【研报】房地产行业专题研究报告：REITs国际比较研究系列专题分析报告从国际估值比较看公募REITs挑战和机会-20200509[22页].pdf

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1、 - 1 - 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 通过数据展示不动产在全 球主要市场以上市公司和 REITs 形式上市的估值表 现（包括溢价/折价率以及 收益率要求） 。 2. 境内试点公募 REITs 与境 外 REITs、境内类 REITs 的实务比较。 3. 资产收益率不高是境内 REITs 面临的实质挑战。 我们对资产拥有人以及 REITs 投资人的建议。 4. 看好万科（仓储物流） 、 ESR（仓储物流） 、华夏 幸福（产业园区） 。 赵旭翔赵旭翔 分析师分析师 SAC 执业编号：执业编号：S1130520030003 从国际估值比较，看公募从国际估值比较，看公募 REITs

2、挑战和机会挑战和机会 基本结论基本结论 我们通过选取在新加坡、香港、美国等市场上市的持有型物业上市公司以及 REITs，进行估值比较分析，得到以下判断： 对于资产持有人而言 REITs 形式上市估值优于上市公司形式； 国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求差异较大，整体收益率水平高 于目前市场的一般认知； C-REITs 有助于缓解中国内地资产在境外上市折价率过高，收益率要求 过高的情况，但 C-REITs 收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本； 我们认为，真正影响企业决策的是，达到 REITs 收益率要求的资产太少， REITs 较难为发行人带来出售资产的投资收益。 对于拥有资产的发

3、行人，我们的建议是：1、尝试选择少量已经比较成熟， 提升潜力中等的资产首先通过 REITs 的形式上市。2、为 REITs 的投资人带 来长期的分红以及股价上涨回报，形成管理团队在资本市场的信用。3、发 行人最终以轻重混合的方式整体 IPO，将核心资产、未成熟资产以及团队的 能力充分体现在 IPO 的定价中。 对于 REITs 的投资人，我们的建议需要重点考虑的因素有：1、收益率与行 业平均收益率的比较；2、资产的成熟程度， REITs 收益率的提升潜力；3、 REITs 底层资产管理团队是否有能力通过适当的交易，最大化投资人利益； 4、REITs 底层资产所处的行业的短期和长期前景，以及市场

4、是否对行业前 景过度乐观。 本次试点并不直接利好绝大多数房地产企业，但是对持有境内的仓储物流和 产业园区资产的地产公司，仍构成利好。看好万科（仓储物流） 、ESR（仓 储物流） 、华夏幸福（产业园区） ；关注苏州高新（产业园区） 、光大嘉宝 （商业地产基金，本次不直接受益） 。 风险提示：公募 REITs 推进速度慢于预期，监管对房地产企业的基础设施 REITs 审批从严。 2020 年年 05 月月 09 日日 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 行业专题研究报告行业专题研究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心资源与环境研究中心 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 - 2 -

5、敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 基础设施公募 REITs 试点，境内 REITs 重要的一小步 .4 基础设施 REITs 试点开放将推动境内公募 REITs 进程.4 REITs 是国际资本市场重要的金融产品，不动产以 REITs 形式上市可获得更 高估值.4 国际资本市场 REITs 估值比较（含与上市公司形式比较） .5 不动产资产以上市公司形式上市折价率较深.5 不同市场以 REITs 形式上市的市值较净资产折价情况 .6 以上市公司上市较以 REITs 形式上市具备更深折价率 .9 港股 REITs 不同资产类型及收益率情况 .10 新加坡 REITs 不同资产类型及收益

6、率情况. 11 美国 REITs 不同资产类型及收益率情况 .12 香港、新加坡、美国 REITs 收益率对比小结 .13 从实务层面看境内 REITs 发展现状及境外 REITs 对比 .14 境内类 REITs 的发展情况 .14 境内类 REITs 和境外 REITs 的交易结构.14 境内类 REITs 案例一：中信启航专项资产管理计划.15 境内类 REITs 案例二：前海鹏华万科.16 香港、新加坡及境内类 REITs 的比较.18 总结和投资建议 .19 香港、新加坡等市场的经验表明 REITs 形式上市估值优于上市公司形式 .19 国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求差