【研报】房地产行业公募REITs系列研究之二：启航新蓝海拥抱新时代-20200506[16页].pdf

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1、 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/专题研究 2020年05月06日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1房地房地产产: 销售平稳修复，龙头延展韧性销售平稳修复，龙头延展韧性2020.05 2房地产房地产: 销售盈利增速换档，融资扩张强销售盈利增速换档，融资扩张强者恒强者恒强2020.05 3我爱我家我爱我家(000560 SZ,买入买入

2、): 疫情短期冲疫情短期冲击较大，击较大，Q2 开启修复开启修复2020.05 资料来源：Wind 启航新蓝海拥启航新蓝海拥，抱新时代抱新时代 公募 REITs 系列研究之二 公募公募 REITs 首次破冰，首次破冰，物流等持有物业运营商及物业服务商值得关注物流等持有物业运营商及物业服务商值得关注 4 月 30 日，证监会、发改委联合发文，境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步，实现了真正意义上公募 REITs 的首次破冰。对于不动产运营而言，公募 REITs 的成立意味着“融投管退”这一管理周期中的退出环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。尽管

3、实施范围不涉及地产开发，但制度体系的建设、法律层面的进一步完善将为整体不动产运营实现 REITs 上市打下基础。 为什么从基础设施突破？为什么从基础设施突破？ 我们认为有以下几点原因：1、底层资产底蕴足。我国基础设施建设存量规模可观，2017 年我国基础设施存量市场规模已达 113.7 万亿，公募 REITs的推出将为庞大存量理顺证券化路径；2、有助于盘活存量资产去杠杆。我国当前地方政府债务杠杆自 2018 年起重现上升态势， 基础设施公募 REITs将有助于去杠杆的进程；3、是目前符合我国政策导向，服务于实体经济的上佳选择。主要聚焦于重点区域、重点行业和优质资产，优先六大城市圈以及两大开发区

4、，优先五大行业，聚焦优质项目，准入条件涉及权属、运营状况、发起人、融资用途四个方面。 公募公募 REITs 终于扬帆起航终于扬帆起航 目前市场上的类 REITs 均未在 “公募” 属性上实现突破。 正因如此， 类 REITs相对公募 REITs，在标准化程度、税收负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、透明度等方面存在差距。本次文件我们认为有两个关键词：1.“权益” ，坚持“权益导向”是本次试点的原则之一；2.“公募” 。公募 REITs 试点采取了“公募基金+资产支持证券”的模式，充分借鉴了现有公募基金和类 REITs 的制度框架，制度设计成本较低；能够充分发挥类 R

5、EITs 的成熟经验和外部管理人的专业技能。 哪些不动产运营商有望受益？哪些不动产运营商有望受益？ 试点范围有两个板块值得注意：1）仓储物流。2）高新产业园区。这两块资产所发行的资产证券化产品已经有一定规模，向 REITs 转换存在空间。我们认为仓储物流板块对接 REITs 的路径更为顺畅，其高度标准化以及重资产沉淀、轻成本运营的特性得到资本市场认可。此外我们认为产业园区资产步入 REITs 时代具备远景：1）企业有降杠杆、盘活存量的诉求；2）行业管理溢价的提升将逐步加大运营方以及投资方的兴趣；3）政策端对于产业园 REITs 上市也早有引导。此次试点为不动产运营走向 REITs 时代打通制度

6、基础。我们预计长租公寓、商业地产有望成为下一批试点的突破口。 投资建议投资建议 我们认为三类企业值得关注：1. 短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业，如南山控股、中新集团、万科 A、市北高新、苏州高新、张江高科、浦东金桥、上海临港和招商蛇口等；2. 长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业，如光大嘉宝、我爱我家、世联行、中华企业、中国国贸、金融街、世茂股份、大悦城和新城控股等。3. 公募 REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益，如招商积余、新大正。 风险提示：公募