【研报】房地产行业“财报视角看地产”系列之三：房地产企业资金来源与融资渠道解析-20200706[51页].pdf

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1、 房地产企业资金来源与融资渠道解析 “财报视角看地产”系列之三 主要内容主要内容: : 房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时 较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。 本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道，进而深入了 解房地产企业的资金状况。 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 房地产开发到位资金是指房企实际拨入的，用于房地产开发的 各种货币资金。因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用 于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。根据统计 局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自 筹资金和其他资金。 银行贷款银行贷款 银行贷款主要包含有

2、开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资 金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。近来，房地产方面 监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增 多，开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式。 非标融资非标融资 非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场 交易的债权型资产，包括且不限于：信贷资产、信托贷款、委 托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受（收）益权、 带回购条款的股权融资等。随后，银监会又陆续将券商两融收 益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产 纳入非标债权范围。2018 年，央行等联合发布 106 号文，明确 标准化债权类资产的条件，并表示标准

3、化债权类资产之外的债 权类资产均为非标准化债权类资产。 资产证券化资产证券化 资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过 对基础资产池现金流的结构化设计和组合进行信用增级，实现 风险和收益的重新分配。其本质是将缺乏流动性的基础资产， 转化为不同信用级别的资产支持证券。 海外债务海外债务 房企发行海外债包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构 发行三种模式。其中，间接境外发行模式被多数房企采用，指 境内企业在境外（以香港、英属维尔京群岛、开曼群岛为主） 注册的全资子公司（SPV）作为发行主体在境外市场发债，可 以获得一定的税收优惠。地产海外债以美元债为主，也有少量 港元、新加坡元、欧

4、元债等。 风险提示风险提示 房地产调控政策的不确定性，销售不及预期。 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： -15% -8% 0% 7% 15% 23% 2019/072019/102020/012020/04 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 07 月 06 日 证券研究报告|行业深度研究报告 2 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EP

5、S(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元） 评级评级 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202121E E 20202 22 2E E 20201 19 9A A 20202 20 0E E 20202 21 1E E 20202 22 2E E 000002.sz 万科 A 28.65 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 8.3 6.9 5.8 4.9 600048.sh 保利地产 16.35 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 7.0 5.8 4.9 4.2 000656.sz 金科股份 9.15 买入 1.06 1

6、.36 1.62 1.91 8.6 6.7 5.6 4.8 000961.sz 中南建设 10.32 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 9.2 5.3 4.2 3.7 资料来源：资料来源：WindWind，华西证券研究所，华西证券研究所 oPoRrPxPqQpQrRoRtNtNnO8OdN8OtRnNnPpPjMrRtMiNrRxO8OmMwPwMmOqRvPnPqR 证券研究报告|行业深度研究报告 3 正文目录 1. 房地产开发资金来源的分类 . 6 1.1. 国内贷款 . 6 1.2. 利用外资 . 7 1.3. 自筹资金 . 8 1.4. 其他资金 . 9 1.5. 各项应付款