通住宅,包括:(1)政府为个人提供专门用于住房建设的私人建房贷款,贷款的利息费用可用于抵扣所得税;(2)私人购买土地用于建造房屋时免征不动
25、产购置税,持有房地产时免征 10 年土地税;(3)房产价值可在最初使用住宅的 12 年内折旧 50%(后又改为在最初 8 年内折旧 40%),通过加速折旧抵扣更多所得税费用。图图 7:第二部住房建设法对私人建房提供的资金、土地、税收优惠第二部住房建设法对私人建房提供的资金、土地、税收优惠 数据来源:德国住房政策的转变及其原因分析,德国住房政策对中国的借鉴,东北证券 同时,第二部住房建设法还进一步完善了保障房制度,对保障房的租金以及承租人的收入标准都提出了明确要求。租金方面,要求保障房在出租时以成本租金取代住房统制经济下的定额租金。所谓的成本租金,指的是该租金价格仅能覆盖房屋日常运营成本以及建造
26、房屋申请贷款的当期利息,具体价格一般由政府核定,一般为市场平均租金的 50%60%。该要求作为保障房租金定价的指导原则一直沿用至今。在两部住房建设法的指导下,德国各州结合具体情况对保障房实施相应的管理办法。以慕尼黑市的保障房政策为例,保障房在建造完工后,采取严格的申请制度进行住房分配。具体来看,一般由政府移民与房产管理处对申请者提供的家庭收入、家庭人口、现有住房情况等进行资格审定和等级评价,符合要求的参与保障房轮候,最终获配与其等级相应的保障房。申请租住保障房的家庭,家庭收入必须在国家规定的低收入线以下,没有自有产权住房,并在所在城市工作或居住一定的年限。值得注意的是,保障房居住资格采取动态评
27、定方式,承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报。凡收入超过规定标准的应退出保障房,否则将收取市场租金。表表 1:德国低收入线标准和住:德国低收入线标准和住房保障标准房保障标准 家庭成员数家庭成员数 现有住房状况现有住房状况 低收入线标准(欧元低收入线标准(欧元/月)月)住房保障面积(套内面积)住房保障面积(套内面积)1 1 人人 无自有产权房 830 50 平方米 2 2 人人 无自有产权房 1140 60 平方米 3 3 人人 无自有产权房 1390 75 平方米 4 4 人人 无自有产权房 1830 90 平方米 数据来源:赴德国学习住房保障制度报告,东北证券;注:每加一人增加13 平
28、 值得一提的是,在两部住房建设法推动下参与住房供给的市场主体中,有一个资金资金土地土地税收税收 加速房产折旧抵扣所得税(由“12年内折旧50%”改为“8年内折旧40%”)私人建房贷款的利息费用可抵扣所得税 建房用于自持时免征10年土地税 私人购买土地用于自建房屋时免征不动产购置税为私人提供专门用于住房建设的私人建房贷款 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 9/26 房地产房地产/行业深度行业深度 富有特色的非营利性互助组织提供了大量的住房供给住房合作社。它始于 1862年的汉堡,起初是产业工人的住房自助形式,后来逐步发展成为社员提供租赁住房的互助组织。具体来看,住房合作社
29、采取的是会员制的组织形式,成员入社时需缴纳一次性会员费(社员通常在入社之初就已经确定了后期需要承租住房的面积大小)。合作社利用会员缴纳的会费以及政府提供的低息甚至免息贷款进行住房建设,在住房建设完工后按照社员入社的时间顺序,依次分配给社员租住,获得租赁房源的社员需要按月支付房租,但通常房租水平低于市场租金。当然,需要指出的是在满足社员住房需求后,剩余住房可以按照市场租金出租给非社员。合作社收取的房租在扣除建房贷款本息以及房屋日常运营费用后的盈利需分配给社员。图图 8:住房合作社运营模式住房合作社运营模式 数据来源:德国合作建房的制度、实践与经验启示,东北证券 在产权方面,合作社所建住宅产权归住
30、房合作社所有,但社员对合作社住房享有终生使用权,使用权可以继承,但不能转让。如果社员中途退租,合作社将向社员退还会费加上所有租金,再将该房转让给新加入的社员。住房合作社在参与住房建设中,存在诸多优点与不足。住房合作社作为一个非营利组织,它的住房建设规模完全由社员需求状况决定,不会盲目扩大供给而导致住房市场结构失衡;同时,由于其资金来源直接,实质上节约了住房成本,使社员能以低廉的价格租赁住宅。但是合作社体制也存在一定的缺陷,比如:由于社员退社时可以抽走会费及全部租金,这使得合作社的资金具有不稳定性;并且,合作社法规定只有社员才能进入合作社理事会和监事会,使得管理人员的专业性得不到保证。建造房屋向
31、社员分配出租房屋维修运营一次性缴纳会员费等量政府低息贷款盈利分配给社员社员住房合作社筹资阶段筹资阶段后期运营阶段后期运营阶段建设阶段建设阶段 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 10/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图图 9:住房合作社优缺点住房合作社优缺点 数据来源:德国合作建房的制度、实践与经验启示,东北证券 由于合作社发展初期是公益性质的互助组织,并且能够稳定住房市场,所以德国政府为其出租房建设提供了诸多政策优惠,主要包括:土地供给,政府提供价格偏低的建设用地给住房合作社;融资支持,政府为住宅合作社提供长期低息或无息贷款,贷款期限一般在 30 到 40 年,最
32、长可达 60-65 年;税收优惠,政府以较低的税率向合作社征收所得税、财产税(土地税和房产税)、不动产购置税和不动产交易税等(后期住房合作社所建房屋也开始对外出售,逐渐拥有开发商属性,政府规定若合作社向社员出租的房屋比例低于所建房屋的 90%时,则不再享有税收优惠);货币补贴,如果合作社所建住房仅用于社员租赁使用,政府会适当补贴部分租金。图图 10:政府对合作社提供的优惠政府对合作社提供的优惠 数据来源:发展住房合作社的经验与启示,东北证券 住房合作社并非德国独有,世界上不少国家也采用住房合作社制度来解决国内的住房问题。对比几个欧美发达国家的住房合作社制度发现,各国都十分重视相关立法,给予住房
33、合作社在住房供给市场中的合法地位,同时都采取税收优惠和低息贷款等措施对住房合作社进行资金支持。优点缺点以需定供资金来源直接资金不稳定管理不专业住房建设规模由社员需求决定,不会导致住房市场结构失衡资金来源直接,节约了住房成本,社员能以低廉的价格租赁住宅社员退社时可以抽走会费,使得合作社的资金具有不稳定性只有社员才能进入合作社理事会和监事会,管理人员的专业性得不到保证土地供给提供价格偏低的建设用地给住房合作社融资支持提供长期低息或无息贷款,贷款期限一般在30到40年,最长可达60-65年税收优惠以较低的税率向合作社征收所得税、财产税、不动产购置税和交易税等货币补贴若所建住房仅用于社员租赁使用,补贴
34、部分租金政府对住房合作社提供的优惠 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 11/26 房地产房地产/行业深度行业深度 表表 2:各国住房合作社制度对比各国住房合作社制度对比 国家 合作建房组织 法律 入会条件 土地供给 融资支持 税收支持 英国 住房互助协会 住房合作社法 会员费+住房存款储蓄 无偿或低价转让 20-25 年的低息贷款 税收优惠 美国 住房合作社 各州均有相关法律 中低收入家庭+会员费 低价供应 低于市场 2-3%的长期贷款 抵扣个税 瑞典 住房合作联盟 住房建设合作组织法 住宅合作社法 会员费+住房存款储蓄 公开招标 住房合作联盟自身的储蓄银行贷款-德国
35、住房合作社 合作社法 联邦住宅建设法 会员费 低价供应 30-40 年的无息或低息贷款 低利率征收所得税、财产税、土地转移税和交易税 数据来源:发展住房合作社的经验与启示,东北证券 在这当中,德国政府对住房合作社的扶持力度是最大的。土地供给方面,德国采取低价供应而非瑞典的公开招标;融资支持方面,德国提供贷款年限最长,贷款低息甚至无息;税收支持方面,德国优惠的税种最多。此外,德国住房合作社的入会门槛也较低,并非只面向低收入群体,只要交够了会员费普通德国居民也都能加入。整体来看,两部住房建设法均通过对供给端的政策扶持强有力地推动了战后德国住房供应快速增长,并形成多主体供给体系,保证住房市场稳定。2
36、.3.住房补贴法(1965 年至今):政策着力点由供给走向需求,保障承租人权益 随着政府强干预下的大规模国家供给政策的实施,住房紧缺状况得到很大缓解。因此,联邦政府于 1960 年废除住房“统制经济”政策,取消对普通住房租金标准的划定(保障房仍然按照“成本租金”收取)。房租管制的逐渐废除和住房开始市场化使得租金快速上涨,为了缓解低收入者对租金的支付负担,联邦政府于 1965 年颁布住房补贴法。政府向低收入家庭直接发放房租补贴,用于帮助不能独立获得合适住房的家庭,即经济学意义里的“无市场能力的家庭”。政府发放的租房补助金额主要根据家庭收入来确定。住房补贴法 规定由政府承担低收入家庭实际交纳租金与
37、可承受租金的差额,可承受的租金一般按照家庭收入的25%确定;住房补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半;补贴期限为 15 年,15年以后随着家庭收入的增加,相应地逐年减少住房补贴。此外,各州可以通过各自的实施条例调整住房补助金的支付金额。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 12/26 房地产房地产/行业深度行业深度 表表 3:住房补贴法主要内容住房补贴法主要内容 主要内容主要内容 立法目的立法目的 为了防止租金上涨给低收入者造成了沉重的负担,向低收入家庭发放住房补贴,用来帮助那些“不能独立获得合适的、与家庭情况相宜住房的家庭,即经济学意义里的无市场能力的家庭”。主要规定主
38、要规定(a)对低收入居民,其实际交纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担(b)居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合,可以承受的租金一般按照家庭收入的 25确定(c)房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半(d)补贴期限为 15 年,15 年以后随着家庭收入的增加,相应地逐年减少租金补贴 数据来源:德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示,德国住房政策对中国的借鉴,东北证券 2001 年德国政府对住房补贴法进行了修订,使得住房补助金额与上涨的房租和物价水平相适应。整体上看,德国政府通过住房补贴法确立的租金补贴政策,实现了政策重心从供给侧向需求侧的转移。并且,住房补贴的发放考虑申请对象情况的动
39、态变化,目标群体明确,行政成本低,受益群体比保障房政策更加广泛,同时采取直接货币补贴的形式不影响市场价格机制,将对市场的干扰降到了最低。图图 11:住房补贴政策的优点住房补贴政策的优点 数据来源:德国住房租赁的主要制度与启示,公开资料整理,东北证券 2.4.住房租赁法(1971 年至今):进一步规范租赁市场,加大对承租人权益保护 1960 年“住房统制经济”的废除使得住房租赁市场回归自由化,住房补贴法的颁布也推动了住房市场化进程;此外,50 年代第一部住房建设法中政府与房企合作建设的一批社会保障房逐渐到达合同约束年限开始市场化。在住房持续市场化的过程中,住宅租金快速上涨。虽然住房补贴法的颁布能
40、够减轻低收入人群的租金支付负担,但是租赁市场仍然存在租赁双方经济地位不对等、承租人普遍受到民众选择余地更大真实获益者更加广泛行政成本低考虑申请人收入、家庭成员、租金水平的动态变化,避免发生高收入者也能获得租金补助的系统性滥用社会福利资源现象。目标群体明确住房补助是货币化补贴,相较于保障房的实物分配,受益者可自由选择租房区域,不受保障房有限房源的区域限制,选择范围广。住 房补 贴面 向所 有“有补助需求”的群体,获益者能平等地享受政府福利。而保障房由于数量有限,能否成功申请对民众影响很大。群体界定清晰,补助标准明确,行政审批透明,减少了行政管理费用和寻租行为,是目前社会福利政策中行政成本最低的方
41、式。不影响市场机制政府只是通过直接货币化补贴的形式,提高低收入者在租房市场上的支付能力,政策对象是人而非房,没有干扰市场机制。社会属性市场属性住房补贴政策优点 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 13/26 房地产房地产/行业深度行业深度 房东随意解除合同、随意收取高租金的现象。因此,政府于 1971 年颁布住房租赁法,有针对性地加强对承租人的权益保护,规范了租赁合同的签订与解除,并实施市场化住房的租金管制。具体来看,住房租赁法规定租赁合同一旦签订即为无限期合同,房东不得随意解除租赁合同。但是为了对房东权益进行一定程度的保护,在三种特殊情况下房东可以解除合同:(1)房东拟
42、将房屋用于自己居住;(2)房屋老化破损严重不适合继续居住,并且维修费用高于重建费用,必须重建;(3)承租人没有按照租赁合同要求及时缴纳房租,并且累计两个月以上未缴纳租金。除此之外,住房租赁法还规定了房东和承租人的解约通知期限。承租人和房东的解约通知期限是相同的,并且与租期长短挂钩,最长不得超过 12 个月。同时,住房租赁法限制租金水平,抑制租金持续快速上涨。该法规定若 3 年内房租涨幅超过“合理租金”的 30,房东就构成违法行为,承租人可以向法庭起诉;如果超过 50,房东则直接构成犯罪,将面临 3 年刑罚风险。其中,“合理租金”是一个量化的标准,由当地房屋管理部门与房地产企业、承租人协会、中介
43、组织协商后制定,不同类型和地段的房屋合理租金不同,同时也会定期根据市场情况作出动态调整。图图 12:住房租赁法内容住房租赁法内容 数据来源:德国租赁住房制度经验,德国住房政策对中国的借鉴,东北证券 为了进一步控制租金的上涨幅度,并且在加强对承租人权益保护的同时,也注重对房东权益的保护,德国政府于 2001 年通过住房租赁法改革方案。本次改革对原先住房租赁法规定的租金涨幅、解约期限等作出了调整,如将已签约住房的房租涨幅上限从 3 年累计涨幅不得超过 30%下调为不得超过 20%,并且也加强了对出租人权益的维护,以期在刺激租赁住房需求的同时进一步增加租赁房源供给。具体来看,租金管制方面,本次改革区
44、分已签约情况和新签约情况,并区别处理。房东的行为构成了犯罪,房东将会面临3年的刑罚风险超“合理租金”50%房东的行为构成了违法行为承租人可以向法院提起诉讼超“合理租金”30%解约期限与租期长短挂钩,承租人与房东解约通知期限相同,最长不超过12月。解约时限(1)房东拟自住(2)房屋老化不宜居住,须重建(3)承租人未按时缴纳房租。房东解约条件限制租金水平规定解约期限“合理租金”是一个量化的标准,它由当地房屋管理部门与房地产企业、承租人协会、中介组织协商后制定,不同类型和地段的房屋合理租金不同,同时具体数额也会定期根据市场情况作出调整。住房租赁法 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及
45、说明 14/26 房地产房地产/行业深度行业深度 对于已签约情况,房东在三年内租金相对“合理租金”累计涨幅不得超过 20%(先前颁布的 住房租赁法 要求是30%,2013年改革方案正式施行时进一步降低为15%),如果已签约租金价格已经高于“合理租金”,则不得再次涨价;对于新签约情况,只要租金价格是承租人与房东之间合理协商并达成一致的结果,签约租金是可以高于“合理租金”的,不过三年内房租累计涨幅仍然不得超过“合理租金”的 20%。解约通知期限方面,改革方案缩短了承租人的解约通知期限。原先承租人和房东的解约通知期限相同,并由租期长短决定,最长可达到 12 个月。改革之后承租人的解约通知期限不再与租
46、期挂钩,且时间缩短为 3 个月;而房东的解约通知期限仍与租期长短有关,但最长时间也缩短为 9 个月。本次改革方案也更加注重对房东权益的保护。针对房东权益的保护主要表现为:保障房东的知情权,承租人在改装房屋前必须征得房东的同意,不得私自改装;保障房东的自主定价权,房租收取可因人而异,针对不同的租客收取不同的租金。图图 13:住房租赁法改革前后对比住房租赁法改革前后对比 数据来源:德国住房价格影响因素研究,东北证券 整体来看,住房租赁法对租赁市场各方面行为进行严格规范,使得德国住房租赁市场得以平稳运行。相比于住房补贴法直接发放货币补贴,住房租赁法在解约期限、租金涨幅方面进行了非常严格的规范,保护了
47、承租人的利益,有效刺激住房租赁需求;同时,由于在注重保护承租人的权益的同时也维护出租人的利益,从而一定程度上增加租赁房源供给,使得租赁市场的供需相对平衡。2.5.私有住房补贴法(1965-2006):平衡住房结构,补贴私有住房 在住房补贴法及住房租赁法的刺激下,德国租赁市场快速发展。为了平衡整体住房结构,同时减轻购房者的资金压力,德国政府开始对私有住房进行补贴。保障房东知情权及平等待遇权租金水平解约期限知情权在房东不知情和未准许的情况下,承租人不得私自改装房屋收取房租时可以针对不同的人群收取不同的价格租金限制租金限制对称的解约期限租户和房主的解约通知期限是相同的,与租期长短有关,最长可达到12
48、个月未对房东权益做出规定住房租赁法1971住房租赁法2001住房租赁法房东权益平等待遇权3年内房租涨幅不能超过合理租金的30已签约情况3年内房租涨幅不能超过合理租金的20签约租金可以高于合理租金,但3年内房租涨幅不能超过合理租金的20新签约情况租金低于合理租金租金高于合理租金不得再次涨价非对称的解约期限租户解约租户的解约通知期限缩短为3个月,且不再与租期挂钩房主的解约通知期限仍与租期长短有关,最长可达9个月房东解约 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 15/26 房地产房地产/行业深度行业深度 德国政府主要通过税收扣减和货币补贴两种模式来促进私有住房。早期采用税收扣减模式
49、促进私有住房,德国所得税法规定:购买或建造私有房产的支出可以从应纳所得税中扣减;并且从 1990 年起政府对居民购建的自有自用住宅,实行土地税优惠政策,对于一户 4 口人的标准家庭,税收优惠的面积为独户住宅 156 平米、双户住宅 240 平米。该扣减模式适用至 1995 年底,并于同年颁布 私有住房补贴法,采用补贴模式促进私有住房。补贴模式实行的是真正的货币补贴,补贴对象主要是收入较低且成员数量较多的家庭。但是私有住房补贴法对于促进私有住房效果不明显,并且政府财政大量支出,使该法案备受争议,最终予以废除。无论是扣减模式中的税收优惠,还是补贴模式下的货币补助,对政府而言都是运用政府财政进行补贴
50、。政府每年均运用大量的财政支出促进私有住房,2005 年该项支出高达约 100 亿欧元。此外,虽然私有住房补贴实施了几十年,但是从国际范围比较看,德国的住房自有率仍然很低。因此,私有住房促进政策一直备受争议。2003 年政府决定降低补贴对象的最高收入限定,以期减少补贴支出。2006 年 1 月 1 日德国政府最终决定取消私有住房促进,并废除私有住房补贴法。整体来看,虽然私有住房补贴法由于多种因素导致其废止,但是它在一定时期内通过对私有住房需求端的支持,提高了社会群体中购房民众的支付能力,也奠定了今日德国住房存量体系中私有住房的重要组成地位。图图 14:私有住房促进两大模式私有住房促进两大模式
51、数据来源:德国房地产业发展模式的启示,德国住房政策延续与转变,东北证券 2.6.从四部法律看德国住房政策的发展与转变 住房建设法、住房补贴法、住房租赁法及私有住房补贴法四部法律作 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 16/26 房地产房地产/行业深度行业深度 为德国住房市场的顶层制度设计,其发展历程也表明着德国政府对住房制度的调控思路。具体来看,第一部住房建设法通过政府与营利性房企、大型厂矿企业合作建房及政府自建房的方式调动市场各方力量参与战后住房建设,加速住房供给;第二部住房建设法 则鼓励私人建房,进一步扩大住房供给主体,形成多主体供给结构。随着住房供给问题得以缓解,住
52、房开始进入市场化后,租金的快速上涨给低收入群体带来较大的租金支付负担,同时产生租赁市场不规范所带来的许多问题。因此,德国政府接连颁布 住房补贴法 及 住房租赁法,给予低收入家庭发放租金补贴,并规定租金涨幅、限制解约合同并规定解约通知期限,有效刺激住房租赁市场。为了平衡整体住房结构,政府颁布 私有住房补贴法,对购买私有住房进行货币补贴。整体来看,德国住房制度由国家大规模供给向支持需求端进行转变,在保证房源供给充足的情况下刺激住房需求,使得住房供需平衡。图图 15:德国住房政策发展历程德国住房政策发展历程 数据来源:联邦德国住房政策研究,德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示,东北证券 3.住房
53、税收体系:鼓励自住与出租类房屋需求,抑制投机行为住房税收体系:鼓励自住与出租类房屋需求,抑制投机行为 德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中,税收制度起着有效调节作用,是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系,并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度,所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。划定租金标准自主兴建保障性住房禁止取消现有租赁合同政府与大型厂矿企业合作政府与营利性房企合作政府设立公共住房公司建房保障性住房用于出租严格的申请制度家庭收入家庭人口现有住房房租对家庭自有住房资助建设房屋而
54、申请贷款的利息可抵税建房费用加速折旧免征10年土地税政府提供专门私人建房贷款住房合作社土地供给融资支持税收优惠货币补贴优惠补贴的资金由联邦和州政府各承担一半政府承担实际交纳与可承 受 租 金(收 入 的25%)的差额补贴期限为15年,15年以后重新评估补贴向低收入家庭直接发放货币补贴家庭收入房租金额家庭成员数量标准规定解约时限限制租金水平房东解约条件住房紧张情况得到缓解财政压力巨大,需调动市场各方力量2001、2013年进行住房租赁法改革国家大规模供给国家支持需求端对住房租赁合同进行管制低收入家庭家庭成员数量较多住房自有率依然很低对私有住房实施货币补贴2006年废止2001年住房租赁法改革住房
55、统制经济1945-1950年年第一部住房建设法1950-1956年年第二部住房建设法1956-1960年年私有住房补贴法1996-2006年年住房租赁法1971年至今年至今住房补贴法1965年至今年至今 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 17/26 房地产房地产/行业深度行业深度 图图 16:四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策 数据来源:德国房地产税制及启示,德国联邦政府官网,东北证券 在持有环节,主要征收土地税及房产税。土地税方面,德国土地为私人所有,纳税义务人为土地所有者;征税范围主要包括农、林用地,及城市建设用地;税基为每
56、年年初按税收评估法确定的土地评估价格,一年一缴。其中,土地评估价格均由独立的第三方房地产评估师判定,相信通常以当前市场成交价为评估基础。在德国,各地设有房地产公共评估委员会,这些机构提供的指导价具有较强的法律效力,各部门均有义务参照执行。如果土地出现减值,所有者可以享受减税或免税待遇。税率方面,农业或林业为目的的土地的税率为 0.6%,独立式或半独立式住宅的土地税率为 0.26%-0.35%,所有其它的土地(包括商业目的的不动产)的土地税率为 0.35%。房产税,德国有专门的 房产税法,房产税属于地方税,即属于地方固定财政收入,由地方管理和使用的税种,不需上交国家;征税范围为出售或出租的房产,
57、自有自用的住宅只需缴纳土地税,不需缴纳房产税;税基方面,区分出售和出租情况。对出售的房产,税基仍为第三方房地产评估师判定的评估价值。而对出租的房产,税基的计算则稍有不同,它由房产估计价值乘以联邦统一税率(一般是 3.5%)得出。其中,房产的估计价值由财税局根据德国资产评估法计算得出,并不由第三方房地产评估师判定,而且通常不以房产当前市场价为评估基础,而是以一个低于市场价很多的历史数值为基础。税率方面,仍然区分出售和出租两类情况。对出售的房产,税率为 1%1.5%。对出租的房产,税率由各地区政府自行决定,可以为 A 类房产税(农业和林业为目的的 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明
58、及说明 18/26 房地产房地产/行业深度行业深度 不动产)和 B 类房产税(可建不动产或有建筑物的不动产)分别设立稽征率,通常B 类房产税的稽征率较高。最后,值得一提的是,当自有房屋用于出租时,不仅需要缴纳房产税,租金收入还要缴纳个人所得税(2009 年 1 月 1 日起改为缴纳 25%的资本利得税)。在交易环节,主要征收不动产购置税及不动产交易税。不动产购置税方面,征税范围为买入的土地;税基为土地购买价格,且只有当支付金额高于 2500 欧元时才需要缴纳不动产购置税;税率方面,德国大多数地区为 3.5%。而各别地区税率会存在差别,如在汉堡和柏林,不动产购置税率为 4.5%。而不动产交易税为
59、地方税,相应地也有不动产交易税法。征税范围是卖出的土地和房产,税基为房地产买卖时的交易价格。税率方面,各个联邦州有所不同,但基本上是按房地产价值的 3.5%征收。值得一提的是,如果不动产所有人在取得产权后的十年内进行交易,还要缴纳高达25%的资本利得税,高额的转让成本大幅抑制市场的投机性需求。在继承环节,主要征收遗产税与赠与税。纳税人分别为继承人和受赠人;征税范围则对应的是继承或受赠的房产。税基是所继承或受赠的财产价值扣除与之直接相关的项目后的净额,扣除项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。税率方面,依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全
60、额累进税率征收,最高税率达到 70%,即使是通过继承或赠予流通房产,也需要缴纳高额的税收,进一步抑制投机性需求。表表 4:德国房地产领域税种德国房地产领域税种 所处环节所处环节 持有状态持有状态 征税办法征税办法 购置环节-当支付金额高于 2500 欧元时,将一次性征收购买价格 3.5%的不动产购置税。在汉堡和柏林,购置税率为 4.5%持有环节 自住自用 不需缴纳房产税,仅按 0.35%的税率缴纳房基地的土地税(房基地价值由第三方单独评估,并在房产证中备注)出租盈利 缴纳房产税,按“统一的征税值”乘以 3.5%后,再乘以市镇稽征率;同时,租金收入缴纳 25%的资本利得税 交易环节 十年内交易
61、1.评估价值 1%-1.5%的房产税;2.3.5%的不动产交易税;3.获利还需就价差缴纳 25%的资本利得税 十年后交易 1.缴纳评估价值 1%-1.5%的房产税;2.缴纳 3.5%的不动产交易税;3.免资本利得税 继承或受赠环节-以所继承或受赠的财产价值扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象,再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收,最高可达 70%数据来源:德国房地产税制及启示,东北证券 德国住房税收制度贯穿顶层住房法律体系,推动住房制度建设。第一部住房建设法中通过对大型厂矿企业为员工兴建福利性住宅时土地税、企业所得税的减免优惠促进了保障房的供给,
62、第二部住房建设法通过对企业建房费用的加速折旧降低企业应纳所得税,同时免征 10 年地产税,并在购买房地产时免征不动产购置税。政府也以较低的税率向合作社征收所得税、财产税、土地转移税和交易税等。私有住房补贴法中也包括税收扣减模式,购买或建造私有房产的支出可以从应纳所得税中扣减,同时政府还对居民购建的自有自用住宅实行土地税优惠政策。整体来看,德国税收制度在保障住房刚需的同时抑制投资性需求。一方面,对于自住和出租类房屋,征税标准相对较低,保障刚需;另一方面,德国政府在房地产流 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 19/26 房地产房地产/行业深度行业深度 通交易环节设置了多重税
63、种,通过设置高额的不动产交易税,抑制投资性需求。例如,在房产出售时不仅需要交纳房产税,还要缴纳不动产交易税,并且在获房屋产权后十年之内交易的房产还需就价差缴纳高额的资本利得税。4.住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷”抑制投机住房资金体系:信贷政策稳定,“先存后贷”抑制投机 德国奉行稳健且相对收紧的货币政策,防止过量货币资金流入房地产市场。长期以来德国保持着非常稳定且低速的货币供应,并维持相对收紧的信贷政策,严控全国杠杆水平。货币供应量方面,德国 M2 在扣除 CPI 影响后,涨幅非常稳定,其波动的幅度保持在正负 5%左右,并且长期维持在较低水平。信贷政策方面,由于政府对杠杆水平的严控,德国
64、负债占 GDP 比重仅显著低于其他发达国家。在稳健且相对收紧的货币政策及信贷政策下,德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式,防范融资风险,保障住房融资体系的安全。德国住房的融资渠道主要包括全能银行和专业银行两大类。全能银行从事全面的金融服务业务,包括吸收长中短期储蓄存款,建立长期专项基金,发行各种投资证券,提供各种长中短期贷款,从事证券买卖业务和其他金融服务。全能银行有不同的所有制形式,主要有公营银行、私人商业银行和合作银行。专业银行主要从事专项金融服务,主要包括抵押银行、住房储蓄银行。德国 住房储蓄银行法 规定不允许金融机构提供 100%的抵押贷款,在满足居民购房需要的同时通过多渠
65、道配贷有效分散银行风险。因而几类银行中市场份额最高的不超过 32%,最低的也达到 10%以上。在多渠道配贷融资分散风险的同时,提供多种固定利率贷款形式,稳定融资成本。德国住房金融市场主要存在固定利率贷款、住房储蓄贷款、短期抵押或无抵押贷款、低息无息贷款四种贷款形式。固定利率贷款主要由抵押银行提供,法定服务对象为房地产消费者。客户须以房地产作为抵押,贷款总额一般不超过抵押资产的 55-60%,贷款期限 20-30 年。一般前10 年固定利率,以后的利率随市场利率调整,客户先付息后还本。抵押银行的主要资金来源于债券的发行,因此在固定利率期间(获得贷款后的前 10 年内)不得提前清偿抵押贷款。住房储
66、蓄贷款主要由住房储蓄银行提供。储户存款达到所需资金的 40-50%且储期不少于两年时,则可获得所需资金 50-60%的贷款。短期抵押或无抵押贷款主要由公营银行和私人银行提供,作为对固定利率贷款及住房储蓄贷款的补充。德国购房的首付比例一般为 30%,当居民个人资产和储蓄均不足而无法通过固定利率抵押贷款和住房储蓄贷款仍不能满足首付要求时,短期抵押或无抵押贷款贷款作为一种补充便应运而生,它的资金来源主要是各种短期存款,贷款利率一般是市场利率。低息、无息贷款主要是公营的抵押银行和储蓄银行提供。主要向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非盈利企业提供的贷款。以上四种主要贷款形式中,固定利率
67、贷款、住房储蓄贷款均使用固定利率,使得住 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 20/26 房地产房地产/行业深度行业深度 房融资成本与市场波动实现剥离,稳定融资成本,保障住房刚需。图图 17:德国住房贷款种类德国住房贷款种类 数据来源:全球住房金融制度与模式比较,德国的住房金融体系,东北证券 四种贷款形式中,住房储蓄制度是德国极具特色的一种住房融资形式,可以缩短购买住房的时间。它的运作原理可简单描述为:假如有 10 个人想购房,每套房需要 50万元,每人每年能够积攒 5 万元,那么每个人需要 10 年时间才能购得住房,所需时间较长。另一种渠道是,10 个人把每年积攒的 5
68、 万元都放入储蓄集体中,则第一年就有 1 个人可以获得 50 万元购房资金,第二年又有一个人可以获得 50 万元购买房子,第三年第四年以此类推。在这种模式下,参与者总体上购买房屋的时间平均 5.5年,提前 4.5 年。会员制的住房储蓄模式就是通过这种契约安排,实现整体的帕累托优化,帮助会员缩短购买房屋的时间。图图 18:住房储蓄制度原理住房储蓄制度原理 数据来源:住房金融中的“先存后贷”模式,东北证券 住房储蓄贷款主要由抵押银行提供,客户须以房地产作为抵押,贷款总额不超抵押资产的55-60%,贷款期限20-30年。一般前10年固定利率,以后利率随市场调整。固定利率贷款短期抵押或无抵押贷款低息无
69、息贷款主要是公营的抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非盈利企业提供的贷款。主要由住房储蓄银行提供,储户存款达到所需资金的40-50%且储期不少于两年时,则可获得所需资金50-60%的贷款。主要由公营银行和私人银行提供,资金来源主要是各种短期存款,贷款利率一般是市场利率。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 21/26 房地产房地产/行业深度行业深度 住房储蓄制度在运行过程中相比于其他贷款形式有三大特点:先存后贷、封闭运作、固定利率。德国住房储蓄可分为三阶段:获得贷款资格前的存款阶段,取得配贷资格后的等待阶段以及贷款阶段。客户先与银行签订一
70、份固定金额与期限的住房储蓄合同,客户按月向银行存款,在存款总额达到合同金额的 40%至 50%且参加储蓄至少两年以上时,储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。住房储蓄机构运用一套严格的借款人资格评定体系,以存款额与存款时间相乘所得“评估值”决定配贷顺序,使储户公平地得到贷款机会。值得注意的是,住房储蓄合同实质是一份期权合同,在满足申请贷款条件后,社员可根据自身情况选择是否申请贷款。如果不申请,会员将获得存款收益,如果选择申请,他就拥有了获得低利率贷款的权利。同时若期间发生变故,居民还可以随时变更住房储蓄合同,如提高或降低合同金额等。除了先存后贷的机制外,德国银行的另一特色是封闭运作。住房储蓄银
71、行只向本银行的储户吸收存款和发放贷款,资金只能在银行内部储户之间运行。在经营过程中,其吸纳的资金首先要满足储户的用款需求,发放的住房储蓄贷款只能被用于特定用途(购买地产、购买住房、置换其他房贷、新建住宅、扩建或者改造现有房屋、对房屋进行现代化改造或者装修等)。若满足储户用款需求后,资金池仍有富余资金,住房储蓄银行在保证住房储蓄资金池安全和稳定的前提下,也可以进行变现能力强的低风险投资,实现资金池内资金的保值和增值,从而缩短客户等待配贷的时间。为有效防范流动性风险,住房储蓄银行定期从利润中提取持续经营准备金,以便应对短期内配贷资金不足的问题。图图 19:德国住房储蓄的封闭运作德国住房储蓄的封闭运
72、作 数据来源:对我国住宅政策性金融机构改革路径的思考基于新加坡、德国的经验借鉴,政策性住房金融支持保障性租赁住房发展研究,东北证券 固定利率,封闭运作下资金只在储蓄银行内部储户之间运行,所以住房储蓄银行的存贷款利率都是住房合同规定的固定利率,不随中央银行的货币政策调控而变化。住房储蓄银行的存贷款利率不仅固定,而且都远低于商业银行存贷利率。一般来说,贷款利率为储蓄利率加 2%的利差,通常在 2.5%至 4%之间。此外,为加强风险控制,住房储蓄贷款一般并不单独发放,而是与公营银行、私人银行等普通商业银行联合发放,构成组合贷款。商业银行通过第一抵押权提供第一笔资金即住房抵押贷 请务必阅读正文后的声明
73、及说明请务必阅读正文后的声明及说明 22/26 房地产房地产/行业深度行业深度 款,住房储蓄贷款则通过第二抵押权发放,因而住房储蓄贷款期限比商业银行抵押贷款期限短,住房储蓄业务提供贷款的最长期限为 15 年,而且用于现有住房修建改造的贷款的期限则更短,平均期限仅为 10 年左右。由于住房储蓄制度的先存后贷、封闭运作以及固定利率能够有效降低财务杠杆,保证资金安全,降低了银行配贷风险,同时两年以上的储蓄年限也在一定程度上抑制了住房投机需求,因此德国政府大力支持住房储蓄的发展,成为唯一一个获得国家奖励的储蓄形式。政府对于签订了住房储蓄合同、年税前收入不超过 2.56 万欧元、每年至少交纳 50 欧元
74、的年满 16 周岁以上的单身者,对其住房储蓄存款每年奖励8.8%,最多为 512 欧元;对夫妻二人年税前收入不超过 5.12 万欧元的家庭,对其住房储蓄存款每年奖励 8.8%,最多为 1024 欧元;对企业主每月自愿支付给雇员的住房储蓄补助,给予 9%的奖励。此外,在储蓄阶段,政府还给予客户所生利息 50%100%的免税补贴,而且上述提及的国家奖励金也是免税的。需要指出的是,住房储蓄制度并非德国独有,许多西欧国家结合本国特点形成不同的运作方式。其中,以德国和法国最具代表性,分别体现了封闭和开放这两种运作模式。与法国住房储蓄制度相比,德国储蓄银行的资金只能在内部会员之间运行,限制流动转让,所以存
75、款利率方面德国较低,而法国存款利率由市场竞争决定。此外,德国不设定最低年存款限额,配贷的平均等待时间也相对较短,但在最高贷款限额上稍低于法国。表表 5:德国与法国住房储蓄制度比较:德国与法国住房储蓄制度比较 所处所处 阶段阶段 特点特点 德国德国 法国法国 存款 阶段 最低总存款限额 设定 设定 最低年存款限额 不设定:但给予定期定额存款者优惠 设定:早起存款给予奖励 存款利率 低于市场利率 由市场竞争决定 流动转让 限制转让 可转让 利息补贴 政府利息补贴是合同规定的一部分 政府补贴为银行存款利息的 4/9 到2/7 利息税免除 50%-100%的免税补贴 全免利息税 等待 阶段 等待时间
76、2 年 4 年 贷款 阶段 最高贷款限额 存款的 1-1.5 倍 存款的 2.5 倍 贷款用途 购房、建房、房屋翻修 购房、房屋翻修、REITS(1993 年起)等 贷款期限 6-15 年,自由选择 2-15 年,自由选择 贷款利率 最小存贷利差为 2%合同存款利率+手续费 贷款手续费 贷款的 2%贷款的 1.7%数据来源:从国际比较看住房储蓄模式在我国的实践,东北证券 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 23/26 房地产房地产/行业深度行业深度 整体来看,德国的住房融资体系十分重视风险的管控。五类银行所形成的多渠道配贷并提供多种贷款形式,一方面是为了应对市场的各类住房
77、贷款需求,更为主要地是为了分散银行配贷的风险。其中,独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点,也正是德国融资制度低风险偏好的体现,同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求,政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。5.对国内的经验启示对国内的经验启示 98 年房改后,中国房地产市场飞速发展,目前已经告别了总量短缺,逐步进入存量时代。但在长达 20 余年的高速发展期,基本上只是单边发展了商品房市场,租赁市场、保障房发展并不同步,目前制度体系尚不完善,市场环境亦不成熟。近年来,中央频频表态“构建房地产行业发展新模式”,在当前节点思考、探索、建立新的房地产行业发展方向、丰富完善房地产长效机制具备
78、突出意义。德国是全球租赁市场的标杆,在住房保障领域亦有众多长期探索后的先进经验,接下来我们结合全文对德国住房制度的详细介绍从租赁市场和住房保障两个维度总结对国内的经验启示。租赁市场方面:(1)健全住房租赁法律体系。德国以很高的立法层级出台了类似 住房租赁法、住房补贴法等专门性、制度性法律,通过完善的法律法规体系有力保障了承租人权益,维护了租赁市场的成熟稳定。我国在 2020 年 9 月颁布了 住房租赁条例(征求意见稿),迈出了制度保障的第一步,建议应尽快出台 住房租赁条例,同时对保障性租赁用房、公租房、人才公寓等可以出台专项法律法规,同时系统性提升立法层级,有法可依才能强力保障相关人员权益和推
79、动租赁市场成熟稳定。(2)建立动态租金区间管理制度。德国的租金管理机制有效维持了租金长期平稳波动,在城镇化过程中,都市圈中的核心城市、核心区域由于人口大量涌入、租赁需求旺盛,租金面临过快上涨压力。我国当前尽管面临着房地产市场长周期下行压力,当结构分化也非常显著,同时过快上涨和过快下跌都是需要避免和解决的问题。国内应学习德国经验,建立合理的租金浮动区间,在保障供给主体盈利空间和积极性的同时保障承租人权益。同时建立动态监测评估标准,将尽可能多的影响参数考虑进来,设定一定数值的涨幅或跌幅上限,通过制度设计保障租金稳定性。(3)丰富租赁市场供给主体,激活市场活力。德国的租赁市场供给渠道多元,拥有大量专
80、业化的租赁机构。我国尽管近年来亦鼓励市场化主体参与租赁住房建设,但整体上来说专业机构较少,盈利难度较大。建议政府对专业租赁机构提供更大力度的政策支持,比如税收优惠、针对性特色金融产品支持、地价优惠、土地款分期支付等。住房保障方面:增加直接货币补贴力度,扩大保障范围。目前我国的住房保障以实物配租方式为主,直接货币补贴较少。多数地区只对保障房、人才公寓有租金补贴,一般保障房补贴范围在 50%左右,人才公寓在 30%左右,相较于德国整体补贴力度较小,德国对于无收入或低收入群体可以做到全额补贴。建议国内在合理的范围内加强货币补贴力度,同时扩大货币补贴范围,除保障房和人才公寓租客外,对于租住普通商品房的
81、低收入群体也提供更多直接的货币住房补贴,此外尽量保障群体筛 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 24/26 房地产房地产/行业深度行业深度 选条件与是否拥有户籍脱钩,合理制定被保障群体筛选条件,保证低收入群体都能得到有效保障。6.风险提示风险提示 德国房地产制度与国情与我国存在较大差异,经验未必可比 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 25/26 房地产房地产/行业深度行业深度 研究团队简介:研究团队简介:Table_Introduction 吴胤翔:同济大学建筑与土木工程硕士,东南大学道路桥梁与渡河工程本科,现任东北证券房地产组组长、证券分析师。2
82、019年加入东北证券。分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,并在中国证券业协会注册登记为证券分析师。本报告遵循合规、客观、专业、审慎的制作原则,所采用数据、资料的来源合法合规,文字阐述反映了作者的真实观点,报告结论未受任何第三方的授意或影响,特此声明。投资投资评级说明评级说明 股票 投资 评级 说明 买入 未来 6 个月内,股价涨幅超越市场基准 15%以上。投资评级中所涉及的市场基准:A 股市场以沪深 300 指数为市场基准,新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为市场基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准;美国市场以
83、纳斯达克综合指数或标普 500指数为市场基准。增持 未来 6 个月内,股价涨幅超越市场基准 5%至 15%之间。中性 未来 6 个月内,股价涨幅介于市场基准-5%至 5%之间。减持 未来 6 个月内,股价涨幅落后市场基准 5%至 15%之间。卖出 未来 6 个月内,股价涨幅落后市场基准 15%以上。行业 投资 评级 说明 优于大势 未来 6 个月内,行业指数的收益超越市场基准。同步大势 未来 6 个月内,行业指数的收益与市场基准持平。落后大势 未来 6 个月内,行业指数的收益落后于市场基准。请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 26/26 房地产房地产/行业深度行业深度 重
84、要声明重要声明 本报告由东北证券股份有限公司(以下称“本公司”)制作并仅向本公司客户发布,本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断,不保证所包含的内容和意见不发生变化。本报告仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价或征价。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议。本公司及其雇员不承诺投资者一定获利,不与投资者分享投资收益,在任何情况下,我公司及其雇员对任何人使用本报
85、告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易,并在法律许可的情况下不进行披露;可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、财务顾问等相关服务。本报告版权归本公司所有。未经本公司书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的,须在本公司允许的范围内使用,并注明本报告的发布人和发布日期,提示使用本报告的风险。若本公司客户(以下称“该客户”)向第三方发送本报告,则由该客户独自为此发送行为负责。提醒通过此途径获得本报告的投资者注意,本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任。地址地址 邮编邮编 中国吉林省长春市生态大街 6666 号 130119 中国北京市西城区锦什坊街 28 号恒奥中心 D 座 100033 中国上海市浦东新区杨高南路 799 号 200127 中国深圳市福田区福中三路 1006 号诺德中心 34D 518038 中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西 122 号之二星辉中心 15 楼 510630