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1、物流地产商业模式与投资解析物流地产商业模式与投资解析收租资产系列报告之物流地产收租资产系列报告之物流地产行业深度报告20232023年年1111月月2222日日杨杨侃侃投投资咨询资格编号：资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002王懂扬王懂扬投资咨询资格编号投资咨询资格编号：S1060522070003 S1060522070003 证券分析师证券分析师证券研究报告行业评级：地产行业评级：地产强于大强于大市（维持）市（维持）请务必阅读正文后免责条款投资要点投资要点1 1 高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物

2、流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪80年代提出，国内物流地产于 21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。当前我国物流地产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间。由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现

3、“一超多强”格局。拿地为成本端最大掣肘，基金化运作与仓储物流公募拿地为成本端最大掣肘，基金化运作与仓储物流公募REITsREITs注入流动性。注入流动性。物流地产首要条件是选址，土地获取受政府限制较大，因物流地产土地价格更低、税收创造少且高能级城市土地紧缺，政府出让意愿不强。运营模式从轻重资产属性上可分为自持模式及基金化运作模式，自持物业模式下物流地产商以自有资金或借款购置物业，物业产权不发生更迭，可获取全周期运营利润回报，但占用资金较多，限制扩张速度，仅匹配有长期廉价资金支持的企业。基金化运作模式中投资者只负责提供资金，物流地产企业负责项目开发，并将运营收入交给基金，基金独立于企业外，始终持

4、有项目产权，获得收入后可持续投资收购或者新建物流地产项目，形成循环，提高资金使用效率。投资者既可长期持有基金获取稳定现金流，亦可通过退出机制（如公募REITs）或者资产证券化方式获取一次性收益。建议关注高标仓等优质赛道，同时关注项目地段建议关注高标仓等优质赛道，同时关注项目地段&运营效率等指运营效率等指标，及宏观利率水平等。标，及宏观利率水平等。物流不动产获险资等资金青睐，一是本轮地产供给侧出清带来优质资产的收并购机遇，二是物流地产的保值性与稳定现金流，匹配保险资金长久期、低风险等属性。建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目，以及通过出租率等客户粘性指标关注项目运营质量，而非土地溢价与

5、投机性。同时由于物流地产投资周期长，其定价方法采用资本化率法较多，因此其收益水平受利率影响较为显著，还需关注海内外利率走向。长期看，仓储物流还需向规模化、协同化、功能性经营转变，如与物流地产产业链融合，减少对租金单一收入模式的依赖度。投投资建议：资建议：我们认为优质物流地产项目出租率高、运营稳定性强，具备长期回报率的投资价值。伴随政策支持及“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，物流行业长期发展仍大有可为。同时我国REITs市场不断完善，丰富存量项目的退出路径。我们认为具备土地资源与资金优势、运营能力成熟、已形成先发优势的地产商有望脱颖而出，建议关注万科A、南山控股等。风险提示：风险提示：1）

6、国内经济增速回落，消费增速大幅下行；2）政府工业仓储用地供给收紧；3）利率波动影响。CYfWuYsYeXsUpYiXpZxU7NdN7NsQnNmOsRiNqRrQlOoMoN6MrQrPwMqMyRxNtOmM目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S物流地产商业及运营模式物流地产商业及运营模式物流地产现状及格局物流地产现状及格局物流地产投资机会与要点物流地产投资机会与要点2 2投资建议与风险提示投资建议与风险提示何为物流地产？何为物流地产？资料来源：头豹研究院，艾瑞咨询，平安证券研究所3 3 定义：定义：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，分属工业地产，指物流地