【研报】房地产行业《机构物业之海外对比篇》：由外望内方知差距-20200504[54页].pdf

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1、 2020.05.04 由外望内，方知差距由外望内，方知差距 机构物业之机构物业之海外海外对比篇对比篇 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师) 白淑媛白淑媛(分析师分析师) 单戈单戈(研究助理研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939827 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880119110057 本报告导读：本报告导读： 相比五大行提供成熟的全周期定制管理服务，以及其卓越的投资、金融业务，能实现相比五大行提供成熟的全周期定制管理服务，以及其卓越的投资、金融业务，能实现 物业增值到租金提升的正循环，而国内物业还停留在单纯的

2、低附加值基础物业服务。物业增值到租金提升的正循环，而国内物业还停留在单纯的低附加值基础物业服务。 摘要：摘要： 海外成熟机构物业，提供全周期的定制服务模式。海外成熟机构物业，提供全周期的定制服务模式。其实 CBRE 能做到机 构物业第一，并非只是因为其单纯的物业管理业务，而是因为其在这个产业 链条上做到一条龙服务。 CBRE 为业主提供的物业管理服务， 从介入较少的“顾 问服务”到介入较深的“全权委托管理”，业主可以根据自己情况及不同阶段的 需要，选择不同的服务。对业主来说暂时让出几年管理权是值得的，因为与 大厦 50 年以上的使用期相比，这只是暂时，却可以获得租金价值的最大化。 五大行的机构

3、物业管理水平远超国内，构建了物业增值到租金提升的正五大行的机构物业管理水平远超国内，构建了物业增值到租金提升的正 循环。循环。首先，五大行基础服务引流，增值服务提升业绩。英美物业管理公司 或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体，不依附于开发商， 增值服务是其收入大头，且这一占比还在提升，业绩增长依赖于高利润率的 增值服务。五大行围绕“投、融、管、退”的业务格局，其投资管理、金融服务 能力也很卓越；其次五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值， 由此就可以向业主收取更高的费用。物业价值的提升，直接表现在租金水平 上，由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。

4、 国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流。为主流。我国物 业管理行业起步较晚，从 1981 年第一家物业公司成立至今，还不到 40 年历 史： 中国的物业管理普遍存在着“谁开发， 谁管理”的现状， 太依赖房企扩张 规模，而且业绩主要来源为低附加值的基础服务；停留在单纯物业管理服 务，并未形成物业增值到租金提升的正循环；目前物管传统业务属于劳动 密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机 制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润率长期处于较低水平。 相较国际物业管理行业，国内物业管理正从低效人工密集式

5、动输出迈向相较国际物业管理行业，国内物业管理正从低效人工密集式动输出迈向 高效集约型现代服务模式的逐步高效集约型现代服务模式的逐步转变。转变。从机构物业行业空间来说，目前国内 物业主要以住宅物业为主，非住宅物业服务空间逐步打开，而且从全国物业 服务业态来看，机构物业服务费最高，例如前三的办公物业费、商业物业服 务费、医院物业费；从资本市场来看，2019 年新上市 5 家，物业服务企业上 市进程进入加速阶段 ； 从科技方面来看，AT 已布局智慧社区， 而物业企业只 有借助互联网转型进行互联网化运营，才能抢占智慧社区流量入口。尤其物 联网的发展将会给智慧社区带来更“智慧”的一面，5G 将推动物联网

6、领域裂变 式发展。因此推荐中海物业、宝龙商业、兴业物联，受益招商积余、新大正。 风险提示：机构物业市场化扩张不达预期，增值服务无法导流。风险提示：机构物业市场化扩张不达预期，增值服务无法导流。 首次覆盖首次覆盖 评级：评级： 增持增持 重点覆盖公司列表 代码代码 公司名称公司名称 评级评级 2669 中海物业 增持 9916 兴业物联 谨慎增持 9909 宝龙商业 谨慎增持 行 业 首 次 覆 盖 行 业 首 次 覆 盖 股 票 研 究 股 票 研 究 证 券 研 究 报 告 证 券 研 究 报 告 房地产经营房地产经营 2 of 54 目目 录录 1. 海外先见：从 CBRE 案例学习机构物