房地产服务行业专题研究： 物业管理综述长坡依旧返璞归真-230417（27页）.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产服务房地产服务 物业管理综述：物业管理综述：长坡依旧，返璞归真长坡依旧，返璞归真 华泰研究华泰研究 房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897

2、 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 新大正 002968 CH 27.30 买入 资料来源：华泰

3、研究预测 2023 年 4 月 17 日中国内地 专题研究专题研究 22 年年物管板块整体表现不佳，但仍应以成长股视角审视头部公司物管板块整体表现不佳，但仍应以成长股视角审视头部公司 受地产下行和疫情等外部环境的干扰，以及高速扩张导致自身脆弱性增加的综合影响，物管行业 2022 年报表现不佳：规模扩张速度放缓、市场化拓展竞争加剧，盈利能力恶化、归母净利润首次同比下滑，应收账款和商誉减值开始蚕食利润表。由于成长信心出现动摇，物管板块在资本市场也遭遇全面而深度的调整。但我们认为还是应该对物管商业模式的去伪存真和头部公司的发展报以信心，仍应以成长股的视角审视关联房企经营稳健、独立经营能力突出、22

4、年综合表现具备韧性的头部物管公司。重点推荐中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。规模拓展：规模拓展：扩张放缓，市拓重要性上升但竞争明显加剧扩张放缓，市拓重要性上升但竞争明显加剧 2022 年 20 家样本物管公司在管面积同比增速放缓至 19%（21 年+52%），主要因为收并购减少、地产交付放缓、市拓竞争加剧、疫情影响进场节奏和退盘数量增加，合管比同比-6pct 至 144%。14 家样本公司市拓、收并购、关联房企贡献的新增合约面积占比 59%、26%、14%，市拓重新成为规模扩张的最主要渠道，但供需格局恶化下竞争趋于激烈。第三方和非住宅在管面积占比继续小幅提升

5、。随着物管公司全国化布局逐步完善，大中型物管公司开始转向城市深耕，管理密度连续两年同比提升，继续提升空间仍然较大。财报表现：财报表现：成长惯性被打破，应收和商誉减值侵蚀利润成长惯性被打破，应收和商誉减值侵蚀利润 2022 年 22 家样本物管公司营收同比+23%，归母净利润同比-51%，增速均明显放缓，尤其归母净利润首次出现同比下滑。总结来看，一方面是地产下行和疫情等外部环境的干扰，另一方面也是由于近年来过度追求规模扩张所导致的自身脆弱性增加。样本物管公司三大业务毛利率均出现同比下滑，其中基础物管毛利率受到收并购摊销的拖累。应收账款受关联房企现金流压力和 Q4 小业主收缴难度提升的影响，周转天

6、数显著放缓，叠加历史收并购标的表现不及预期，应收账款和商誉减值开始蚕食利润表。但央国企 ROE 表现具有韧性，样本公司中仅 6 家实现 ROE 同比提升，均为央国企。多元多元服务：服务：短期逆风不改长期成长趋势短期逆风不改长期成长趋势 2022 年 22 家样本物管公司基础物管营收占比+6pct 至 64%，主要因为地产下行和疫情扰动下，非业主增值服务和社区增值服务受到较大冲击，基础物管发挥了中流砥柱的作用。城市服务营收保持较高增长，资源绑定程度差异导致经营成果分化。外部环境构成商管业务试金石，消费 REITs 利好优质商业运营商。社区增值服务 ARPU 同比-3%，首次出现同比下滑，部分对于