臻量：2023年第一季度长三角地区非保税高标物流地产市场概览报告（23页）.pdf

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1、长三角2023年4月研究报告长三角地区非保税高标物流地产市场概览2023年第一季度报告01长三角宏观经济综述02长三角地区非保税高标物流地产市场概览2023年一季度经济总量约占全国24.5%2022年年底常住人口约占全国16.8%2023年一季度进出口总额约占全国36.0%2023年一季度社零总额约占全国25.8%03长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理长 三 角 区 域 物 流 市 场 概 览长三角全域长三角中心区安 徽 省江 苏 省浙 江 省上 海 市Q1同比名义增长率+5.6%增速较22Q1增速较22Q12019Q1-2023Q1复

2、合增长率+7.5%一季度长三角区域经济持续快速增长2019年-2023年一季度长三角城市群全域GDP(亿元人民币)04长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 60,389 63,887 70,055 74,818 65,268 70,109 75,564 81,226 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度长三角区域社零迅速复苏Q1同比名义增长率+6.2%增速较22Q12019Q

3、1-2023Q1复合增长率+8.1%增速较22Q12019年-2023年一季度长三角城市群全域社零总额(亿元人民币)05长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 21,865 25,030 26,405 27,946 24,135 28,294 29,580 29,772 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度长三角区域第二产业稳步前进Q1同比名义增长率+1.7%增速较22Q120

4、19Q1-2023Q1复合增长率+6.4%增速较22Q12019年-2023年一季度长三角城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)06长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 23,980 25,756 28,655 31,223 26,119 27,713 31,353 32,660 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度长三角区域货运量表现韧性Q1同比增长率+4.5%增速较22Q

5、12019Q1-2023Q1复合增长率+4.3%增速较22Q12019年-2023年一季度长三角城市群全域货运周转量(亿吨公里)07长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 16,551 16,856 16,952 17,132 16,435 17,104 17,771 17,963 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度上海为长三角区域贡献了近30%的进出口总额30%作为中国经济体量第

6、二大的省份，江苏省在长三角经济中发挥重要作用2一季度长三角三省一市重点指标对比江苏29,402(+4.7%)11,992(-6.7%)11,707(+7.8%)安徽10,936(+4.8%)1,773(+1.9%)5,779(+4.8%)浙江18,925(+4.9%)11,326(+4.8%)7,502(+5.4%)上海10,536(+3.0%)10,471(+3.5%)4,611(+5.2%)08长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率七

7、普期间长三角城市群整体人口吸引力加大2005-2010长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向北京、广东、天津、新疆、内蒙古、海南等地区的人口数量多于同期上述6省区市流入长三角的人口数量。2015-2020长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向其他各省区市的人口数量均少于同期同一省区市流入长三角的人口数量。人口净流入人口净流出09长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理七普后长三角城市群人口吸引力不减南通773(+0.06%)3,957(+0.5%)苏州1,275(-0.01%)9,102(+0.8%)无锡748(+0.21%)3,

8、338(+1.0%)嘉兴552(+1.94%)2,343(+3.0%)合肥947(+1.01%)5,022(-1.8%)宁波954(+1.32%)4,897(+5.3%)杭州1,220(+2.00%)7,294(+8.2%)绍兴534(+0.87%)2,586(+4.4%)上海2,489(+0.04%)16,442(-9.1%)南京942(+1.11%)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重庆图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率一线城市卫星城市二线城市三线城市10长三角地区非保税

9、高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群02长三角物流地产市场格局11长三角地区非保税高标物流地产市场概览长三角物流地产研究范围为上海、南京、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）无锡、南通、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、合肥等长三角重点物流地产市场上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城市非保税高标仓总存量2,008万平方米上海和环

10、沪卫星城占长三角总存量比重49.5%12长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海849南京371嘉兴500昆山341合肥325无锡300杭州297宁波220南通116南通116张家港25张家港25常熟154绍兴109非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)苏州*307太仓139存量分布上海及环沪卫星城存量占区域总存量的半数长三角城市群租金环比保持平稳1.22元/平方米/天长三角城市群的14个主要物流市场中有9个城市面临租金环比下跌9/14 个城市13长三角地区非保税高

11、标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海1.60+0.8%上海1.60+0.8%南京1.01+0.5%南京1.01+0.5%嘉兴1.09-0.5%嘉兴1.09-0.5%昆山1.33+0.3%昆山1.33+0.3%无锡1.05-3.4%无锡1.05-3.4%杭州1.18-2.4%杭州1.18-2.4%太仓1.23+2.0%太仓1.23+2.0%常熟1.10-2.0%常熟1.10-2.0%张家港1.01-3.9%张家港1.01-3.9%南通0.85-2.6%南通0.85-2.6%合肥0.91+1.3%合肥0.91+1.3%绍兴1.04-0.3%绍兴1.04-0.3%宁波1.09-2.4%宁

12、波1.09-2.4%2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)苏州*1.28-1.3%苏州*1.28-1.3%租金表现超六成长三角城市环比下跌长三角城市群出租率环比保持稳定84.7%长三角城市群的14个主要物流市场中有8个城市面临出租率环比下跌8/14 个城市14长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海86.4%-1.5pp上海86.4%-1.5pp南京82.0%+8.9pp南京82.0%+8.9pp嘉兴73.1%-1.3pp嘉兴73.1%-1.3pp昆山89.8%-0.7p

13、p昆山89.8%-0.7pp无锡95.9%+4.5pp无锡95.9%+4.5pp杭州78.1%-12.4pp杭州78.1%-12.4pp太仓85.4%+8.4pp太仓85.4%+8.4pp常熟77.8%+5.4pp常熟77.8%+5.4pp张家港50.9%-7.8pp南通81.2%+9.0pp南通81.2%+9.0pp合肥92.2%-2.4pp合肥92.2%-2.4pp绍兴84.3%-5.4pp绍兴84.3%-5.4pp宁波82.6%+0.6pp宁波82.6%+0.6pp2023年第一季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,7

14、0.0%)苏州*92.7%-1.3pp苏州*92.7%-1.3pp出租率表现长三角城市群整体环比保持相对稳定15长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海4.69%-6基点上海4.69%-6基点南京5.49%-6基点南京5.49%-6基点嘉兴5.17%-6基点嘉兴5.17%-6基点昆山4.83%-6基点昆山4.83%-6基点无锡5.23%-6基点无锡5.23%-6基点杭州5.40%-6基点杭州5.40%-6基点太仓4.96%-3基点太仓4.96%-3基点常熟5.16%-7基点常熟5.16%-7基点张家港5.30%-6基点张家港5.30%-6基点南通5.55%-6基点南通

15、5.55%-6基点合肥5.51%-10基点合肥5.51%-10基点绍兴5.52%-9基点绍兴5.52%-9基点宁波5.45%-6基点宁波5.45%-6基点2023年第一季度资本化率及其环比变动0.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%苏州*5.01%-6基点苏州*5.01%-6基点资本化率表现长三角城市群整体环比下跌长三角城市群资本化率环比下跌众数-6基点长三角城市群的14个主要物流市场中有14个城市资本化率环比下跌14/14 个城市物流市场主要大宗成交2023年随着经济的稳步复苏和疫情管控的放开，市场不确定性逐渐明朗，中国物流租赁需求开始逐

16、步复苏。然而，租赁方普遍认为大部分区域物流市场供大于求，对租金有更低的期待；同时业主方尚不愿意主动让渡租金，导致租赁市场陷入胶着状态，进而推动投资人持观望态度。但是长三角作为中国经济发展的核心区域，依旧有不俗的表现，与相对平静的全国物流大宗交易市场形成鲜明对比。2023年一季度长三角录得2宗物流资产的交易，主要包括长三角区域优质物流工业资产组合以及新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权项目，在全国物流大宗交易整体乏力的情况下，长三角依旧有亮眼的成绩，持续吸引投资人的目光。16长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米

17、交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00%+2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30

18、%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及苏州*非保税高标库子市场当季情况浦东新区奉贤宝山嘉定普陀松江闵行金山青浦姑苏相城虎丘吴江吴中2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方

19、米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2023年第一季度平均出租率宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江吴江姑苏相城虎丘嘉定1.80,2.001.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保税高标库子市场当季情况2023年第一季度平均出租率余杭临平钱塘90.0%,100.0%

20、80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台钱塘余杭临平2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)余杭临平钱塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保税高标库子市场当季情况六合溧水浦口栖霞江宁2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口栖霞江

21、宁2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)江宁溧水浦口栖霞六合合肥非保税高标库子市场当季情况肥西长丰蜀山肥东包河2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,200.005

22、0.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)包河肥东肥西长丰蜀山2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)肥西长丰蜀山肥东包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)宁波非保税高标库子市场当季情况2023年第一季度平均出租率江北慈溪余姚北仑奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第一季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息

23、来源:臻量资产管理平台北仑慈溪余姚江北奉化2023年第一季度租金平均数(元/平方米/天)江北慈溪余姚北仑奉化1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望总结1 宏观经济2023年一季度长三角地区经济增长动能持续释放，经济运行总体呈现回稳向好的积极态势，多项宏观经济指标实现良好增长。一季度长三角零售消费回温明显，社零总额实现较快增长；工业运行总体稳步前进，但第二产业增加值增速较去年同期有所放缓。3 租赁表现长三角城市群内物流地产租赁市场的租金以及出租率均基本呈现以上海为中心随距离递减的空间布局。一季度超过6成的长三角主要物流城市录得租金下跌，但区域整体租

24、金较上个季度基本保持平稳；接近6成的长三角主要物流城市出租率呈下跌趋势，但整体出租率表现平稳。区域内城市间的分化格局进一步加剧。2市场需求第三方物流和传统电商需求占据长三角物流市场需求的主要位置。进入2023年以来，长三角地区经济的逐步恢复特别是消费市场的较快增长从一定程度上促进了当地物流地产市场需求增长。展望二季度，随着经济活动的进一步恢复以及消费市场的不断回暖，物流需求进一步得到释放。4投资市场2023年一季度全国物流大宗交易整体乏力，但长三角仍录得了2宗物流资产的交易，韧性尽显的长三角物流市场持续吸引投资人的目光。随着区域内租赁市场分化格局的持续深入，对于投资人而言，选择合适投资标的会成

25、为越来越重要的课题。22长三角地区非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业经验和数据，协助您洞察投资和商业环境，把握机遇，攻克挑战。我们的团队拥有来自房地产、数据分析、财务分析、软件工程、设计和互联网等各领域的专家，以专业准确的技术不断推动臻量资产管理平台高速发展。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者熊建平仲量联行-臻量平台代言人J周瑛仲量联行-臻量平台臻量研究院总监S