华北区商业地产市场洞察：2019年要点和2020年展望.pdf

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1、华北区商业地产市场洞察 年要点和年要点和年展望年展望 经济放缓触发调整 市场追求未来增长 年的经济形势深刻地影响了市场中的每一个参与者。在华北区，增长放缓的大 环境和经济的不确定性持续作用，商业地产市场承压：北京市场有多个指标达到十 年来的低位；而天津、青岛和沈阳也面临需求的减弱和空置率上升。但是从积极的 角度来看，年的挑战有助于市场各方积累应对压力的经验，从而调整策略和心 态，为全新的市场环境做好准备。 经济下行压力是源于周期性变化抑或是结构性因素使然，引发了广泛的讨论。无论 您持哪种观点，我们都认为，持续的经济放缓和中美贸易摩擦已重塑市场格局，市 场的结构性调整对未来前景至关重要。尽管中美

2、日前就经贸协议初步达成一致，但 中美双边贸易关系的维护和管理将是一项长期的事业，这不仅关系到世界经济走向， 也关系到全球的社会和政治生态，其影响更随着科技的不断进步而愈加深远。另一 方面，数十年来中国经济实现了快速增长，为社会带来可观的经济财富，同时也面 临着诸多的内部挑战，包括债务增长、社会经济转型，及空气污染。这些问题难以 在短期内得到快速解决，并且已经影响、乃至塑造了全国商业地产市场的版图。 若将目光聚焦具体城市，华北区各个市场的表现也值得研究。在北京，年甲级 办公楼市场经历了近十年来租金的首次下跌和空置率峰值，而投资市场却热度攀升， 大宗投资成交总额创下新高。与此同时，天津、青岛和沈阳

3、虽然持续面临空置率高 企和需求有限的情况，但仍有市场领先的头部项目表现强劲，显示出各个市场中仍 存在增长机遇。 年市场即将迎来更多挑战，这也是转变的关键时期。市场策略的调整必不可少， 租金的进一步下调或其他激励将为市场提供短期解决方案。但长远来看，若要克服 市场中的周期性和结构性问题，我们需要通过创新性变革提高服务品质。预计这些 变化将最终推动华北市场不断做出调整，更好地适应未来的环境。 通过详细阐释年华北地区的市场趋势并对年做出展望，我们旨在分析市场 中的关键讯息和机会，助您在明年乃至之后的竞争中占取先机。 米阳 华北区研究部总监 北京天津青岛沈阳 北京北京 市场遇冷难阻投资热情 毋庸置疑，

4、今年全年经济下行压力持续，北京商业地产市场进入十年来的最低谷。各方自2018年 底即对市场持观望态度，因此2019年市场活动表现十分保守。这一表现在办公楼市场尤为明显， 自年初起各方忧虑情绪均不断加剧。今年，缩减面积和控制成本是租户方关注的重点，而业主方 对项目空置水平逐步攀升的担忧则持续升温，甚至愿意做出较大幅度的租金让步，或采用更为激 进的租赁策略，以稳定项目表现。而经济波动对零售物业市场影响的滞后效应在年底前显现，商 业租赁需求持续放缓引发业主压力增加。 尽管负面情绪主导了今年的市场情绪，但未来供应受限的市场环境为北京市场的前景染上一层独 特的色彩，推动投资市场爆发式增长。2019年大宗

5、成交总额录得超过800亿元人民币，较2018年 成交额翻了一倍。由此可见，尽管租赁市场放缓，但投资者对北京的发展前景仍抱有较强信心。 即使是在受经济影响较大的办公楼市场，北京表现仍优于全国其他市场的平均表现。同时，即使 在当前的经济环境下，北京SKP仍然创造了单日销售额高达10亿元人民币的纪录，充分彰显了零 售市场的潜力。在工业地产市场，黄金地段的需求仍然保持稳定，有限的供应推动租金继续强势 增长。 因此，尽管2019年北京市场整体趋缓，但市场的内在价值和闪光点也获得了投资者的认可。不仅 如此，今年或标志着市场终于踏入了姗姗来迟的调整期，这将有助于市场补齐短板、发挥优势， 为更为稳健的长期增长

6、奠定基础。 市场大环境遇冷，办公楼市场需求在十年来首次明显放缓。在甲级办公楼市场中，年 全年净吸纳量较年同比下降。与此同时，全市空置率从年底的增至， 提升个百分点，达到自年以来的最高水平。品质较低且管理欠缺的项目受市场负面 影响更大，运营表现不佳的办公楼将在今年年底面临高达甚至以上的空置水平。内资公 司仍为租赁需求的主要来源，交易面积占市场总成交面积的。其中，以上为新设立 或搬迁型需求，其余为续租。外资公司相较之下则更为谨慎，今年录得的外资租赁成交中 超过一半为续签租约。 因此，截至年底，租赁交易总量（基于成交面积）同比下降。在经济下行压力的 影响下，之前扩张战略激进的高风险型公司，今年租赁步