【研报】物业管理行业专题研究报告：城市服务灵魂三问-20200625[23页].pdf

《【研报】物业管理行业专题研究报告：城市服务灵魂三问-20200625[23页].pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【研报】物业管理行业专题研究报告：城市服务灵魂三问-20200625[23页].pdf（23页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 请务必阅读正文之后的免责条款 城市城市服务服务灵魂灵魂三问三问 物业管理行业专题研究报告2020.6.25 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 城市服务是行业新兴的细分赛道，市场空间大、盈利城市服务是行业新兴的细分赛道，市场空间大、盈利稳定，物业管理公司承接稳定，物业管理公司承接 城市服务项目具有天然优势。城市服务项目具有天然优势。 城市服务是行业新兴的细分赛道城市服务是行业新兴的细分赛道。过去几年，万科物业，保利物业，碧桂园服务 等

2、致力于探索城市（镇）服务。最近两个月以来，万科物业、招商积余、新大正、 永升生活服务等，不断增加城市服务项目。我们试图透过案例分析和定量研究， 初探城市服务市场的整体规模，盈利潜力和竞争格局。 重点案例研究：横琴。重点案例研究：横琴。珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司（万科物业参 股）在横琴新区提供城市服务，起步较早，内容全面，整体服务合同到 2020 年 已经达到年化 3.49 亿元。万科物业的城市服务板块持续发展，和当地平台合作 的模式也被其他企业效仿。 我们认为，当前城市服务市场化需求我们认为，当前城市服务市场化需求超过超过 2000 亿元。亿元。城市服务的市场容量，和 地方财政用于

3、城乡社区管理事务部分相关。2019 年，全国公共财政城乡社区管 理事务支出达到 2.56 万亿元。剔除社区公共设施（一般是设施兴建，不是一体 化服务内容），则 2018 年财政支出就达到 1.18 万亿元（缺乏 2019 年数据）。 假设有 20%的区域当前适合采取一体化服务采购办法， 考虑物业管理公司营收占 比和财政正常增速，测算 2020 年全国城市服务市场化需求约为 2191 亿元，远 未得到满足。展望未来，社区管理财政投入有望不断扩大，市场化率也可能持续 提升。 我们认为，城市服务盈利安全稳定，规模我们认为，城市服务盈利安全稳定，规模有有“自自成长性成长性”。和住宅物业管理不同， 甲方

4、满意度的提高在城市服务领域可能表现为服务范围的扩大，但一般不会表现 为单项服务定价提升和毛利率上升，城市服务的毛利率可能稳定在 5%-10%之 间。相比营建类 to G 业务，城市服务的回款更好。相比其他物业管理业务，城市 服务订单的“自成长性”更好，规模扩张可能较快。 我们认为物业管理公司 （而不是公用事业公司） 在城市服务领域具备优我们认为物业管理公司 （而不是公用事业公司） 在城市服务领域具备优势， 规模、势， 规模、 背景、经验和特长决定了企业成败背景、经验和特长决定了企业成败。尽管公用事业公司更擅长单项服务，但城市 服务提供者更需要整合不同品类服务，横向配置资源的经验和能力。因此，我

5、们 认为行业演进方向将主要是传统物管公司自上而下整合资源，而不是环卫、垃圾 处理等公司自下而上扩展经营范围。相比住宅物业管理公司，城市服务业务在规 模经济更明显，历史经验和股东背景十分重要，精进单项特长也有利于快速抢占 市场。 风险提示：风险提示：物业管理公司除了整合资源之外，也需要在个别领域精进特长。纯粹 的平台型公司是不存在的，纯粹的外包也是很难的。新大正进入环保业务领域， 也是为了培育特长，克服背景等方面的短板。 看好城市服务发展，布局能力领先企业看好城市服务发展，布局能力领先企业。在城市服务领域，我们重点推荐保利物 业，招商积余和新大正。对于整个物业管理行业而言，我们也看好绿城服务，中

6、 海物业，永升生活服务，碧桂园服务等公司。 物业管理物业管理行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.6.25 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS PE （元）（元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 绿城服务 买入 8.60 0.15 0.21 0.30 0.37 57.3 41.0 28.7 23.2 招商积余 买入 30.33 0.41 0.61 0.84 1.10 74.0 49.7 36.1 27.6 保利物业 买