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1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年0606月月1818日日超配超配房地产行业专题房地产行业专题长三角区域研究（一）：上海房地产市场解读长三角区域研究（一）：上海房地产市场解读核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报

2、告房地产行业专题-住房市场研究框架及长三角区域概览 2023-06-16统计局 5 月房地产数据点评-基本面复苏短期趋弱，但竣工表现依旧强劲 2023-06-16房地产行业周观点-销售复苏短期趋弱，高基数影响渐显 2023-06-13房地产行业周观点-复苏趋势未改变，板块性价比凸显 2023-06-052023 年 5 月房地产数据点评-复苏短期趋弱，国央企韧性较强2023-06-02上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高上海经济指标及房地产市场规模在长三角乃至全国的占比均较高：从宏观指标看，2022年上海GDP占长三角15%、全国3.7%，常住人口占长三角10%、全国1.8

3、%，人均GDP是长三角平均的1.5倍、全国平均的2.1 倍。从房地产市场规模看，2022年上海在疫情冲击下仍实现商品住宅销售量价齐升，销售金额占长三角19%、全国 5.9%，销售面积占长三角7%、全国 1.4%，销售均价是长三角平均的2.9倍、全国平均的4.4 倍。上海作为单个城市优势明显。上海多维度领先其他一线城市上海多维度领先其他一线城市：从宏观基本面看，上海GDP 总量、常住人口、建成区单位面积创造GDP 的能力、以建成区面积口径计算的人口密度均在一线城市中排名第一。从地产基本面看，上海韧性更强。销售端，历年来上海新建商品住宅和二手房成交规模均领跑一线城市；土地端，2022年上海住宅用地

4、出让金收入和成交规划建面均遥遥领先。且上海住宅用地规划容积率仅1.9，低于北京的2.0、广州的2.9和深圳的3.8，居住舒适、改善属性更强。上海新房供需基本平衡：上海新房供需基本平衡：需求端，上海新房2017 年以来成交量基本稳定，均价波动上升，2022 年销售均价为4.8 万元/，主要被区位弱、均价低的保障房拉低，剔除保障房后均价为6.4 万元/。供给端，上海新房可售存量面积自2014 年达峰后持续下降、去化周期始终保持在12个月内，2022年仅为5.8个月。土地端，上海2017 年以来住宅用地流拍率、溢价率均较低。上海新房户型逐渐转向紧凑改善：上海新房户型逐渐转向紧凑改善：从环线分布看，新

5、房成交区位相对改善，2022 年内环以内、内外环间、外环以外的成交面积占比分别为11%、18%、72%，内环以内占比较2011年提升了6pct，而保障房94%位于外环外；从户型看，三房逐渐替代两房成为主流，2022 年成交套数占比63%；从面积段看，90-120 2022 年成交套数占比55%，而70-90 逐渐退出市场。户型趋势是在压缩面积的同时打造更多房间，降低舒适度但满足了居民刚改需求。上海二手房交易市场成熟上海二手房交易市场成熟，承接刚需客群承接刚需客群：2022 年上海二手房成交16万套，虽同比-42%，但也远超出新房9 万套的规模。从成交均价看，2022 年二手房4.0万元/明显低

6、于新房6.4 万元/。从套均成交总价看，2022年二手房为328 万元，而新房725 万元是二手房的2.2 倍，回溯历史，二手房套均总价爬坡至2017 年306 万元后停滞，大概率触及刚需支付力天花板。从套均成交面积看，二手房徘徊在80 远低于新房110 左右的水平。可见二手房刚需客群既有明显的支付能力天花板，又很难削减对面积段的基本需求。上海房地产政策定位上海房地产政策定位“房住不炒房住不炒”，调控精准调控精准：2020 年疫情后，上海放松落户政策，进一步吸纳大量高素质年轻人口，改善人口年龄结构。且不论是应届生、居转户、人才引进还是留学人才落户人群，均有超出上海平均水平的学历高度、工作素质和