【研报】房地产行业2020年中期投资策略线上交流会：中介生意“率”的价格战-20200601[31页].pdf

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1、2020年中期投资策略线上交流会 证 券 研 究 报 告 中介生意，“率”的价格战 2020年06月01日 行业评级：增持 姓名：谢皓宇（分析师）姓名：白淑媛（分析师）姓名：单戈（研究助理） 邮箱：邮箱：邮箱： 电话：010-83939826电话：021-38675923电话：010-83939827 证书编号： S0880518010002证书编号： S0880518010004证书编号： S0880119110057 2 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会投资要点（行业评级：增持） 01 楼市整体表现超市场预期，土地市场更是抢眼，但高溢价率背后反映的更是企业的理性 市场对楼市整体较为

2、悲观，从融资能够看出超预期的原因所在，但并非开发商变得更乐观，高溢价率和高流拍率的同时存在表 明这是一个结构性市场，不受疫情影响的一线城市尤为如此。 02 03 04 乐观情绪至此，对新周期的判断在增强，居民在撬动周期上并无先例，企业则有4月决断 4月市场超预期恢复之后，市场的乐观情绪明显增强，特别是反应在对需求的判断上，然而从历史复盘来看，只有企业扩表带动 了新周期，居民扩表的新周期并无先例，而正好4月份前后对企业的融资出现了分化。 房企的生意是资产/负债收益差的最大化，疫情使房企规模经济出清走向了收益率出清 房企最难控制的是负债规模和资产收益，但这也是房企获得超额收益的源泉，这种中介模式带

3、来了规模经济，按例，2020年为 历史上第3次销售同比负增长年份，理应大规模整合，但因为疫情的原因，导致整合逻辑从规模出清变为了收益率出清。 选择规模经济的房企，能够最大化收益，大约在有息负债/所有者权益=2附近 推荐万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光 发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司包括中海物业、宝龙商业，受益新大正、招商积余。 mNsNmNoNqNrQwPsQvNnRzRaQaO7NsQrRmOmMkPmMtNiNoOsQbRoOvMNZnMoMMYnQpQ 目录CONTENTS 楼市的

4、不服输，逆反悲观01 当理性房企遇到新周期02 房企生意：地产版价格战03 投资建议和风险提示04 4 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会 01 楼市的不服输，逆反悲观 5 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会 楼市成交大幅度恢复的源头：居民贷款的诱惑0101 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 2009/3 2010/1 2010/11 2011/9 2012/7 2013/5 2014/3 2015/1 2015/11 2016/9 2017/7 2018/5 2019/3 2020/1 预估首付比例（未考虑二手房） 资料来源：国泰君安

5、证券研究 6 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会 楼市成交大幅度恢复的源头：推盘节奏的变化0101 16% 26% 25% 33% 13% 27% 26% 34% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Q1Q2Q3Q4 过去10年销售平均2020年（假设0增长） -25% -2% 3% 13% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% Q1Q2Q3Q4 隐含同比增速 资料来源：国家统计局，国泰君安证券研究资料来源：国泰君安证券研究 7 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会 楼市成交大幅度恢复的源头：对周期的期盼

6、01 2% -38% -21% -16% -36% 39% -1% -8% -2% -15% 49% 11% -5% 13% -5% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2006/102008/112012/22015/22020/2 T+0（销售金额单月同比增速）T+1T+2 47% 50% 16% 29% 31% 周期的开端？ 资料来源：国家统计局，国泰君安证券研究 8 2020年国泰君安中期投资策略线上交流会 理性市场的特殊表现：高溢价率和高流拍率同时存在01 84.3% 83.0% 12.1% 12.4% 11.9%