18-中化商务-刘桐君-公募REITs简介及带给固废行业的机遇.pdf

1、公募公募REITsREITs简介及带给固废行业的机遇简介及带给固废行业的机遇 主讲人：刘桐君主讲人：刘桐君 联系方式：联系方式：1521009527715210095277 20222022年年1111月月 目录 1.公募REITs简介 2.固废REITs的前期准备 3.固废REITs的申报、发行和管理 4.固废REITs产业咨询 5.REITs带给固废行业的机遇 6.固废REITs项目案例 目录 1.公募REITs简介 4 公募REITs标准定义 公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）自20 世纪60 年代在美国推出以来，已有40多

2、个国家（地区）发行该类产品，在国际上是与股票和债券并列的直接融资工具。我国公开募集基础设施证券投资基金是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易（来自上交所）；基础设施公募REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于基础设施领域不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金（来自深交所）。5 基础设施和公用事业市场化改革历程 计划经济阶段（1949年-1978年）探索经济方法管理投资阶段

3、（1979年-1983年）PPP项目探索试行阶段（1984年-2002年）PPP项目稳定发展阶段（2003年-2008年）PPP项目波动发展阶段（2003年-2014年）PPP项目快速发展阶段（2014年-2018年）REITs政策研究阶段（2017年-2020年）REITs试点阶段（2020年-）？全政府投资 政府和企业合作投资 市场主导投资 政府 企业 公开市场 资产资产 6 基础设施公募REITs在证券市场中的层次 其他金融产品（远期、掉期、期权、权证、类REITs、CMBS、ABS）公募REITs 债券 股票 7 相关政策 自2020年4月30日发改委、证监会出台基础设施公募REITs

4、试点指引文件（“40号文”）开始，公募REITs相关配套规则文件不断完善，截止目前，行政监管部门（发改委、证监会、财政部、国家税务总局）、沪深交易所、以及自律管理组织（中证协、中基协、中国结算等）均出台了针对公募REITs的配套规则、指引文件，覆盖了从项目申报审核、产品注册、投资人认购及存续期管理等产品全生命周期，公募REITs相关行业监管配套文件已接近完备。8 公募REITs的特征 根据公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（以下简称“指引”），基础设施公募REITs需要同时符合以下特征：（一）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有

5、基础设施项目公司全部股权；（二）基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；（三）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；（四）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。9 公募REITs底层资产类别的解释 基础设施项目完全所有权或经营权利具体解释如下：（1）固定资产所有权，指SPV已通过合法方式取得项目用地的土地使用权证，会计科目上显示为固定资产的基础设施项目，包括工业地产、物流地产、大数据中心、保障性租赁住房等不动产项目，该类资产到期日一般不超过对应土地的最高出

6、让年限（50年或70年）；（2）特许经营权，指SPV已依法取得特许经营权的基础设施项目，包括采用BOT（建设-运营-移交）、ROT（扩建-运营-移交）、TOT（移交-运营-移交）等运作方式实施的PPP项目或特许经营项目，该类资产到期日一般不超过30年；（3）运营收费权，指SPV未取得基础设施项目的特许经营权或不属于特许经营范畴，对项目进行市场化运营收费的项目。10 公募REITs的基本交易结构：RAS结构 11 基础设施公募REITs和类REITs的区别（1）要素要素 公募公募REITs 类类REITs 发行方式发行方式 公募发行 私募发行 市场流动性市场流动性 较强 较弱 产品属性产品属性