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1、 研究报告 （2024 年第 2 期 总第 34 期）2024 年 1 月 12 日 全生命周期视角下的城中村改造金融模式创新全生命周期视角下的城中村改造金融模式创新 不动产金融研究中心 郭翔宇 余健 王梓璇 【摘要】【摘要】城中村改造作为城市更新的重要组成部分，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有积极意义。由于项目改造周期长、资金投入多、涉及主体复杂、投资回报确定性不高等，城中村改造投融资仍面临痛点。在地方财政紧缩的背景下，探索多样化的金融支持模式成为此次改造中的重点。本轮城中村改造，应以“政府引导，市场化主导”为基调，综合运用现有融资工具，探索如不动产投资信托基金（REITs）、城

2、中村改造专项私募股权投资基金、新型政企合作等金融创新模式，实现全生命周期的资金平衡与良性循环。1 一、一、城中村改造提速加码，金融支持模式亟待创新城中村改造提速加码，金融支持模式亟待创新 （一）城中村发展及现状 今年以来，新一轮城中村改造工作全面启动，且推动力度空前。城中村是指原农村农用地在城市发展过程中被征用，剩余未被征用的土地仍实行村民自治和农村集体所有制，并被快速发展的城区包围所形成的村落（叶裕民和牛楠，2012）1。城中村的形成一方面是由于城镇化进程的快速发展，另一方面也是在特定制度（城乡二元管理体制等）和行为主体（居民、政府等）相互作用下的产物（赖亚妮和桂艺丹，2019）2。城中村作

3、为城市外来人口的居住场所，为我国城镇化进程和城市经济发展做出了巨大贡献（田莉，2019）3。但是发展至今，城中村规模持续扩张，也产生了一些突出问题：（1）城中村社会问题逐步凸显。当前城中村普遍存在居住卫生条件欠佳、居住密度大、基础设施配套不够完备等问题，同时社会治安问题频发，城市治理难度随着城中村规模的扩张不断加大。1叶裕民,牛楠.转型时期城中村改造:基于农民工住宅选择的实证研究J.经济与管理研究,2012(04):18-25.DOI:10.13502/ki.issn1000-7636.2012.04.006.2 赖亚妮,桂艺丹.城中村土地发展问题：文献回顾与研究展望J.城市规划,2019,4

4、3(07):108-114.3 田莉.从城市更新到城市复兴:外来人口居住权益视角下的城市转型发展J.城市规划学刊,2019(04):56-62.DOI:10.16361/j.upf.201904007.2（2）城中村整体效率低下。当前城中村边界不断扩展，人口众多且错综复杂，城中村管理效率、规划效率、资源利用效率等均较低。（3）城市内部逐步分化。当前大量城中村位于城市中心地带，经济发展步伐不一、资源分配不均等进一步加剧了城市内部分化，部分城市内部甚至逐步形成“新二元结构”（叶裕民和文爱平，2021）4。因此，针对城中村进行全面改造意义重大：（1）大幅改善城中村生活环境，提高居民生活水平。城中村改

5、造工程将重点针对城中村居住环境、基础设施等方面进行改造，将有效改善居民生活条件，大幅提高其生活水平。（2）提升城市治理水平，推动城市高质量发展。城中村改造将有效优化城中村布局、降低居住密度，便于城市治理，同时改造过程中还可有效利用互联网、大数据等新一代信息技术，推动城市现代化治理。（3）优化地产行业结构，有效拉动投资和消费。当前经济增速放缓、房地产业处于深度调整，城中村改造将有效带动投资和消费，激活家居家电、建筑建材等上下游行业，同时还有利于房地产行业结构的调整。据市场相关机构测算，本轮 21 个超大特大城市的城中村改造工程直接投资预计超 10 万亿级别，将有效激活经济动力。4 叶裕民,文爱平

6、.叶裕民：破解新二元结构 走向善治J.北京规划建设,2021(04):202-206.3（二）城中村改造的重难点 相较于老旧小区改造、棚改等，城中村改造周期更长、难点更多，其涉及的土地性质、利益主体、改造方式等均更为复杂。整体来看，当前城中村改造主要存在以下重难点：（1）资金问题。资金问题是城中村改造的首要问题，也是其中难点问题。城中村改造资金广泛地涉及现有居民赔偿、长周期开发资金、资金使用效率和回报率较低等问题。本轮城中村改造强调社会资本在其中的作用，但如何有效引入社会资本、有效进行资金分配等仍是关键难题。（2）利益相关者错综复杂。城中村改造广泛地涉及地方政府、居民（本地居民和外来人口）、开