【研报】房地产行业2019年报综述：整体业绩稳健增长房企财务分化显著-20200403[25页].pdf

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1、 行业行业研究研究 | 内地内地房地产房地产 整体业绩稳健增长，房企财务分化显著整体业绩稳健增长，房企财务分化显著 房地产行业房地产行业 2019 年报综述年报综述 业绩增速放缓，盈利空间承压业绩增速放缓，盈利空间承压。2019 年，上市房企营业收入增速约 22.5% （2018年：36.0%） ，主要由于 2017-2018年商品房销售增速有所放缓，2017及 2018 年全年销售额增速分别为 11%及 15%。归母净利润增速约 13.4%（2018 年：18.5%） ，归母净利增速低于营收增速，主要由毛利率下行带动，同时少数 股东损益占净利润的平均比重上升约 2 个百分点至 19%。个股业

2、绩增速表现分 化，处于快速扩张期的中型房企业绩增长较快。盈利能力方面，2019年上市房 企平均毛利率约 30.3%（2018 年：32.5%） ，原因在于 2016-2017 年后土地价格 快速上升，房企拿地成本偏高，而后续销售价格受限价影响并未随土地成本上 升而出现较大涨幅，导致 2019 年结算毛利率承压。当前核心城市土地竞争仍 然较为激烈，新房销售价格较为稳定，行业毛利率未来存在继续下行压力，具 备特色商业模式的房企有望凭借其优秀的投资能力维持优于同业的盈利能力。 销售增速持续下降，土储规模稳健增长。销售增速持续下降，土储规模稳健增长。2019 年，上市房企平均销售增速约 28.1%（2

3、018 年：54.4%） ，2020 销售目标对应增速进一步下行至 14.3%，预计 2020 年销售金额将继续维持稳健增长。土地储备方面，2019 年，上市房企总 土地储备面积平均增速约 16.4%（2018 年：23.7%） ，整体拿地趋于审慎，拥有 独特拿地渠道的房企在土地获取方面优势凸显。 短债占比略有上升，流动性表现分化短债占比略有上升，流动性表现分化。2019 年上市房企现金及银行存款增速 随销售增速下降而有所放缓，平均增速约 18%（2018 年：43%） ；短期债务平 均增速为约 24%（2018 年：44%） ，增速亦有所放缓；平均短期债务占比约 29.7%（2018 年：2

4、9.0%） ，整体维持平稳。由于现金及银行存款增速低于短债 增速，上市房企平均现金短债比略微下降至 1.78倍（2018 年： 1.89 倍） ，仍可 实现对短债的充分覆盖。各房企现金及银行存款增速分化，部分房企近年增强 财务纪律，债务结构明显优化，偿债压力有所缓解。 净负债率有所下降，融资成本保持稳定。净负债率有所下降，融资成本保持稳定。2019 年，上市房企平均净负债率约 75.5%（2018 年：78.5%） ，整体而言有所下降；个股净负债率出现一定分化， 部分房企如融创中国、中国奥园、富力地产 2019 年净负债率出现一定上升， 佳兆业集团、融信中国及新城控股等 2019 年净负债率下

5、降较快。融资成本方 面，上市房企2019年平均融资成本为6.2%（2018年：6.1%） ，变动幅度较小。 整体而言，多数房企 2019年去杠杆成效显著，融资成本保持稳定。 房企内部分化加大，推荐具备商业模式优势房企内部分化加大，推荐具备商业模式优势及及区域区域布局优势布局优势的龙头房企。的龙头房企。2019 年，房企业绩增速有所放缓，毛利率继续承压。与 2018 年相异，各房企之间 表现出现较大分化，部分具备商业模式优势的房企如宝龙地产、新城控股等， 及具备城市布局优势的房企如金科股份等，在保持业绩高速增长的同时，财务 状况继续优化。展望后市，预计政策环境仍将维持平稳，龙头房企业绩增速、 盈

6、利能力及财务指标的分化或将因行业需求增长放缓而继续加大。在此背景 下，具备独特商业模式及融资优势的房企表现或将持续优于同业，如城市更 新、商住协同及围绕核心城市进行布局等。 3-Apr-20 微信公众号微信公众号 申思聪申思聪 分析师 +852 3958 4699 SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 SFC CE Ref: BPK 789 强于大市强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25