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1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年1111月月2020日日买入买入华润万象生活（华润万象生活（01209.HK01209.HK）资源能力兼备，商管物管同辉资源能力兼备，商管物管同辉核心观点核心观点公司研究公司研究海外公司深度报告海外公司深度报告房地产房地产房地产服务房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002基础数据投资评级买入(首次评级)合理估值3

2、1.40-35.50 港元收盘价29.20 港元总市值/流通市值66649/66649 百万港元52 周最高价/最低价46.34/28.05 港元近 3 个月日均成交额74.16 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告公司是国内领先的物业管理及商业运营服务商公司是国内领先的物业管理及商业运营服务商：控股股东华润置地持股72%，管理层基本是华润集团老将、经验丰富，公司业务发展至今已沉淀近30 年住宅物管和近20年商业运营经验。截至2023H1末，公司物业总在管面积3.25亿，合约建面3.80 亿；在管购物中心项目88个，在营建面952万。两大主营业务两大主营业务中

3、，中，住宅物管住宅物管是是营收贡献主力，而商写运营收贡献主力，而商写运管管是利润贡献主力是利润贡献主力：2023H1，公司总营收为67.9亿元，毛利率33%。其中住宅物管和商写运管收入占比分别为66%和34%，但毛利润占比分别为40%和60%，主要因为商写运管毛利率59%远超住宅物管毛利率20%。细拆住宅物管，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务收入占比分别为77%、14%、9%，而毛利率分别为15.6%、32.4%、39.2%。细拆商写运管，购物中心和写字楼收入占比分别为61%和39%，毛利率分别为71.8%和37.7%。从财务状况分析，近年外部环境并未影响公司业绩持续增长，利润水平也

4、快速修复。公司轻资产模式优势凸显，负债率低、现金充裕，有实力在市场下行期收购估值合理的优质标的。物管和商管行业发展前景良好物管和商管行业发展前景良好：物管行业，国央企物管公司竞争优势凸显，预期2030 年市场规模有望达到3.2 万亿；商管行业，购物中心头部运营商强者恒强，轻资产领域尚是蓝海，预期2030年市场规模有望达到4351 亿元。核心优势：核心优势：（1）央企母公司托力强大。储备大量优质项目，保持每年超10座的新开业量，为公司规模增长提供坚实保障。（2）商业运营实力过硬，手握稀缺重奢资源，高端商业护城河较深。截至2023H1 末，公司在管购物中心88 个，其中重奢项目12 个，排名行业第

5、1。公司坚持深耕重点城市、提升管理效益，84%的项目零售额排名当地Top3，完善的品牌梯队利于外拓议价，人才梯队建设保障管理团队输出。（3）社区增值服务潜力巨大，2023H1收入同比+73%，2023H1同比+12%，渗透率18%与头部同行相比提升空间充足。估值与投资建议估值与投资建议：公司资源能力兼备，商管物管同辉。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司的合理股价区间为 31.4-35.5 港元，较当前股价有5%-18%的空间。预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 28.2/36.5/45.1亿元，对应每股收益分别为 1.24/1.60/1.98 元，对应当前股价 PE 分别为21

6、.8/16.9/13.7倍，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示风险提示：第三方外拓进展缓慢导致规模扩张不及预期；消费复苏缓慢导致购物中心经营业绩不及预期；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。盈利预测和财务指标盈利预测和财务指标20212021202220222023E2023E2024E2024E2025E2025E营业收入(百万元)8,87512,01615,21618,17321,235(+/-%)30.9%35.4%26.6%19.4%16.9%净利润(百万元)17252206282136514514(+/-%)110.9%27.9%27.9%29.4%23.6%每股收益（元）0.7