房地产行业深度报告：销售拿地下滑业绩承压行业分化格局初显-230518（20页）.pdf

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1、房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/20 房地产房地产 2023 年 05 月 18 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 商品房销售金额保持增长，开发投资数据持续承压行业点评报告-2023.5.18 新房成交同比微降，两部门规范房地产经纪服务行业周报-2023.5.14 两部门印发意见规范房地产经纪服务点评：引导头部经纪机构健康良性发展，有望压缩经纪服务费用行业点评报告-2023.5.11 销售拿地下滑，业绩承压，行业分化格局初显销售拿地下滑，业绩承压，行业分化格局初显 行业深度报告行业深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师）

2、证书编号：S0790522010002 销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健 我们根据 2022 年销售金额规模，选取 34 家样本上市房企进行对比研究，不同类型房企间业绩明显分化。样本房企销售面积和金额同比降幅分别为 34.1%和32.5%，整体表现弱于统计局口径数据，但相较于百强房企更加稳健，央国企表现优于行业。从拿地数据来看，2022 年样本房企拿地面积和金额分别同比下降76.5%和 54.4%，投资力度近乎腰斩，央国企、混合所有制和民企拿地金额分别同比下降 33.7%、61.4%和 83.1%，仅滨江集团和华发股份拿地面积和金额同比实现增长。我们认为

3、销售边际回暖、房企资金修复和补货动力有望助力二季度核心城市土拍热度高增。营收利润同比下降，盈利能力承压营收利润同比下降，盈利能力承压 31家样本房企的业绩整体营收同比下降7.1%，自2018年以来首次出现业绩下滑;归母净利润同比下降 81.7%，建发国际、越秀地产、龙湖集团和万科归母净利润同比实现增长，地方国企整体业绩表现更加亮眼，民企整体归母净利润出现亏损，央国企表现相对优秀。2022 年样本房企融资杠杆逐渐剥离，平均 ROE 转为负值。2022年31家披露业绩的样本房企整体毛利率为15.2%，整体销售净利率为3.2%，我们认为在市场复苏进程放缓及高价地未完全结转的情况下，2023 年行业结

4、算毛利率依然会有压力。2022 年 124 家 A 股房企中存在资产减值损失的有 103 家，总资产减值损失和信用减值损失同比分别增长 33%和 39%，进一步侵蚀利润。有息负债结构分化，房企债偿压力犹存有息负债结构分化，房企债偿压力犹存 2022 年 31 家样本房企有息负债规模总体增长 3.3%，内部出现结构性分化，其中央国企和混合所有制企业分别同比增长 15.2%、9.9%，民企同比下降 19.0%。从样本房企总资产规模和有息负债规模来看，除滨江集团和绿城中国外，总资产增长的房企均为央国企，拥有较强的资金实力，未来市场率有望持续提升。2022年样本房企融资成本下降 0.39 个百分点至

5、4.61%，其中央国企、混合所有制和民企分别为 4.16%、4.54%和 5.27%，房企债偿压力依旧，三道红线指标持续承压。投资建议投资建议 2022 年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势，但企业之间分化趋势也更加显著，央国企相比与民企而言，销售投资相对稳健，盈利能力领先行业。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。我们认为 2023 年在宽松政策和消费复苏预期下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等

6、财务稳健的民企和混合所有制企业。风险提示：风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。-24%-12%0%12%24%2022-052022-092023-01房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 行业研究行业研究 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/20 目目 录录 1、销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健.4 1.1、销售整体下滑，头部房企表现更加稳健.4 1.2、投资规模降低，央国企拿地强度稳定.5 2、营收利润同比下降，盈利能力承压.7 2.1、营收同比下降，民企归母净利润