【研报】房地产行业专题研究报告：探究物管龙头的长期天花板-20200420[21页].pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 探究探究物管物管龙头的长期龙头的长期天花板天花板 房地产行业专题研究报告2020.4.20 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 如果我们只是盯着企业今天的营业收入或者利润， 终究没有办法厘清企业的长期合理价如果我们只是盯着企业今天的营业收入或者利润， 终究没有办法厘清企业的长期合理价 值所在。 一个成长行业， 估值问题关键是确定这个行业中优秀公司的天花板到底值所在。 一个成长行业， 估值问题

2、关键是确定这个行业中优秀公司的天花板到底在哪里，在哪里， 其次才是其次才是公司需要多长时间触及这个天花板，什么样的公司能触及天花板，以及有多少公司需要多长时间触及这个天花板，什么样的公司能触及天花板，以及有多少 家公司可以触及这个天花板。家公司可以触及这个天花板。 我们致力于讨论长期而言，中国物业管理行业能够诞生何种规模的龙头企业，即行业优 秀公司的长期市值天花板问题。当然，回答这个问题，需要先回答行业中长期竞争格局 将如何演进。 走向赛道细分和强者林立的机构物管和公服市场。走向赛道细分和强者林立的机构物管和公服市场。我们认为，住宅物业管理和海外的差 异较大，但非住宅物管和海外的共性较多。参考

3、海外设施管理和专业空间服务企业的发 展经验，我们认为我国机构物业和公共空间服务将在不同的专业细分赛道诞生出一批细 分龙头。专业壁垒限制了全赛道选手的均好发展，但细分赛道的服务内容则有明显扩展 空间，企业的专业品牌也将不断增强影响力。以高校物业管理行业为例，如果该行业可 以透过竞争及并购实现品牌全国化布局，则我们相信这一细分市场可以诞生 300 亿元营 收体量的细分龙头公司。 住宅物业管理存在单盘盈利持续性挑战。住宅物业管理存在单盘盈利持续性挑战。静态看，目前大多数物业管理项目还不具备可 持续单盘盈利能力，当前很多企业只是依靠不断增加新接楼盘来冲淡存量盘盈利能力下 降的冲击，而大量新盘只存在于当

4、前长周期性的交付高点。这实际上意味着，有不少住 宅物业管理公司，实际上还要去跨越长期成长的重要能力门槛。 建立主动强连接，发展业主增值服务，是物业管理公司壮大的关键因素。建立主动强连接，发展业主增值服务，是物业管理公司壮大的关键因素。全局来看，要 实现单盘全面可持续盈利，虽然也要依靠项目提价和科技赋能带来人员能效提高，但根 本来看必须依靠增值服务的发展。要发展增值服务，必须推动当前响应和反馈问题的弱 连接被动服务模式，转向挖掘业主日常生活需求的强连接主动服务模式。我们相信，有 部分公司能够依托品牌和创新实现这一突破。一旦这种突破得以实现，企业将成为占据 头部有效市场的领军者，则我们相信住宅物管

5、龙头有望迎来 3000 亿左右的稳定营收规 模。 风险提示：风险提示：行业服务品质下降，满意度不足，单盘盈利能力不可持续的风险。 关注单盘盈利能力的养成，相信品牌进化的力量关注单盘盈利能力的养成，相信品牌进化的力量，看好行业品质龙头，看好行业品质龙头公司公司。我们认为， 非住宅物业管理成熟的标志是单盘合同金额大幅提升，客户粘性大幅提升，单一服务方 案逐渐向综合服务方案转化；住宅物业管理成熟的标志则是实现大比例的存量盘提价， 存量盘成为拓展的主要来源，增值服务成为不亚于基础服务的收入来源。我们看好板块 的价值，重点推荐保利物业，新大正，中海物业、招商积余和绿城服务，也维持了永升 生活服务，碧桂园

6、服务和新城悦服务的“买入”评级。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元） PE （元）（元） 19 20E 21E 22E 19 20E 21E 22E 绿城服务 买入 8.43 0.17 0.23 0.32 0.39 49.6 36.7 26.4 21.6 招商积余 买入 25.96 0.41 0.61 0.84 1.10 63.3 42.6 30.9 23.6 保利物业 买入 67.81 0.92 1.45 2.11 3.02 73.7 46.8 32.1 22.5 永升生活服务 买入 9.07 0.15