【研报】物业管理行业：规模红利聚焦“纯内需”-20200423[40页].pdf

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海海 外外 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 物业物业管理管理 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 目标价目标价 （港元港元） 评级评级 中海物业 8.60 买入 永升生活服务 10.8 买入 绿城服务 10 审慎增持 雅生活服务 42 买入 碧桂园服务 NA 暂未评级 保利物业 NA 暂未评级 相关报相关报告告 销售驱动成长，业绩体现价 值20190421 海外海外房房地地产产研究研究 分析师： 宋健 SFC：BMV912 SAC：S0

2、190518010002 联系人： 宋婧茹 SAC：S0190118010135 投资要点投资要点 回顾回顾：高速增长高速增长。主要物管公司在 2019 年的在管及合约面积快速增长， 在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升， 业绩保持高速 增长。2019 年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润以及每股派息的 平均增速分别为 47.8%、47.9%、69.9%和 77.1%。2016-2019 年营收和净 利润平均复合增速分别为 43.1%和 61.9%，行业处于高速发展阶段。 展望展望：规模红利规模红利，聚焦聚焦“纯内需纯内需”。预计物业管理行业在未来 3-5 年仍然享 受规模红利

3、，主要体现在以下 4 个方面。 规模红利规模红利一一：房地产行业集中房地产行业集中度提升度提升。龙头房企市占率的提升带动物管行 业的集中度提升，百强物管公司的市占率已经达到 38.9%； 规模红利规模红利二二：物管行业的收并购整合物管行业的收并购整合。物管公司上市后借助品牌、管理经 验以及充足的现金加速行业的并购整合。 规模红利规模红利三三：在管物业在管物业的的业态多元化业态多元化。物管公司在外拓的过程中，从住宅 物业走向商办、公建等多元化业态。截至 2018 年行业 45.8%收入来自于 住宅物业，14.4%来自于商业物业，19.9%来自于办公物业。 规模红利规模红利四四： 增值服务增值服务

4、的的上下上下游游拓展拓展。物管公司的增值服务向房地产全价 值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业 主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的 第二大驱动因素。 行业口行业口碑和社碑和社会价值的再发现会价值的再发现：1）疫情过后，提供优质服务的物管公司 将获得更好的行业口碑，有利于构建更和谐的社区。2）物管行业是一个 人力密集型行业，解决了大量的就业问题，是“稳就业”的利器。 Whos Next？提前布局即将分拆物管的房地产公司，主要包括世茂房地 产、合景泰富、华润置地、融创中国、万科企业等。 估值估值及评级及评级：业务业务属性决定属性决定估值下限

5、估值下限，公司资质和，公司资质和增速决定上限增速决定上限。截止目 前港股物管板块平均估值对应 2020/2021 年 26.5/19.2XPE。物管行业是存 量+增量的模式，存量贡献稳定现金流和利润，增量带来业务弹性，净现 金的财务状况， 纯内需的业务属性。 物管行业回归本质是一个服务性行业， 反应服务水平的指标如收缴率，客户满意度，第三方中标率，在管物业提 价率等可以看出公司的管理水平，科技工具的使用以及对成本的控制能 力，决定是否有估值溢价。另外，深港通对估值有提升作用。 推推荐荐公司公司：物业管理行业受益于 4 大规模红利，板块正处于从 1 到 N 的 快速拓展期，而增值服务正经历从 0

6、 到 1 的拓荒期。物管公司经营稳健， 现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业、永升生活服 务、绿城服务，推荐关注雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、新城悦服 务、宝龙商业。 风险提风险提示示： 业务扩张和收购不及预期； 物业管理费提价受阻； 收缴率不及预期；业务扩张和收购不及预期； 物业管理费提价受阻； 收缴率不及预期； 增值业务拓展不及预期增值业务拓展不及预期。 title 规模红利规模红利，聚焦，聚焦“纯内需纯内需” Time1 2020 年年 04 月月 23 日日 请务请务必阅必阅读正读正文之后的信文之后的信息披息披露露和重要和重要声声明明 - 2 - 海外行业深度研究报