【研报】房地产行业：基建REITs破冰对于地产行业影响几何？-20200503[19页].pdf

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1、 基建 REITs 破冰，对于地产行业影响几何？ 主要主要概述概述: : 4 月 30 日，证监会与发改委联合发文，推进基础设施领域 REITs 试点相关工作。本文首先介绍了 REITs 是什么，REITs 的运作模式和分类，以及国内外 REITs 的发展历程与现状，并 以美国为例简要分析了 REITs 市场，最后讨论了 REITs 推向地 产领域面临的可能障碍。 REITsREITs 的运作方式和分类的运作方式和分类 REITs 的运作模式包含设立、发行、托管、投资、经营管理、 分红、交易等步骤。按照不同的标准，可分为公募型与私募 型、权益型与抵押贷款型、公司型与信托型等。 美国美国 REI

2、TsREITs 市场简析市场简析 REITs 起源于美国，美国 REITs 市场是目前全球第一大 REITs 市场。截至 2019 年年末，美国总共拥有 219 只上市 REITs，其 组织形式以公司制为主，总市值达到 1.3 万亿美元。美国的 REITs 从设立到运营均有严格的监管条款，投资物业也呈现多 元化趋势，且对于 REITs 有较为成熟的税收优惠政策。 公募公募 REITsREITs 离房地产还有多远离房地产还有多远？ 我们认为，如果公募 REITs 在基建领域试点较为顺利的话，则未 来是有希望放开到房地产相关领域的，不过在房地产调控长效机 制的大背景下，公募 REITs 将大概率在

3、房地产行业方面从长租公 寓领域开始突破，而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚 需一定时日。 投资建议投资建议 此次证监会与发改委联合发文推进公募 REITs 试点，未来有望 拓展至商业物业领域，可有效提高商业物业持有房企的资金周 转效率，建议关注持有商业物业较多的龙头房企万科 A、招商 蛇口、新城控股、大悦城等。相关受益标的有光大嘉宝、世联 行、金融街、陆家嘴、中国国贸、龙湖集团等。 风险提示风险提示：REITs 试点推进不及预期，房地产调控政策收紧。 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S1120519100005 研究助理

4、：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元） 评级评级 20201919A A 20202020E E 20202121E E 20202222E E 20201919A A 20202020E E 20202121E E 20202222E E 000002 万科 A 26.80 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 7.8 6.5 5.4 4.6 600048 保利地产 16.24 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 6.

5、9 5.7 4.9 4.2 000656 金科股份 7.96 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.5 5.9 4.9 4.2 000961 中南建设 8.09 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 7.2 4.2 3.3 2.9 资料来源：资料来源：WindWind，华西证券研究所，华西证券研究所 -20% -15% -9% -4% 2% 8% 2019/042019/072019/102020/012020/04 房地产沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 05 月 03 日 证券研究报告|行业深度研究报告 2

6、 正文目录 1. REITs 的简介、运作方式以及分类 . 3 1.1. REITs 的运作方式及特点 . 3 1.2. REITs 的分类 . 5 1.3. REITs 发展的核心驱动力税收优惠 . 8 2. 国内外 REITs 的发展历程 . 8 2.1. REITs 起源与发展 . 8 2.2. 国内 REITs 的发展历程 . 10 3. 美国 REITs 市场简析 . 12 3.1. 美国 REITs 概况 . 12 3.2. 美国 REITs 监管 . 13 3.3. 美国 REITs 投资物业标的 . 14 3.4. 美国 REITs 税收政策 . 14 4. 公募 REITs

7、离房地产还有多远？ . 17 5. 投资建议 . 17 6. 风险提示 . 17 图表目录 图 1 典型的 REITs 运作模式 . 4 图 2 美国各类型 REITs 总市值变化 . 6 图 3 信托型 REITs 组织架构 . 7 图 4 公司型 REITs 组织架构 . 7 图 5 REITs 的诞生与发展 . 9 图 6 已经引入及考虑引入 REITs 的国家和地区 . 10 图 7 我国 REITs 发展主要历程 . 12 图 8 美国上市 REITs 的数量和总市值 . 13 图 9 UPREIT 的运行模式 . 16 图 10 DOWNREIT 的运行模式 . 16 表 1 RE

8、ITs 与房地产信托的区别 . 4 表 2 REITs 与房地产上市公司股票的区别 . 5 表 3 REITs 与房地产上市公司股票的区别 . 6 表 4 美国 REITs 股东的税收政策 . 15 mNqPrRsOrMoQmOnMvNoPnOaQcM6MoMqQsQrRjMqQsPlOqQrO8OrRyRxNrQvNMYtOnM 证券研究报告|行业深度研究报告 3 1.1.REITsREITs 的简介、运作方式以及分类的简介、运作方式以及分类 2020 年 4 月 30 日，证监会与国家发展改革委联合发布了关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 ，标志着境内

9、基础设施领域公 募 REITs 试点正式起步。 通知中提及，REITs 能有效盘活存量资产，形成良性投 资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs 作为中等收益、中等风 险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投 资品种，拓宽社会资本投资渠道。虽然此次公募 REITs 的试点始于基建领域而暂不涉 及房地产，然而 REITs 最初的诞生其基础资产即来源于房地产，因此，本节当中将首 先对 REITs 做一个简单介绍。 REITs 的全称是房地产投资信托（即 Real Estate Investment Trusts，简称 REITs） ，是一种以发行

10、收益信托凭证或股份的方式汇集多数投资者的资金，可以在证 券交易所上市交易，由专业管理机构或者团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收 益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入和升值为主要收入来源，并且将投 资综合收益按比例以分红形式分配给投资者的金融产品。 1.1.1.1.REITsREITs 的运作方式及特点的运作方式及特点 REITs 运作方式主要包含下列步骤： 设立：REITs 的设立主要有两种方式，一是设立特殊目的载体公司（房地产 信托基金公司） ，二是开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包设立专 门的 REITs。 发行：向投资者发行收益凭证并募集资金，类似股票发行。 托管：委托

11、独立的基金托管机构进行托管和监督，与一般基金类似。 投资：将募集资金投向房地产项目。通常情况下大部分资金投向持有型物业 以获取持续现金流收益，只有小部分资金购买投资型物业来获取升值收益。 相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住 宅地产更稳定，因此 REITs 一般适用于商业地产。 经营管理：由资产管理人（通常是基金公司或者房企的专业团队）负责该 REITS 的资产管理，委托物业公司进行物业管理。 分红：将大部分收益以分红形式分发给投资者，即为投资者的股利收益。 交易：投资者可以通过二级市场进行 REITS 的买卖并获得收益，即为投资者 的资本利得。 证券研究报告|行

12、业深度研究报告 4 图 1 典型的 REITs 运作模式 资料来源：华西证券研究所 由此可见，REITs 是一种股权性质的基金产品，原则上与上市公司股票一致，企 业通过 REITs 进行融资性质上属于资产转让而非借债，但相比上市地产公司的股票， 其收入模式主要来自租金和地产价值升值，因此收益较为稳定，为投资者提供了一种 类似债券的固定收益式的投资方式；同时，与债券相比，REITs 融资基于的是资产的 信用，而债券融资基于的是发起人的信用。REITs 在一定程度上可以看作资产证券化、 信托产品和基金的混合金融产品，其运作模式、收入的来源和构成使其区别于其他的 金融产品，具有自己鲜明的特点： RE

13、ITs 募集的资金绝大部分投资于房地产行业，如中国香港为 90%以上，美 国、新加坡为 75%以上； 投资收益主要来源于房地产领域，如物业费、租金收入和房地产升值收益； 收益的大部分将用于给投资者发放分红，如中国香港、美国均规定税后收益 的 90%以上分红给投资者； 对投资者可持有的最大份额有限制，以保护中小投资者的利益，如美国规定 前 5 名大股东合计持有股份不超过总股份的 50%。 表 1 REITs 与房地产信托的区别 REITs 房地产信托房地产信托 信托份额 无限制 不多于 200 份 最低投资金 额限制 不限制 有限制 流通性 标准化产品，可上市，流动性好 非标准化产品，不可上市，

14、流动性较差 收益 将绝大部分收入分配给投资者，但没 有设定约定收益率 固定收益率 周期 投资于已经建成的物业的运营，周期 较长，一般为 8-10 年 投资于房地产开发，周期较短，一般为 1-3 年 REITs资产管理人资产管理人受托人受托人 投资者投资者 物业资产物业资产物业管理人物业管理人 其他投资者其他投资者 份额交易份额交易 持有份额持有份额派发分红派发分红 投资投资租金及升值收益租金及升值收益 托管费用托管费用 托管服务托管服务 管理服务管理服务 管理费用管理费用 物业物业服务服务 物业物业费用费用 证券研究报告|行业深度研究报告 5 运营 成立基金公司或专业团队进行运营管 理 提供资

15、金并监管资金安全，不参与运营管理 税收优惠 免公司所得税和资本利得税 无 资料来源：华西证券研究所 表 2 REITs 与房地产上市公司股票的区别 REITs 房地产上市公司股票房地产上市公司股票 基础资产 以持有型商业物业为主 以住宅地产为主 收入模式 成熟物业的租金和物业升值为主 新屋开发销售收入为主 持有份额限制 对单个股东持有份额比例有限制，主要 面向中小投资者，股权较分散 一般没有限制，可能会出现股权集中的情况 投资者收益模式 以分红为主，二级市场交易收益为辅 以二级市场交易收益为主，分红为辅 收益分配 将绝大部分收入分配给投资者 无限制，由公司决定分红率 风险 投资于成熟物业获取稳

16、定租金，收益较 为稳定，风险较低 风险较高 税收优惠 免公司所得税和资本利得税 无 资料来源：华西证券研究所 1.2.1.2.REITsREITs 的分类的分类 按照流动性的大小及是否在监管部门注册，REITs 分为上市型（Pulic Listed REITs） 、非上市公募型（Public Non-Listed REITs）和私募型（Private REITs） 。 在美国，上市型 REITs 对公众发行，可以在证券交易所公开交易，同时必须在证券交 易委员会（SEC，即美国证监会）注册，满足证监会规定的条件，接受证监会的监管， 并按要求定期进行公告披露；非上市公募型 REITs 对公众发行且

17、不可公开交易，但仍 需在证监会注册、接受监管，并履行和上市型同样的披露义务等；私募型 REITs 则既 无需在证监会注册，也不可公开交易，并只针对特定对象进行发行，不可对公众发行。 由于绝大部分 REITs 都为上市型，本文将主要针对上市型 REITs 进行研究。 按照投资对象的不同，REITs 可以分为权益型（Equity REITs）和抵押贷款型 （Mortgage REITs）两大类。除此之外还有混合型（Hybrid REITs） ，但自 2010 年 12 月起混合型不再作为一个独立的类型纳入统计。 权益型 REITs 的主要投资对象是各类商业地产，即通过直接持有并经营收益性房 地产，

18、如写字楼、商场、酒店等，并提供物业管理服务，获取租金收入和地产增值收 益。权益型 REITs 是 REITs 的最主要类型，截至 2019 年年末，在美国市场上，权益 型 REITs 市值已经占据 REITs 总市值的 94%左右。 证券研究报告|行业深度研究报告 6 抵押贷款型 REITs 的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS） ， 即通过直接向开发商或房地产所有者提供抵押贷款，或者通过购买抵押贷款支持证券 提供间接融资，来获取抵押贷款和 MBS 的利息。 相比较而言，长期来看权益型 REITs 收益率较高，且自 1991 年之后可以上市流 通，流动性较好；同时，由于权益

19、型 REITs 的收入的来源为稳定的租金收入，其对利 率波动的敏感性较小，而抵押贷款型 REITs 的收入主要为抵押贷款的利息，受利率市 场的影响较大。因此权益型 REITs 在当今市场上占据了主导地位。 图 2 美国各类型 REITs 总市值变化（亿美元） 资料来源：NAREIT，华西证券研究所 按组织结构的不同，则可以将 REITS 分为信托型信托型和公司型公司型两大类。 表 3 REITs 与房地产上市公司股票的区别 公司型公司型 信托型信托型 法律依据 公司法 信托法 法人资格 有 无 投资者身份 股东 份额持有人 经营依据 公司章程 信托合同 代表国家或地区 美国、英国、日本等 中国

20、香港、澳大利亚、加拿大等 资料来源：华西证券研究所 信托型 REITs 是指通过发行信托受益凭证向投资者募集资金进行物业投资。在在 信托制信托制 REITs 的模式下，投资者与基金管理人达成信托法律关系，基金管理人按信的模式下，投资者与基金管理人达成信托法律关系，基金管理人按信 托契约将投资收益进行均等分配。托契约将投资收益进行均等分配。此时 REITs 持有人持有的是 REITs 的信托凭证或 基金份额，以委托人（受益人）的身份参加份额持有人大会，委托受托人（即基金管 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 19711975197919831987199119951

21、99920032007201120152019 权益型权益型抵押贷款型抵押贷款型混合型混合型 19911991年起权益型年起权益型REITsREITs可可 以上市流通以上市流通 证券研究报告|行业深度研究报告 7 理人）行使经营管理的职权。委托人（投资者）和受托人（基金管理人）以信托合同 为基础行使权力并履行义务。 图 3 信托型 REITs 组织架构 资料来源：华西证券研究所 公司型 REITs 是指通过发行房地产投资信托股份的方式筹资资金，并设立专门从 事房地产投资的股份有限公司。在公司型 REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为 公司的股东，而公司以股利的形式将投资收益分配给投资者。

22、在这种模式下，REITs 本身为公司制的实体，只是因为在经营主业、利润分配等方面符合了 REITs 相关规定， 因此获得了 REITs 的税收优惠。公司型 REITs 通常使用内部管理人模式，原始权益人 /资产管理人通过以资产入股的方式分享 REITs 的收益，同时对 REITs 进行管理。这 一模式在美国较为常见。 图 4 公司型 REITs 组织架构 资料来源：华西证券研究所 基金管理公司基金管理公司信托型信托型REITsREITs投资咨询公司投资咨询公司 投资者投资者 房地产项目房地产项目 基金托管银行基金托管银行 其他投资者其他投资者 份额交易份额交易 委托投资委托投资投资收益投资收益

23、 选取项目投资选取项目投资租金及升值收益租金及升值收益 咨询费用咨询费用 咨询服务咨询服务 申请成立申请成立 投资收益投资收益 托管服务托管服务托管费用托管费用 公司型公司型REITsREITs发起人发起人投资咨询公司投资咨询公司 投资者投资者 房地产项目房地产项目 其他投资者其他投资者 份额交易份额交易 投资入股投资入股股息或分红股息或分红 选取项目投资选取项目投资租金及升值收益租金及升值收益 咨询费用咨询费用 咨询服务咨询服务 依法成立依法成立 证券研究报告|行业深度研究报告 8 1.3.1.3.REITsREITs 发展的核心驱动力发展的核心驱动力税收优惠税收优惠 对于发行方而言，相比于

24、其它融资方式，REITs 的最大优势在于其拥有税收政策 方面的优惠，使其能够递延资产转移税收、避免自持物业被双重征税。对于投资者而 言，税收优惠也可以提高长期收益率。因此，从 REITs 诞生之日起，它的发展就与税 法密不可分，税收优惠是 REITs 发展的主要驱动力： 美国：根据美国国内税法典（Internal Revenue Code，IRC） ，REITs 是享受 “穿透性税收待遇”（Passthrough Tax Treatment，是指企业的收益与损失可以 冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税）的商业实体，美国政 府对 REITs 组织层面免征所得税，仅在投资者获得

25、收益分配和资本利得时进行征税。 这种优惠大大刺激了美国 REITs 的早期发展，在 REITs 公司自身的不断探索与创新中， 相关法规政策也及时更新和完善。为了避免企业恶意利用 REITs 避税，美国的监管部 门对 REITs 资格的认定有一套完备的规程，制定了详细的标准。如果任意一条标准不 能满足，则不能被认定为 REITs，也就无法享受 REITs 的相关税收优惠政策，必须像 一家普通企业那样缴税。 其他国家：在意识到税收优惠政策对于 REITs 发展的刺激作用后，其它一些引入 REITs 的发达国家也对这一优惠政策进行了效仿和改进，如新加坡市场通过对个人投 资者不收税、国外投资者税收低于

26、国内的税收优惠政策来吸引个人投资者和海外投资 者。香港市场则对 REITs 组织层面征税，但在投资者层面不收税。 避税经典案例：沃尔玛。在美国拥有物业要交大笔物业税，而以零售业为主业的 沃尔玛，需要持有大量的物业，物业税便成为一笔较大的支出。为了避税，沃尔玛不 动产在全美国盖超市，盖完之后资产注入沃尔玛 REITs，接着，沃尔玛零售租用这些 物业，并付给沃尔玛 REITs 租金。而美国的 REITs 政策规定，每年 90%以上的收益要 返还给股东，同时由于沃尔玛零售的注册地选在免税州特拉华州，其返还的收益也无 需缴税。于是，99%的租金又通过金融方式免税回到沃尔玛零售。 2.国内外国内外 RE

27、ITs 的发展历程的发展历程 2.1.2.1.REITsREITs 起源与发展起源与发展 房地产信托投资基金（REITs）的基本理念起源于 19 世纪的美国。在 REITs 尚未 出现之前，商业房地产投资是一个被投资机构和高净值人群占据的行业。REITs 的发 展主要经历了如下阶段： REITs 诞生与初步发展。1960 年 9 月 14 日，美国总统艾森豪威尔签署了房地 产投资信托法案 ，美国国会决定创建房地产基金让所有的美国投资者都可以有机会 投资大型的综合的房地产项目，标志着 REITs 的诞生。同年，美国房地产投资信托基 金协会(NAREIT)的前身国家房地产投资联盟建立。时至今日，N

28、AREIT 已经成为美国 房地产基金和大型房地产上市公司在国际上的代名词，协会已经成为行业的代表和在 投资者面前的发言人。1960 年-1961 年，美国的第一批 REITs 成立。1965 年 6 月， Continental Mortgage Investors 成为第一只在美国纽约股票交易市场挂牌的 REITs。 1969 年 8 月，华尔街公布第一部关于 REITs 的研究报告。到目前为止，华尔街已经 拥有数十位专业分析师对 REITs 进行每日分析。华尔街的第一部研究报告标志 REITs 已经开始被投资者广泛接受。同时，让一些机构投资者开始关注这个产品。1969- 1974 年期间，

29、抵押贷款型 REITs 迅速发展，数量和规模急剧增长。这些 REITs 为房 地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，一定程度上推动了美国房地产建设 的热潮。在此期间，REITs 资产规模从 10 亿美元上升至 210 亿美元。 缓慢发展期。1974-1975 年美国经济出现衰退，利率高企，房地产市场供给过剩， 大量抵押贷款违约，房地产商破产。这导致抵押贷款型 REITs 不良率和负债成本上升， 证券研究报告|行业深度研究报告 9 开始陷入困境。负债率较高的抵押贷款型 REITs 开始通过重整贷款、出售资产等方式 来进行自救。此时部分抵押贷款型 REITs 通过受让抵押物的方式变为了权益型

30、 REITs。 受此影响，随后的较长一段时间 REITs 的发展非常缓慢。 快速发展期。1991 年 11 月，Kimco 地产公司完成了其筹备多年的 IPO 上市。从 此，REITs 可以上市流通，标志着现代 REITs 时代的到来，也激发了整个行业的复苏， REITs 行业步入快速发展期。到 1993 年 12 月，REITs 公司大规模 IPO 时代到来。 1999 年 1 月，NAREIT 推出实时 REITs 指数并且推出第一个分类 REITs 指数系统。同 年 10 月，由于投资者对于公开上市的 REITs 兴趣越来越大，欧洲公共市场房地产联 盟成立。12 月，NAREIT、欧洲公

31、共市场房地产联盟（EPRA）和富时集团（FTSE）共 同推出全球房地产指数（FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series） ， 成为全球最通用的 REITs 指数。2001 年 10 月，标准普尔开设了专门的 REITs 指数， REITs 的成交量开始大幅增加。2004 年 12 月，NAREIT 的综合房地产基金指数在回报 基率上超过了标准普尔 500 指数、拉塞尔 2000 指数、NASDAQ 综合指数和道琼斯工业 指数。2005 年 6 月，亚洲公共房地产市场联盟(APREA)成立。与 NAREIT 和欧洲公共 房地产市场联盟一样，A

32、PREA 在国际市场上，提升了投资者对于亚太地区房地产公司 的认知度，亚太地区目前的房地产增长速度是最快的。 图 5 REITs 的诞生与发展 资料来源：华西证券研究所 2016 19601969199119992001 REITs诞生 美国总统签署法案，国会 决定创建REITs，第一批 REITs成立 REITs挂牌 第一只在美国纽约股票交 易市场挂牌的REITs出现 REITs上市流通 第一家REITs完成IPO上市。 从此，REITs可以上市流 通 纳入标普指数 2001年10月，标准普尔开 设了专门的REITs指数 REITs指数创立 NAREIT、欧洲公共市场房地产联盟和 富时集团共

33、同推出全球房地产指数， 成为全球最通用的REITs指数 证券研究报告|行业深度研究报告 10 图 6 已经引入及考虑引入 REITs 的国家和地区 资料来源：NAREIT，华西证券研究所 2.2.2.2.国内国内 REITsREITs 的发展历程的发展历程 我国从 2002 年开始开展信托业务，并开始对 REITs 进行研究。十余年间，我国 政府层面和业界层面关于 REITs 的讨论层出不穷，也出现了赴海外发行的标准 REITs 产品及国内市场发行的类 REITs 产品，但总体来说发展较为缓慢。 探索期：这一时期内，我国出台了信托的相关法律，并在官方层面对 REITs 的发 行进行了研究探索，

34、同时也出现了一些类 REITs 产品，但由于监管层面对房地产信贷 的不断收紧，REITs 发展相对缓慢：2001-2002 年，我国开始开展信托业务， 信托法 信托投资公司管理办法 信托投资公司资金信托管理暂行办法等一系列法律法 规颁布，我国房地产信托业务开始发展。2002 年 7 月，上海国际信托投资公司发行 了国内第一支具有抵押贷款类 REITs 色彩的信托产品新上海国际大厦项目资金信 托计划。该信托产品投资于对新上海国际大厦项目的贷款，以新上海国际大厦部分房 产进行抵押担保，为期三年，利率为人民银行规定的三年期固定资产贷款利率。2003 年，深交所开始研究 REITs 发行的可行性。20

35、05 年 1 月，联华国际信托（现为兴业 国际信托）发行了国内第一单准 pre-REITs 产品联信宝利中国优质房地产投资信 托计划。与传统房地产信托不同，该产品先募集资金再进行房地产项目投资，且投资 形式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等。2005 年末，我国第一支标 准 REITs 产品越秀 REITs 赴香港发行。但在政策方面，监管机构持续收紧房地产信贷， 出台了关于加强房地产信贷管理的通知 、 信托投资公司房地产信托业务管理暂行 办法（征求意见稿） 和关于进一步加强房地产信贷管理的通知等文件。房地产 信贷政策的收紧客观上对具有融资属性的 REITs 的发展有一定的阻碍。而境外

36、发行方 面，2006 年外管局、发改委等部门联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见 ，严格限制境外公司收购内地物业，使得通过将商用物业转移到境外以降低 税费的“越秀模式”被堵死，国内 REITs 发展陷入停滞。 证券研究报告|行业深度研究报告 11 复苏期：2007 年开始，各部门大力推动 REITs 试点，各项政策开始密集发布： 2007 年 4 月，证监会成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”。2007 年 6 月， 人行联合住建部等部门召开会议，认为应按照“试点与立法平行推进”的原则推进 REITs。2008 年 3 月，银监会发布信托公司管理办法的修订版，鼓励 REITs

37、的发 展。2008 年 4 月，人行发布了2007 年中国金融市场发展报告 ，明确提出加快金融 创新，择机推出 REITs 产品。2008 年 12 月，国务院关于促进房地产市场健康发展 的若干意见提到支持房地产开发商的合理融资需求，支持 REITs 试点。2009 年 1 月，央行初步拟定了“REITs 试点管理办法”。2009 年 7 月，上海浦东新区试图发起 REITs 项目，但最终未能成功。2009 年 8 月，央行和银监会发布房地产集合投资信 托业务试点管理办法 ，提到 REITs 将被两家监管机构共同监管。2009 年 11 月，央 行发布了银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办

38、法征求意见稿。2010 年 6 月，住建部、央行等多个部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见 ， 提到应当鼓励公租房的新融资渠道，探索使用 REITs、信托等形式。 加速发展期：随着相关法规的逐渐完善和鼓励政策的推动，2011 年起，国内 REITs 发展速度逐渐加快：2011 年，汇贤产业信托在香港上市，鹏华美国房地产基金 成为内地首个上市的投资美国房地产的基金。2013 年，开元酒店地产基金作为内地 首个酒店地产基金在香港上市。2014 年 5 月，我国第一个私募类 REITs 产品“中信 启航”发行。该产品以位于北京和深圳的两栋中信证券大厦为标的资产，融资 52.1 亿元。2014 年 5 月，证监会发布关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见 ， 特别讨论了建立 REITs 相关的制度及解决方案。2014 年 8 月，类似于抵押贷款型 REITs 的“海印股份信托受益权”项目发行。2014 年 11 月，住建部要求北京、上海、 广州、深圳四个一线城市提交自己的 REITs 试点计划。2015 年 1 月，住建部发布通 知支持物业租赁市场的发展，推动 REITs 试点项目的发展。2015 年 2 月，我国第二 个私募类 REITs 产品“苏宁云创”在深交所挂牌 2015 年 6 月，以众筹为形式