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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 城建发展城建发展(600266 CH)尽享尽享京城禀赋，京城禀赋，业绩业绩厚积薄发厚积薄发 华泰研究华泰研究 深度研究深度研究 投资评级投资评级(维持维持):):买入买入 目标价目标价(人民币人民币):):7.10 2023 年 7 月 13 日中国内地 房地产开发房地产开发 重申五大看点，上调重申五大看点，上调 24-25 年盈利预测年盈利预测 我们重申公司的五大亮点，并且参考 NAV 测算，上调 24-25 年预测营收、毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 0.43/0.80/0.96 元（前值 0.43/

2、0.56/0.67 元）。可比公司平均 2023PE 为 11 倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为公司合理 2023PE 为 16.5 倍，目标价 7.10 元（前值 6.45 元），对应 PB 为0.79 倍，维持“买入”评级。看点一：看点一：销售逆势成长领跑行业，尽享京城复苏节奏销售逆势成长领跑行业，尽享京城复苏节奏 伴随着北京市场禀赋和产品力的强化，16-22 年公司销售金额 CAGR 14%，22 年逆势+18%（vs 百强房企-41%）。北京充裕货值助力下，23 年 1-6 月销售金额同比+65%，在 TOP50

3、 房企中排名第二，我们预计全年可售货值约 700 亿元，销售金额有望超过 400 亿元，较 22 年进一步提速。北京房地产市场调整期亦具备韧性，“一区一策”的推进有望为公司带来更多机遇。看点二：货币资金创新高，有望继续强化北京禀赋看点二：货币资金创新高，有望继续强化北京禀赋 随着重点棚改项目回款+销售增长，21 年起公司现金流显著改善，23Q1 货币资金创新高。充裕弹药助力下，公司持续深化北京布局，6 月摇中北京朝阳奶西地块，补充货值 50 亿元，后续不排除通过合作方式补充北京地块。看点三：棚改布局进入收获期看点三：棚改布局进入收获期 北京市属国企+建筑业务经验帮助北京城建集团获取大量北京市土

4、地一级开发和棚改资源，公司作为集团旗下唯一房地产开发上市平台，具备一流的资源承接和标杆打造能力。其中，我们预计望坛棚改和临河村棚改项目潜在利润规模较大，并且随着项目交付，有望自 23/24 年起开始贡献净利润。看点四：“第三支箭”和新董事长任命落地看点四：“第三支箭”和新董事长任命落地，资源整合条件更为成熟，资源整合条件更为成熟 北京城建集团旗下拥有三个房地产开发平台，存在同业竞争问题，公司体外地产资源规模较大，“第三支箭”为公司整合集团资源带来新的契机。23 年6 月集团新董事长任命落地，推动资源整合的条件更为成熟。看点五：未结转利润充裕，期待金融资产改善看点五：未结转利润充裕，期待金融资产

5、改善 基于 NAV 测算，公司潜在可结转归母净利润约 100 亿元，23 年业绩有望大幅反转，24-25 年潜在利润亦非常可观，市值较 NAV 折价 60%。根据集团新董事长发言，公司未来或将逐步降低金融资产配置，减小其对业绩的影响。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研

6、究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 基本数据基本数据 目标价(人民币)7.10 收盘价(人民币 截至 7 月 13 日)5.10 市值(人民币百万)11,508 6 个月平均日成交额(人民币百万)180.73 52 周价格范围(人民币)3.32-5.70 BVPS(人民币)10.71 股价走势图股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度 2021 2022 20