仲量联行：银发市场可预见的未来-香港及大湾区内地城市养老地产的发展机遇（2023）（36页）.pdf

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1、银发市场可预见的未来评估咨询服务部2023年5月香港及大湾区内地城市 养老地产的发展机遇世界在变，不论是生活、工作、社交乃至居住环境都不断演变。目前全球正面临人口老龄化和传统价值观的重塑时期，令我们重新思索现在的生活方式。现在香港和中国内地65岁及以上的高龄人口已分别占整体人口比例的20%和19%，预计2040年这个比例将达到34.5%与30%；至2050年，香港将成为世界上老年人口比例最高的城市。随着全球人口老龄化加剧，我们的生活方式和退休居住方式的选择也随之改变。在香港和中国内地，随着居民越来越健康长寿，加上数十年来的经济繁荣发展，银发一族1与过去相比享有更多财富和自主选择权，使他们能够在

2、晚年选择不一样的生活方式。与此同时，传统家庭观念也不断演变，随着技术和全球化的发展，我们的生活变得越来越忙碌，越来越多人选择在外地生活和工作，而年长的父母则倾向留在原居地。一直以来，老年人除了和家人一起生活或入住安老院外，很少有其他选择。如果银发一族希望独立自主，又同时享受现有的生活模式，该怎么做呢？我们观察到早在70至80年代，在北美和欧洲已有类似人口结构和居住方式趋势和转变，为养老公寓市场奠定了基础。时至今日，养老公寓已成为房地产投资的重要市场，其过去20年的发展表现在整个房地产市场更是独占鳌头。亚洲目前也面临同样的人口转变，香港和大湾区内地城市2的养老公寓市场的急速发展，将会为开发商和投

3、资人带来怎样的商机？本白皮书针对香港和大湾区内地城市的养老公寓现状及商机进行研究和评估，并参考海外市场发展，以了解潜在投资回报以及在香港和大湾区内地城市开发养老公寓市场所需的条件。本研究报告由业界专家携手编制，期待与您共同推动养老公寓的发展。银发市场可预见的未来2前言1 银发一族：即老年人。2 本文大湾区内地城市包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、江门、中山、肇庆、珠海。摘要香港和大湾区内地城市养老公寓市场概述3 香港和大湾区内地城市的高龄人口占比持续提升。但现代老年人不再拘泥于传统，而是逐渐打破传统养老模式的藩篱，努力追求年轻状态的身体与心态，活得更健康、更富足、更积极，更希望在退休时期享受独

4、立自主、优质和正向积极的生活品质。目前，香港银发住宅市场主要由安老院组成，安老院一般只提供基本生活及护理要求，并不是养老的最佳选择。为了符合现代银发一族对养老和居住环境的需求，市场上开始出现 养老公寓 的资产类别，为老年人提供更具吸引力的房屋项目，但目前市场上的选择仍然有限。银发市场可预见的未来 安老院主要提供低成本的基础设施及现场看护，较少提供其他服务。一般安老院主要由非政府组织、慈善机构或政府所运营，选址主要坐落于旧式住宅大厦的零售裙楼3之上。老年人的自主性和隐私会受到一定限制，生活作息一般均需配合安老院的运营时间。养老公寓 是一种向往式养老住宅项目，提供多元化设施，包括健身室、戏院、餐厅

5、和共享休息空间等。通过智能化养老的广泛运用，为银发住户提供专业护理及其他各项服务，全面照顾银发住户的身心所需。养老公寓提供专业的现场护理和医疗照护，各式的休闲和生活设施，同时拥有高度自主的私人空间，让银发住户享受优质的晚年生活。3 裙楼是指在一个多层或高层建筑的主体底部,一般面积大于建筑主体本身面积的低层附属建筑体。从它的外观上来看,整个建筑是一个“凸”形状的,地下平面面积大的部分就像整个建筑的裙子,因此,被称为裙楼。银发市场可预见的未来4安老院养老公寓银发市场可预见的未来5白皮书重点银发市场分析 大湾区内地城市的养老公寓供应高于香港，但入住率仍然保持较低水平，约为50-60%。2021年施政

6、报告提出研究把 广东院舍住宿照顾服务计划 扩展至其他大湾区内地城市符合资格的安老院，以便利老年人在大湾区养老。但由于不少香港老年人对内地医疗保健方面有所顾虑，因此计划的参与度仍然较低。鉴于大湾区内地城市的土地供应较为充裕，成本亦较低，因此在大湾区内地城市发展养老公寓相关项目的门坎比香港低，提供了绝佳的发展商机。在香港，养老公寓属新兴资产领域。尽管政府近年来已推出一些相关房屋项目，但养老公寓市场仍有待开发。随着越来越多家庭移居外地，加上现代老年人追求更高自主性的养老生活，都进一步提高了对养老公寓的需求，但市场上的供应却明显不足。香港大学对 黄金年龄居民（年龄介乎45至65岁）进行的一项调查显示，