【研报】基础设施与房地产产业专题研究报告：REITs来了聚焦运营价值拉动增量投资-20200504[39页].pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 REITs 来了来了：聚焦聚焦运营价值，运营价值，拉动拉动增量投资增量投资 基础设施与房地产产业专题研究报告2020.5.4 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 刘正刘正 首席交运分析师 S1010511080004 罗鼎罗鼎 首席建筑分析师 S1010516030001 李想李想 首席公用分析师 S1010515080002 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 以存量带增量，推动总量提升；改善资产负债结构，助推企业转型以存量带增量，推动总量提升；改善资产负

2、债结构，助推企业转型看好看好基基 础础设施设施 REITs 市场发展，也看好市场发展，也看好 REITs 改革对基础设施产业的全面提振。我改革对基础设施产业的全面提振。我 们认为，基础设施们认为，基础设施 REITs 作为一种投融资工具，既能有效盘活存量资产，提升作为一种投融资工具，既能有效盘活存量资产，提升 整体基建投资规模，也能为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债整体基建投资规模，也能为投资者提供优质投资标的，改善传统企业资产负债 结构，推动企业转型聚焦运营。我们看好结构，推动企业转型聚焦运营。我们看好 REITs 市场的蓬勃发展，建议投资者市场的蓬勃发展，建议投资者 为即将落地

3、的为即将落地的 REITs 产品开展研究准备。我们也看好产品开展研究准备。我们也看好 REITs 对上市公司长短对上市公司长短 期发展的提振。期发展的提振。 监管层稳步推进公募监管层稳步推进公募 REITs 试点，满足投融需求试点，满足投融需求。基础设施 REITs 专门服务实 体经济，优先支持基础设施补短板。我们认为，基础设施 REITs 能有效提升价 值资产的分红，满足低风险偏好长期投资者对杠杆率的要求，允许投资者分享 资产增值收益，解决基础设施非标准化和投资门槛高的问题，并在利率整体下 降的大背景之下孕育而生。因此，基础设施 REITs 具备鲜明的权益导向，预计 将成为股权、债券和不动产

4、之外，具备广阔发展前景的投资产品。 超越杠杆约束，盘活存量带动增量，拉动基础设施投资，优化建筑企业商业模超越杠杆约束，盘活存量带动增量，拉动基础设施投资，优化建筑企业商业模 式。式。我国虽然是基建大国，但人均基建水平和质量仍有提升空间，东部地区因 为人口和产业持续集聚，也存在基础设施短板。由于既有的杠杆率水平和增量 项目收益率自然下降，固有的基建融资模式难以满足基建补短板的需要。基础 设施公募 REITs 通过盘活优质存量资产，将聚焦重点区域，为增量基建项目的 建设带来充裕的权益资金，推动基建投资提速。随着 REITs 的发行，建筑企业 的资产负债表也有望改善，运营能力得到锻炼。 我们认为，物

5、流仓储是最具潜力的基础设施资产类别。我们认为，物流仓储是最具潜力的基础设施资产类别。高标仓和相关物流用地 供给不足，物流需求持续稳步增长，租金增长较快，需要一定的经营管理。我 们认为，物流仓储基础设施 REITs 的诞生，有望加速物流仓储设施专业化和品 牌化，推动企业盘活存量，有力推动我国物流仓储设施的供给侧变革，也为新 的核心投资标的的诞生创造了条件。 公用环保类运营资产丰富，公募公用环保类运营资产丰富，公募 REITs 影响巨大。影响巨大。我们估计目前国内环保领域 中供水运营、 污水处理、 生活垃圾处理年运营收入分别达到 1500/600/700 亿元， 运营权存量资产价值接近万亿。环境治

6、理需求旺盛但环保企业加杠杆能力受到 约束，公募 REITs 有望成为发展所需资金重要通道，助推环保行业轻资产化和 行业价值回归，利好具备管理优势的环保龙头转型运营。相比之下，公用事业 中火电资产回报波动较大，水电，核电和燃气公司的融资需求相对不迫切，短 期内可能存在资产出表意愿普遍不足等问题，相关 REITs 市场可能相对较小。 工业园区结构性受益，园区区位工业园区结构性受益，园区区位、产业定位产业定位、运营成熟性运营成熟性、运营方融资成本和运营方融资成本和 杠杆利用率可能成为工业园区基础设施杠杆利用率可能成为工业园区基础设施 REITs 差别化发展的关键决定因素。差别化发展的关键决定因素。我