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1、 1 Ta行业报告行业报告行业深度研究行业深度研究 房地产房地产/行业深度行业深度 更新改造、人均更新改造、人均居住面积居住面积改善改善驱动未来住宅需求驱动未来住宅需求 需求空间需求空间：我们考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%时，中性预期下（总和生育率为1.0，城镇化率达70%以前每年增加0.5个百分点），2023-2030年我国商品住房需求年均年我国商品住房需求年均约为约为10亿平米亿平米；若采用乐观的城镇化发展假设（城镇化率达70%以前每年增加0.8个百分点），则23-30年我国商品住房需求年均为11.22亿平米。住房增量空间细分情况住房增量空间细分情况：改善需求和更新改造空间有望

2、支撑未来住宅需求企稳。（1）城镇化驱动需求城镇化驱动需求：由于总和生育率为1.0时，总人口呈下降趋势，而城镇化率的提升速度（达70%以前每年增加0.5个百分点）难以使城镇人口呈增长趋势，23-30年由城镇人口变化带动的城镇化驱动需求年均为-1.4亿平米；（2）改善需求改善需求：2020年我国城镇人均居住面积为38.6平米/人，对比发达国家处于中上位置，仍有一定的改善空间，我们假设23-30年每年城镇人均居住面积增加约0.7平米/人，则年均改善需求为6.37亿平米；（3）更新改造空间）更新改造空间：目前我国存量住房中高房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高，至少3成住房待更新，我们假

3、设23-30年更新率为1%，则年均更新改造空间为3.86亿平米。地产投资支撑因素地产投资支撑因素：（1）库存：）库存：目前我国住宅库存位于低位，23年4月广义住宅库销比为11.16个月，显著低于历史中枢水平；（2）资金流）资金流动性：动性：地产融资政策走向宽松，地产信用及资金来源略有边际改善，房地产开发资金来源自22年2月开始累计同比下降，至22年年底平均降幅超20%；23年房地产开发资金来源逐步向好发展，至23年4月累计同比下降6.4%，降幅大幅缩小。总和生育率为总和生育率为1.0时的时的地产投资增速：（地产投资增速：（1）新开工面积：）新开工面积：中性情况下（总和生育率=1.0、新开工面积

4、/销售面积=1.1），23-30年年均新开工面积为10.93亿平米；（2）竣工面积：竣工面积：预计在“保交楼，稳民生”的政策持续落地，房地产资金流动性边际改善的背景下，竣工端将得以修复，我们测算23-30年年均竣工面积为9.55亿平；（3）施工面积：）施工面积：以上一年施工面积、上一年竣工面积、当年新开工面积测算当年施工面积，23-30年我国地产施工面积增速中枢为1.6%；（4）房地产开发投资完成额：）房地产开发投资完成额：过往5年房地产开发投资完成额平均增速/施工面积平均增速为1.47，我们利用该系数以施工面积增速估算房地产投资增速，23-30年我国房地产投资完成额增速中枢为2.4%。投资建

5、议投资建议：我们认为后续房地产行业发展动力较充分。需求面，我国城镇存量住房未过剩，人均住宅面积及住宅设施配套均有待改善，由此带来的商品房住宅需求可观。投资面，本轮房地产弱修复态势保持延续，政策环境仍处于宽松期，住宅库存处于低位，预计2023年房地产投资增速有望迎来改善。建议关注融资能力强、土储优质的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。风险提示风险提示：生育率不及预期；人均住宅面积改善不及预期；地产竣工修复不及预期；测算结论与实际情况具有偏差风险。证券研究报告 2023 年 06 月 21 日 投资建议：投资建议：中性(维持评级)上次建议：上次建议：中性 相对大盘走势相对大盘

6、走势 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱： Table_First|Table_Contacter 联系人 姜好幸 邮箱： 相关报告相关报告 1、国联证券地产建材周报房地产2023.05.29 2、国联证券地产建材周报房地产2023.05.26 3、国联证券地产建材周报房地产2023.05.17 请务必阅读报告末页的重要声明 2 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业深度研究行业报告行业深度研究 正文目录正文目录 1 若总和生育率降至若总和生育率降至 1.0，预计，预计 23-30 年我国商品房销售面积中枢约年我国商品房销售面积中枢约 10 亿平米亿平米.4