【研报】从供需十五个约束看地产细节&战”疫“系列十四：地产如何带着镣铐跳舞？-20200303[20页].pdf

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1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报报 告告 【宏观专题】 地产如何带着镣铐跳舞？地产如何带着镣铐跳舞？从供需十五个从供需十五个 约束看地产细节约束看地产细节&战“疫”系列十四战“疫”系列十四 前言前言： 受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政 策必然要边际放松。 地产与基建成为为数不多的直接抓手。 从宏观调控者角度从宏观调控者角度 思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么 状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来

2、。状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。 那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产供给端（地产地产开放商）一定不可以大开放商）一定不可以大 比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅 12 个月，远低于个月，远低于 2014 年的年的 24 个个 月）月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更剧烈的供不应求，从而造成即 便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。 因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多 种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度

3、过难关。二是对种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度过难关。二是对于需求侧，通于需求侧，通 过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧， 放松的方式要么是隐性的， 要么是一城一策的方式，短期内很难出现全国范围 内，自上而下的放松政策，仍需有房住不炒的预期管理在（压住房价预期）， 所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。 因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、 个别银行已经出台相关政策，以促进房地产市场健康稳定发展）。另一方面，另一方面， 也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在

4、现有政策约束下，可以也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可以 自行调整的空间。自行调整的空间。 我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、 “房我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、 “房 住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难 调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更 加清晰简明。加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷

5、、房贷利率、 住房按揭贷款的额度管控、月供收入比、限售政策、限购与人才新政及落户放 开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别是融 资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政 策。 在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下， 各类政策的灵活调整空间 见如下分析。我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调 整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有 一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）

6、。需求侧九大约束中，两大一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大 约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、 两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束 较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、 政府补贴）。政府补贴）。 具体十五条约束的分析见正文具体十五条约束的分析见正文。 风险提示：风险提示： 海